オフィスの原状回復はどこまで必要？施工範囲や相場観や施工期間などまとめて解説します。

今回はオフィスビルの原状回復について解説します。事前に原状回復について、知識を把握しておくことは、スムーズに工事を進めていくうえで大切です。施工範囲や相場、おおよその施工期間、その際の注意点などをまとめました。

また、原状回復工事以外のオフィス解約時の必要手続きに関しましては、こちらの記事でより詳しくご紹介しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

原状回復とは

はじめに、原状回復とは賃貸物件を借りた時と同じ状態に戻すことをいいます。主にオフィスや店舗などの賃貸物件を借りた当初の状態に戻してから、貸主に引き渡すまでの行程を行います。賃貸物件の退去時、借主側には原状回復の義務が民法で定められています。

＜改正民法621条（賃借人の原状回復義務）より＞

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

オフィスの原状回復の施工範囲

原状回復の範囲は、経年劣化、通常消耗、特別消耗という3つの範囲に分けられます。

経年劣化

経年劣化とは、時間の経過とともに自然に設備が劣化していくことを指します。例えば、太陽光によって壁や床の色があせてしまうことが挙げられます。

通常損耗

通常消耗とは、普通に使っていてついてしまう傷や汚れのことを指します。例えると、デスクやコピー機を置いたことで凹んだ床のことです。

特別消耗

特別消耗とは、借主の使い方によって生じた傷や汚れのことを指します。例を挙げると、喫煙による壁や天井のヤニ汚れ、窓の水あかなどです。

実際のオフィスの原状回復の範囲

居住用賃貸物件の場合、経年劣化や通常消耗は範囲に含まれません。しかし、オフィス用賃貸物件の場合、特別消耗を含むそれらすべての劣化・消耗が範囲となります。賃貸契約書に原状回復の特約として、その旨が記載されている場合がほとんどです。

ただし、特約の内容があいまいな場合は、費用を貸主負担にするケースも過去に存在しました。そのため、契約書に原状回復についての特約が、細かく記載されているかが重要です。また、廊下やトイレ、エレベーターホールなどの共有部分、次の入居者を得るためのグレードアップ工事は含まれません。

実際のオフィスの原状回復範囲の例は以下の通りです。

・デスク・椅子などの備品の撤去

・床の張替え・塗り替え

・壁紙の張替え・塗り替え（一部か全て）

・天井ボードの補修・張替え・塗り替え

・窓・床・天井などの汚れのクリーニング

・増設した設備・造作物の撤去

・電気配線・電話配線・床下配線の撤去

オフィスの原状回復の施工期間

原状回復工事では、着工から終了までおよそ2週間～1か月程度の期間が必要となります。ただし、オフィスの内装や設備などが作りこまれていたり、損耗が激しい場合は1か月以上の期間を要する場合があります。

着工前の打ち合わせや想定外の工事に備えて、着工予定時期のおよそ6ヶ月ほど前に施工業者へ問い合わせることをおすすめします。

また、1月～3月、9月～12月はオフィス移転する会社が多く、原状回復工事の依頼が集中します。そのため、予定していた施工期間よりも長くなってしまう場合があります。混雑する時期を避けたり、スケジュールを長くとったりする対策が必要です。

オフィスの原状回復の流れ

オフィスの原状回復に取り掛かる際の流れをまとめました。実際の原状回復の流れを知っておくと、スムーズに工事を行っていくことができます。なにから取り掛かればいいのかわからない、という方も是非参考にしてみてください。

1.賃貸契約書で原状回復の範囲の確認

一番初めに、オフィスを借りる際に交わした賃貸契約書を確認し、原状回復の義務範囲がどこまでなのかを把握しましょう。契約内容によって、原状回復の範囲がことなるため、不明点がある場合はオーナーや管理会社に確認をします。

この際、前述の原状回復の特約についても確認しましょう。また、あらかじめ施工業者が決まっている場合があるので、その記載があるかどうかも併せて確認しましょう。

2.施工業者に依頼

先ほどの契約書確認時点で、施工業者が決まっている場合は、その施工業者に問い合わせます。そうでない場合、自分で施工業者を探して問い合わせる必要があります。その際に、スムーズに進めるために物件の間取りや広さ、住所、契約内容などの情報をまとめておくことをおすすめします。

優良な解体業者に見分け方に関しましては、こちらの記事一覧ページにてまとめております。こちらも合わせてご参照ください。

3.工事の見積もりとスケジュール確認

実際に施工業者に物件を調査してもらい、工事の見積もりを出してもらいます。この時点で、どこにどのような工事を行うのか、はっきりと明確にしておきます。あとから費用や工事内容について、すれ違いがないようにしましょう。

最終的な見積もりを出すまで、何度か業者とやり取りをする可能性がありますので、そのための時間も確保しましょう。施工業者とお互いに相違なく見積もりについて合意をしたら、工事開始時期、終了予定日などの細かなスケジュールもこの時点で調整をしておきましょう。

4.工事の発注と着工

細かな見積もりやスケジュールが決まったら、施工業者と契約を結んで発注し、いよいよ原状回復工事を始めていきます。工事の間、工事内容やスケジュール通りに進んでいるかを、定期的に報告してもらうようにしましょう。工事が終了した際、見えなくなってしまう箇所も確認し、写真に撮っておくなどして後から見直せるようにしておきます。

5.施工完了と引き渡し

契約内容に沿った工事が行われ、原状回復工事がすべて完了した後、オフィスを貸主に引き渡します。その際、工事完了より少し早い段階で、工事に漏れがないか確認するようにしましょう。

オフィスの原状回復の相場

100坪以下の小・中規模オフィスでは1坪当たり2～5万円前後、100坪以上の大規模オフィスでは1坪当たり5～10万円前後が目安の金額です。ただし、複雑なデザインや築年数、地域などによって価格は変動します。一度、施工業者に見積額を出してもらい、相場と見比べることをお勧めします。

オフィスの原状回復の注意点

オフィスの原状回復を行う際の注意点をまとめました。原状回復は、賃貸契約のなかでもトラブルが起こりやすい部分です。確認事項ややることが多く、混乱しやすいですが、冷静に1つずつ進めていきましょう。

指定業者以外に依頼できるか確認する

契約によって施工業者が決められていても、スケジュールや見積もりの際に合意できない可能性があります。その際はオーナーや管理会社に交渉し、他の業者に依頼可能か確認しましょう。

工事内容・原状回復範囲を貸主とすり合わせる

後々トラブルにならないためにも、貸主とどこにどのような工事をするのか、どこまで原状回復を行うかなど、過不足がないようにすり合わせておくことが大切です。契約書に記載されている内容の不明点なども合わせて確認を取るようにしましょう。

オフィスの契約期間内に工事を行う

オフィスを借りている契約期間内に、原状回復工事を完了させて引き渡すようにしましょう。もし、契約期間を過ぎてからオフィスを引き渡すと、追加で賃料が発生したり、最悪の場合は契約違反で違約金が発生したりします。工事日程は、余裕をもって組むようにしましょう。

見積もりの内訳を確認する

まず、見積書の床面積と図面の床面積が同じになっていないか確認しましょう。図面の床面積は、測定方法によって実寸より広く見積もられています。結果、金額が高く見積もられている可能性があります。

また、原状回復範囲外である、廊下やエレベーターホールなどの共有部分は含まれていないかも確認しましょう。費用が上乗せされている可能性があるため、〇〇工事一式という記載にも注意が必要です。作業名や材料費の単価、数量など、細かく明記されているかを確認しましょう。

工事の時間・曜日を確認する

工事が夜間に行われる予定の場合、相場よりも高額な費用が発生します。そうならないためにも、どの時間帯に工事が行われるのか、確認する必要があります。また、工事する箇所やオフィスの場所によって、工事可能な曜日、時間帯が限られている場合もあるので、オーナーや管理会社、施工業者に確認をしておきましょう。

まとめ

いかがでしょうか。原状回復工事は、時期や期間、オフィスの状態など様々な事柄が絡み合っています。工事のスケジュールには、十分な余裕をもつようにしましょう。

株式会社ウラシコでは、創業から10年以上に渡り、様々な現場を担当させていただきました。豊富な経験と知識で、みなさまの原状回復をお手伝いいたします。お電話一本で対応させていただきますので、まずはお気軽にご相談ください！

原状回復工事の指定業者の変更方法や対処法は、こちらの記事でも詳しくまとめおります。ぜひ合わせてご参照ください。