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株式会社ウラシコ|愛知県名古屋市の原状回復工事業者

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【後編】【個人事業主向け】店舗・オフィスを居抜きで売却譲渡するには?方法・流れ・費用をわかりやすく解説します

造作譲渡の流れや方法

この記事は後半です。前半の記事を先に読んでおくとより理解が深まります。前回の記事はこちら。

前回に引き続き、造作譲渡について説明していきたいと思います。今回は、造作譲渡の際に注意すべきことをまとめてみましたので、参考にしていただければと思います。

また、原状回復に関する節約術や財テクは、こちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

造作譲渡の注意点

造作譲渡の注意点

先ほどは、造作譲渡のいいところを見てきましたが、次はどんなところに注意しなければならないのかみていきたいと思います。

造作譲渡料に含まれるもの、含まれないものの確認

造作譲渡料の見積もりには、一式として記載されることが多いです。

この「一式」には内装やエアコン、厨房器具などが含まれ、テーブルやリース品(大型冷蔵庫など)、音響機器などは含まれていないことが多いですので、具体的に何が含まれて何が含まれていないのかを確認する必要があります。

また、造作譲渡料にはある程度の相場があることが考えられますが、その時々の環境によって価格は変動します。

例えば、大通りに面しており人の往来が多い場所は広くても狭くても高くなるでしょうし、逆に、裏路地に面した店はかなり広かったとしても、安くなることもあり得ます。さらに、なかなか借り手が見つからないような場合には、価格が下がることも考えられます。

契約書の内容確認(原状回復工事の範囲確認)

譲渡前に、退去予定者がオーナーや管理会社と契約している契約書の内容を確認してください原状回復義務の範囲、解約予告通知期間など退去の時に必要になってくる作業関連の事項をメインで確認することになるかと思います。

原状回復工事をどの程度しなければならないのかによって、工事費用や期間なども変わってきますので、必ず確認しておいてください。また、契約によっては特殊な要件がついている場合もありますので、しっかりと確認しておいてください。

また、一旦オーナーや管理会社に返却し、新たに賃貸借契約が結ばれるという形になる場合、造作譲渡することになっていたとしても、原状回復工事を求められることもありますので、注意が必要です。

オーナーや管理会社の承諾確認

造作譲渡自体の関係者は、退去予定者と入居候補者ですが、その物件自体の所有権はオーナーや管理会社にあり、賃貸借契約を継続できることが、造作譲渡の必須条件としてあります。

賃借人を変更する場合には、オーナーや管理会社の承認が必要です。また、同物件を同じ用途で使用することを了承してもらうことも必要です。(現在は飲食店として使用しているが、次は事務所として貸し出したいと思っている場合には、造作譲渡が困難になることもあります。)

造作譲渡のリスクを把握

何年も前に建てられた物件の場合には、オーナーや管理会社が何度も変わっていることが考えられます。何度も譲渡や売却、改装などを繰り返すうちに、物件の図面(どのような構造になっているか図示したもの)をきちんと管理できていない(紛失している)場合があります。

このような場合には、配管や雨漏りなどの問題が発生した際に、どこに原因があるのかを追求するのが困難であることもあります。

そうなってしまった場合、オーナーや管理会社が対応してくれず、自己負担で何とかしなければならないことになるかもしれません。きちんとリスクがあることを念頭においておいてください。

リース品の有無を確認

譲渡品の中に、リース品があった場合そのリース契約を引き継ぐということになる場合もあります。譲渡品の中にリース品がある場合には、残りの契約期間や料金などを確認する必要があります。

もし、使用しないようなものがある場合には、退去予定者と交渉の上、返却してもらうなどの処理をしてもらえるようにするのがいいかと思います。

造作譲渡料の交渉

造作譲渡料の交渉

先にも少し触れましたが、譲渡物の中に不用品や不良品が含まれていた場合、譲渡成立後にはその処分や修理は譲渡を受けた側が負担することになります。見積もりで「一式」と書かれていた場合には、不用品や不良品も含めて全ての所有権が移ることになります。

そのため、譲渡を受ける際には、どの程度不用品や不良品があり、その処分にどれくらいかかるのかを把握した上で、その費用分の値引きを求めたり、処分してもらうなどの交渉をすることが必要です。

退去予定者は退去日が決まっているため、譲渡先が見つからなければ原状回復工事を行わなければならなくなるため、多少の値引き交渉には応じざるを得ないかと思います。

しかし、ここで注意しなければならないのが、譲渡の交渉相手は1人ではないということです。他の人と同時で交渉が行われていた場合、その人に先を越されてしまう(先に譲渡契約を締結してしまう)可能性があります。交渉は慎重かつ迅速に行う必要があります。

書面(造作譲渡契約書)の作成

造作譲渡は、退去予定者と入居希望者の契約であり、オーナーや管理会社との賃貸借契約とは別物になります。賃貸借契約では、賃料や契約期間など物件の賃貸借契約についての内容が書かれており、退去予定者の譲渡物については定めていません。

退去予定者入居以前から備え付けられている物品については、オーナーや管理会社の所有物となっていることもありますが、居抜き物件の譲渡対象物は退去予定者の所有物である可能性が高いです。後から不要なトラブルを避けるためにも、造作譲渡契約書を作成することをお勧めします。

契約書の内容としては、譲渡物のリスト、造作譲渡料、引き渡し期日などの明記に加え、善管注意義務、危険負担、契約解除条件など詳細な内容についても網羅した内容にするのが良いでしょう。

契約書の作成には、行政書士に依頼するなど費用が発生することもありますが、契約締結後のトラブルのことを考えたら、作成することを強く推奨します。

造作譲渡におけるトラブル

ここでは、造作譲渡の際にトラブルとなり得る主な問題を取り上げていきます。しっかりと確認したうえで、後々トラブルに巻き込まれないように準備しましょう。

排水管のつまり

造作譲渡を行った場合に生じるトラブルとして圧倒的に多いのが、排水管関係のトラブルになります。

本来であれば、シンクと排水管の間にグリストラップと呼ばれる油分や食材カス、残飯などが排水管に直接流れないようにする装置が設置されていますが、必須ではないため設置されていない場合もあります。

設置されていなければ、油分や食材カスなどが排水管に直接流れてしまうため、徐々に排水管内に蓄積していき、詰まりや悪臭の原因となってしまうこともあります。

このグリストラップは保健所ではなく、下水道局の管轄であるため、保健所の営業許可などには影響せず、下水道局は注意喚起することしかできません。

もう一つの発生理由としては、営業を停止してしばらく誰も使用せずにそのままにされていた店舗で発生することが多いですが、夏場など排水管内の水が蒸発しその際に残っていた油分などが排水管内に定着し、詰まりや悪臭の原因となることもあります。

予防策としては、退去の前に排水管の高圧洗浄を実施してもらうことです。高圧洗浄車を止めるスペースがなくても、ある程度の距離であれば対応できますし、料金も10万円以下ほどで抑えられるかと思いますので、造作譲渡の条件に加えたり、費用分の減額交渉をしたりするのが良いかと思います。

近隣トラブル

造作譲渡におけるトラブル

煙、臭い、音、明かり、越境などは飲食店をやっていく上で発生する可能性がある問題の上位になるかと思います。このような問題は、以前から積もり積もっている可能性が高く、前入居者は何度言っても聞いてくれなかったから諦めていたが、別の入居者に変わったため、改めてクレームを言い始めるということも考えられます。長い間解決や改善せずに放置していたために発生しているとも考えられます。

引き継ぐときには見えづらいところではありますが、事前の調査などできることはやっておいて損はありません。実際に問題になってからでは、お金も時間もかなり要することになります。そうなってからでは遅いですので、事前にその辺りも考慮して造作譲渡を決めるのかいいでしょう。

トラブルの相談先についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

まとめ

原状回復における造作譲渡

いかがでしょうか。今回は、造作譲渡の際に注意すべきポイントについて説明してきました。実際の交渉の中でどれだけ参考になるかはわかりませんが、少しでもお役に立てたら幸いです。造作譲渡は、場所によっては人気が高く、競争率の高い物件となりえます。

最後で少しでも、出費を抑え、さらには収入があればそれからの生活などの心配が減るかと思います。造作譲渡は一長一短ですので、しっかりと考えて決断してみてください。

オフィスや事務所の原状回復につきましてはこちらの記事で詳しくまとめています。ぜひ合わせてご参照ください。

ウラシコへおまかせください!

株式会社ウラシコのスタッフ

株式会社ウラシコは愛知県名古屋市の内装解体工事の専門業者です。東海3県を中心に年間1,500件以上の現場で、内装解体、原状回復、スケルトン解体、廃棄物撤去等を行っております。

解体工事に関するご相談お見積りは無料で対応させていただいておりますので、お気軽にお問い合わせください!解体業者は怖いイメージありますが、ウラシコは違います。明るく元気な社長・現場マンが対応します!

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