賃貸物件の退去時に必要な原状回復工事ですが、工事の種類が3つに別れているのはご存じでしょうか？具体的には「A工事（甲工事）」「B工事（乙工事）」「C工事（丙工事）」に別れており、それぞれの工事内容は違います。
退去時の原状回復工事はその工程の多さから特にトラブルが発生しやすいと言われています。各工事の内容を理解せずに工事を進めてしまうと、後々大きなトラブルになる可能性がありますので、それぞれの工事区分をしっかり理解しておきましょう。
私達にご依頼いただいた場合のお問い合わせから工事完了までの一連の流れについてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
目次
原状回復工事とは
まずは前提となる原状回復について解説します。原状回復とは、店舗やテナントなどの賃貸物件の退去時に借りた時の状態に戻すことを指します。賃貸契約において、借主には原状回復義務がありますので、必ず必要な行程です。
また、店舗やオフィステナントは、経年劣化分や通常損耗分も原状回復の範囲に入ってきます。さらに商業施設ならではの設備（空調や間仕切り、電話回線など）の原状回復工事が必要なため、その工事内容は多岐に渡ります。
A工事、B工事、C工事の早見表
先程述べたとおり、A工事、B工事、C工事とは、原状回復工事における工事区分のことです。原状回復工事はその工事内容と行程が多岐にわたるため、賃貸契約書にて、誰が工事業者に発注するのか、誰が費用を支払うのかを明確にするため、3つに分けています。
そこで、原状回復工事の内容が記載されているのもの「工事区分表」が作成されます。この区分表は賃貸借契約書に載っているので、退去時に必ずご参照ください。以下に早見表を載せておきますので、どの工事がどの区分にあたるか確認しましょう。
原状回復工事の工事区分早見表
| A工事 | B工事 | C工事 | |
| 業者選び | オーナー | オーナー | 借主 |
| 発注 | オーナー | オーナー | 借主 |
| 費用負担 | オーナー | 借主 | 借主 |
| 主な工事範囲・内容 | ビル全体の基礎工事 | 借主の希望による設備の増設・移設 | インテリアや造作などの内装工事 |
上記のように、オフィスやテナントを借りる際の賃貸契約時（まれに退去時）に、明確な取り決めをしておかないと、
「この設備は借主の希望で増設をしたので、借主が負担して工事をしたほうがいい」
「いやこれは原状回復とは関係ない箇所だから貸主（オーナー）の負担でないとおかしい」
といったようなトラブルに発展しかねません。
上記の表をさらに大まかに述べると以下の通りです。ただし、工事区分は実際には契約ごとに異なる場合もあるので、あくまで一例としてお控えください。次の章でそれぞれの工事内容をより詳しく解説いたします。
| A工事 | ビル全体の基礎、骨組みなどの躯体（くたい）部分、共用施設に関わる部分の工事 |
| B工事 | 借主側の要望により、入居後にオーナーが設備を増設した工事 |
| C工事 | 借主側の要望にを借主自らが発注して行う工事 |
A工事とは
| 業者選び | オーナー |
| 発注 | オーナー |
| 費用負担 | オーナー |
A工事とは、建物自体の工事です。建物はオーナーの資産なので、オーナーの意向によって工事内容が決定されます。業者や工事の発注、支払いに関してもすべてオーナー持ちです。そのため、借主側にはほとんど関係ない工事ともいえます。
主に、ビル全体の基礎、躯体（くたい）部分、共有部分が対象となります。「建物全体の資産価値を保つための工事」と考えるとわかりやすいと思います。このような箇所の原状回復工事は、基本的に借主が負担する必要はありません。
具体的なA工事の例
- ビルの躯体部分（外装・外壁）
- ロビー
- 屋上
- 共用トイレ
- 通路
- エレベーター
- 階段
- ビル全体の消防設備
- 配管工事 など
原状回復工事におけるA工事の注意点：借主が共有部分を破損させた場合の修繕費
借主が関わることが少ないA工事ですが、借主が故意に破損させた場合や、ビルの共有部分を破損した場合は、オーナーから修繕費用を請求されることもあります。オーナーの意向で工事を始めるのか、借主側が原因で工事を行うかが焦点になります。
B工事とは
| 業者選び | オーナー |
| 発注 | オーナー |
| 費用負担 | 借主 |
B工事とは、借主の希望によって入居時から変更したり増設や移設した場合に発生する工事です。借主の希望によって工事が進みますが、業者はオーナーが指定するところがほとんどです。
これはB工事が建物の安全や構造に関わる工事だからです。施設の安全性に影響を与えることが考えられるため、オーナーが決めた業者で工事されます。A工事と違うのは、借主側の希望で発生する工事のため、費用の負担は借主側であることです。
具体的なB工事の例
- テナント（専有部分）の壁
- テナント（専有部分）の天井
- 照明器具
- 空調設備
- エコンの設置
- 分水設備
- 消防設備の増設
- 電気容量の増設（分電盤） など
原状回復工事におけるB工事の注意点：原状回復の見積もりにA工事の内容がB工事として盛り込まれている
B工事が発生した場合、退去時の原状回復義務で入居前の状態に戻さなければいけません。新しく設置した設備も例外ではありません。その分、費用がかさみます。
また、よくあるトラブルで、原状回復の見積もりにA工事の部分がB工事として含まれていることがあります。A工事はあくまでもオーナー側の負担です。万が一A工事が含まれていた場合は、見積書の再依頼をしましょう。
もちろん見積もりの再依頼、オーナー指定業者以外の原状回復業者への相見積もりは、私たち株式会社ウラシコにお任せください。見積もり、ご相談は無料で対応させて頂いております。
C工事とは
| 費用負担 | 借主 |
| 工事の依頼者 | 借主 |
| 業者の選定 | 借主 |
C工事とは、借主の意向によって行う工事です。基本的には内装工事がこの部分にあたります。B工事と違うところは、所有権が借主にあることです。そのため依頼業者も借主が自由に決められます。
具体的なC工事の例
- 内装リニューアル
- インターネットの配線工事
- 電話線
- 床の張替え
- 壁紙クロスの張替え
- パーティションの増築
- 什器の設置
- 造作（土間やカウンターなど）の追加 など
原状回復工事におけるC工事の注意点
C工事の注意点は、B工事同様、オーナーが負担すべき工事内容も原状回復費として請求されてしまうことです。本来であれば支払う義務はありませんので、費用の減額も可能です。
オフィスを退去するときの原状回復の見積書を細かくチェックしましょう。オフィス解約時の見積書のチェックポイントはこちらの記事で詳しく解説していますぜひこちらも合わせてご参照ください。
特に注意が必要なのはB工事
3つの工事の中で一番トラブルが多いのはB工事です。発注者はオーナーなのに、費用負担が借主になる、ということが原因です。例えば、オーナーの意向に任せて契約を行なってしまった場合、借主が想定した当初の予算よりも多い金額が提示される場合があります。
この場合、オーナーが契約をまだ締結していなければ相談や交渉をして見送ることもできますが、すでに契約を行なっている場合は解約するのは難しいです。このようなトラブルにならないように、B工事はオーナー任せにせず、借主も責任を持って契約内容を確認しましょう。
また、費用などの関係から、オーナー指定の業者を変更したい場合は、判断材料として他社の相見積もりが必要になります。そのような見積もりは、ぜひ私たち株式会社ウラシコにお任せください！指定業者よりも安く、明朗な見積もりをご提出させていただきます。
A工事、B工事、C工事を理解すれば退去がスムーズに
原状回復は借主を悩ます一つの種です。トラブルも多く発生しているので、具体的な工事内容を把握しておくことが重要です。A工事、B工事、C工事という工事区分は、一見聞き慣れない言葉で混乱するかもしれませんが、誰が業者選び、誰が費用を負担するのか、という観点を理解しておくだけでスムーズに工事を進められる優れものです。
オフィス退去時に発生する原状回復の見積もりは「工事区分表」と比較しながらチェックしてみてください。また、原状回復工事前に必要なチェック項目は、こちらの記事でもご紹介しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。