「お店の移転・閉店を考えているんだけど、今のテナントを居抜きで退去する方法ってあるのかな」
「テナントを居抜きで退去する流れや注意点を詳しく知りたい」
このように、お店の移転や閉店に伴うテナントの退去で、居抜きのまま退去したいと考えているオーナーの方は多いのではないでしょうか。この記事では、テナントを居抜きで退去する手順から居抜き退去のメリット・デメリット、居抜き退去の注意点を詳しく解説していきます。
テナントの退去をする際、居抜きで退去することができれば、退去にかかる費用を削減できます。退去にかかる費用を削減する方法として、一番に思いつくのが居抜き退去では無いでしょうか。しかし、居抜き退去の手順や注意点を知らないと、貸主とのトラブルの原因になってしまう可能性があります。
目次
テナント退去の流れはYouTube動画でも解説しています!
テナント退去の流れとスケジュール感はウラシコのYouTubeチャネル【ウラシコチャンネル】でも解説しています。賃貸テナントの退去の流れは、契約の解除から原状回復工事、引き渡しまで複雑な行程があります。基本の流れとスケジュール感を押さえて、スムーズな退去を実現しましょう！
居抜き退去の手順
居抜きで退去するには、6つのステップを踏む必要があります。6つのステップのどれかが抜けてしまうと、貸主とのトラブルの原因になる可能性があるのでしっかり押さえておきましょう。
①居抜き退去の打診
まずは、貸主・管理会社に解約の申し入れおこなう前に居抜き退去をしたい旨を伝えましょう。借りている物件を居抜きで退去するメリット・デメリットを明確にし、居抜きで退去できるように交渉を上手く進めることがポイントです。
②解約の申し入れ
居抜きで退去ができる許可が降りたら、必ず退去する6ヶ月前に解約の申し入れをおこないましょう。6ヶ月前の解約の申し入れは、借地借家法によって定められているため、必ず守らなければなりません。
解約の申し入れが遅れてしまうと、予定日の退去ができなくなってしまったり、トラブルに発展してしまう可能性があるので注意してください。
③原状回復工事の見積もり
居抜き工事の場合でも、原状回復工事は少なからず必要です。まずは、原状回復の見積もりをしなければなりません。また、居抜き退去の場合は、次の借主が退去までに決まらないと、居抜退去ができなくなる可能性があります。
そのため、早め早めに見積もりをとって、工事業者と余裕を持ったスケジュールを策定する必要があります。
④居抜き物件の情報提供
居抜きで退去する場合は残置物の選別をおこない、以下の資料を貸主または管理会社に提出する必要があります。
- 現状のレイアウト図面
- 原状回復基準・仕様書
- 原状回復工事の見積書
- 施工内容や工事図面
上記の4つが居抜き物件で募集をかける際に、重要な役割を果たす情報となります。抜けや漏れがないように、貸主・管理会社と話し合いながら正確な書類を作成するといいでしょう。
⑤借主の募集
居抜き物件の借主の募集は、居抜き物件の情報提供後におこなわれます。基本的に貸主と不動産屋が募集するため、やるべきことはありません。
しかし、退去前までに借主が見つからないと、居抜きでの退去ができなくなる可能性があるため、借主側でも事前に次の借主の目星をつけておくことも重要です。
⑥次の借主との造作譲渡契約の締結
次の借主が決まったら、造作譲渡契約を結ぶ必要があります。どの設備機器を渡すのかや使用期間の提示、リース商品の有無など詳しい情報が求められます。
所有権の所在を明確にするものなので、正確に漏れの無いように作成しましょう。造作譲渡契約を交わすことで、原状回復義務の引き継ぎが完了となります。
居抜き退去のメリット・デメリット
居抜き退去の最大のメリットは、原状回復費用を削減できることです。一般的に、退去の際は入居時と同じ状態に戻さなければならないため、増設した造作物の撤去作業やスケルトン工事が必要となり、多額の費用がかかってしまいます。
しかし、居抜き退去になると、一部の造作や設備の原状回復の義務が次の借主に引き継がれるため、原状回復費用を抑えることができます。
居抜き退去のデメリットは、次の借主が募集期間に決まらなかった場合、原状回復工事の内容が変わり、退去までのスケジュールがタイトになってしまうことです。場合によっては、短い期間で原状回復をしなければならないため、原状回復の業者決めから原状回復工事の完了までを急ぐ必要があります。
次の借主が見つからなかった場合の退去までのプランもしっかりと考えておく必要があります。
居抜き退去する際に事前にやっておくべきこと
居抜き退去する際には、以下3つのポイントを必ず事前にやっておきましょう。
- 残置物の契約をハッキリさせておく
- 移転・閉店計画には余裕を持つ
- 次の借主が見つからなかった場合のプラン作成
上記3つはトラブルを発生させないために押さえておく必要があります。それでは、詳しく見ていきましょう。
残置物の契約をハッキリさせておく
残置物の補償期間の契約やリース契約などを、次の借主がわかるように、明確にしておく必要があります。基本的には、造作譲渡契約書に残置物の詳細を一つ一つ明確に記載します。
造作譲渡契約に漏れや抜けがあると、テナントを引き渡した後に次の借主とトラブルに発展する可能性があるので正確に記載することが重要です。設備機器の契約書が残っている場合は、次の借主に造作譲渡契約書と一緒に渡すようにしましょう。
移転・閉店計画には余裕を持つ
解約予告から退去までの期間が短いと次の借主が見つからず、居抜き退去ができなくなる可能性が高くなります。確実に次の借主が見つかるように、移転・閉店計画は余裕を持つことが重要です。
解約予告をするのは6ヶ月前までですが、移転・閉店の計画は、ギリギリではなく10ヶ月や1年単位で行うようにしましょう。
次の借主が見つからなかった場合のプラン作成
次の借主が見つからないというケースを考えておくことも必要です。次の借主が見つからなかった場合は、原状回復の工事内容が増える場合があります。
スケジュールもタイトになるので、退去日から逆算して、間に合うように業者の手配などを行うようにしましょう。
オフィスの原状回復は特に行程が多い作業です。オフィスの原状回復で必要な工事、手続き、行政処理はこちらの記事でまとめていますので、ぜひ合わせてご参考ください。
居抜き退去工事はウラシコにおまかせください
この記事では、テナントを居抜きで退去する手順から居抜き退去のメリット・デメリット、居抜き退去の注意点を詳しく解説してきました。
居抜き退去を考えている場合は、居抜き退去ができなかった場合も想定しながら行動に移すことが重要です。居抜き退去をスムーズに進めるためにも、上記のポイントを押さえて行動に移してみてください。
株式会社ウラシコでは、年間1,500件以上、10年以上の実績をもとに、店舗やオフィスの原状回復をお手伝いさせていただきます。電話、メール、ラインでお問い合わせできますので、お気軽にご相談ください。
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