みなさんは、「居抜き売却」がどのようなものかご存じでしょうか？言葉の漢字から大体どのようなものかわかる人も多いと思いますが、店舗やテナントの引き渡し方法の一つで、内装、厨房器具や空調などの設備、什器などを営業していた状態のまま次の入居者に引き渡すことです。
今回は、「居抜き売却」の流れと高く・早く売るためのポイントをこれまでの現場経験に基づいて紹介していきます。
目次
居抜き売却とは
居抜き売却とは、冒頭でも記載した通り内装や設備、家具などをそのままの状態で売却する方法です。
飲食店や旅館、店舗などでよく見られる取引方法で、売主にとっては原状回復や設備の処分に費用がかからないため、コストを抑えて売却することができ、買主にとっても新たに建物を改修する必要がなく、設備なども利用できるため、売主同様にコストを削減することが可能となります。
居抜き売却には「現状引渡し」と「造作譲渡」の2種類があり、貸主の関わり方や売却のタイミングが異なります。
現状引渡し
現状引渡しとは、貸主(物件オーナー)と借主の間で契約満了手続きを行い、そのままの店舗を取引きする方法のことです。
一般的に飲食店などの店舗契約を解約する場合には、スケルトン解体工事(コンクリート打ちっぱなしの状態にする工事)が必要になりますが、「現状引渡し」ではそのような作業をする必要がなく、閉店コストを抑えることができます。
居抜きといえば現状引渡しが主流であり、造作譲渡とは異なり造作譲渡料は発生しません。
造作譲渡
造作譲渡とは、貸主(物件オーナー)を介さずに店舗の売主(借主)と買主が直接話し合って売買を行う方法のことです。
この方法であれば契約満了前から売買できるため、退去告知が6ヶ月前までと定められている場合でも、買主を見つければ早期に契約を解除できることが多いです。また、売主(借主)は原状回復工事をする必要がなく、照明やエアコン、テーブルなどの設備をそのままの状態で明け渡せるので、コストを大幅に抑えることができます。
造作譲渡の場合には、内装や厨房設備、什器などを買取るための費用として、売却代金(造作譲渡料)が発生することもあります。造作譲渡料の対象となる「造作」とは、天井や床など建築内部の仕上げ材・取り付け材のほか、電気、水道、空調、厨房機器、レジなど店舗に置いてある機器や機材などすべてが含まれるとされます。
ここで注意したいのが、造作譲渡料は対象の譲渡物の価格だけで決まるわけではないということです。周囲の環境も造作譲渡料の算定に加味されますので、一等地と呼ばれる場所の居抜き物件は人気があり、造作譲渡料も高くなる傾向にあります。
居抜き売却の流れ
居抜き売却の流れをそれぞれ説明していきます。
①契約書の確認
まず最初に実施しなければならないのが、契約書の確認です。設備をリース会社から借りている場合はリース契約書を確認し、売却が可能かどうかを把握しましょう。
物件自体に関しては、賃貸借契約書を確認し、貸主への解約予告期間や原状回復義務などを確認します。場合によっては、居抜き売却禁止の旨が記載されている場合もありますので、注意してください。
通常の賃貸借契約では3〜6ヶ月前までに解約予告を出すことが求められていますが、買主が見つかっていない時期に解約予告するのは得策とはいえませんので、売却相手が見つかり次第適切な時期に実施するようにしてください。
②売却相手を探す
居抜き売却を専門とする不動産会社に物件の状態や周辺環境、立地などを伝えたうえで店舗価格を査定してもらい、売却価格、募集条件を具体的にしていきます。これらが決まれば、売却相手を探していきます。
募集方法は自身で探しても良いですが、多くの場合には不動産会社に依頼して候補者を募っていきます。この時に、店舗の店舗平面図などが必要になることもありますので、あらかじめ準備しておくと安心です。
③貸主(物件オーナー)の許可を得る
売却相手が決まれば、貸主(物件オーナー)に居抜き売却の許可を得る必要があります。内装や厨房機器などは、退去予定者の所有物ですが、売却の対象となっている物件そのものは、貸主(物件オーナー)の所有物であり、所有権移転のための許可が必要になります。
また、賃貸借契約では原状回復が義務づけられており、退去する際は借りた当時の状態に戻して退去しなければなりませんが、貸主(物件オーナー)から許可がもらえれば、その必要がなくなります。一方で、許可をもらえない場合には原状回復の義務が生じるため、原状回復工事が必要になります。
④造作譲渡契約書の作成
居抜き売却の許可を得ることができたら次に、詳細な条件を詰めていきます。具体的には、売却価格や引渡日、譲渡対象物品の洗い出し、リース物件の処理方法、原状回復工事の範囲の確認、契約解除条件などを決めていきます。
また、居抜き売却の場合には貸主と借主(売主)、買主の3者間でそれぞれ契約を行いますので、漏れの内容にする必要があります。
⑤支払い・引渡し
契約が完了したら、支払い、引渡しを実施します。具体的には、対象物件の状態を再度確認して引渡し書類への署名や押印を実施し、買主から支払いを実施した後で、鍵の引渡しを行います。店舗の引渡しまでに、借主(売主)が撤去しなければならない物品は引き上げて置く必要があります。
造作譲渡料を少しでも早く高く売却する方法
造作や設備をできるだけ早く、そして少しでも高く売却するためには、“ただ募集を出すだけ”では不十分です。ポイントを押さえて準備することで、買い手の反応が大きく変わり、売却価格にも影響します。
複数の不動産会社に相談する
買主を募集する場合に相談する不動産会社については、複数社に相談してみるのがおすすめです。物件の評価額が不動産会社によって異なることはもちろんですが、実績や売り込みが得意、不得意などの違いもありますので、複数社に依頼することで、より早く、高く売却してくれる可能性が高まります。
清潔感のある内装にする
売却の際に、内装を改めてきれいにし直すということではなく、清潔に清掃された状態で引き渡すということです。特に排水管を高圧洗浄できれいにしたり、壁や床などのクリーニングを行うなど、これまでの営業で蓄積された汚れをきれいにすることで、評価額を高くすることができます。
また、内装がきれいだという印象を持ってもらうだけで、売却額の交渉で優位になる他、不動産会社もおすすめしやすくなります。
破損や汚損をそのままにしない
買主が引き継いでから什器や空調の修理をしなければならない状態になってしまうと、その分造作譲渡料の減額交渉の対象となったり、事前に壊れていることを知らせずに契約後、その事象が発覚してしまうと、最悪の場合譲渡料を返還しなければならないような事態に陥ってしまうことも考えられます。
そういったことにならないためにも、故障などを事前に知らせることはもちろんですが、日々の営業の中でこまめなメンテナンスや修理などを行っていきましょう。
居抜き売却まとめ
今回はテナントの居抜き売却について説明してきました。居抜き売却は買主が見つかるまでが短ければ短いほど売主にとってはメリットになりますので、居抜き売却を決めたのであればすぐに行動に移すようにしてください。
また、売却評価額の算定に影響する日ごろのメンテナンスなどは欠かさずに実施するようにして下さい。
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