今回は、原状回復の自己負担範囲について解説していきます。範囲は、建物の使用目的によって変わりますので、借主か貸主どちらの負担になるのか、注意して判断しましょう。
この記事では、実際に起こりうる項目ごとに分け、負担範囲をまとめました。
目次
原状回復の義務
まず原状回復とは、賃貸物件を退去する際、借りる前の状態に戻すことをいいます。借主には、必ずこの原状回復を行う義務があります。これは民法でも定められており、契約書に記載されていることがほとんどです。
店舗・テナント退去時の義務とルールを詳しくお話ししていくので、ご参照ください。
自己負担の範囲
基本的には、借主の居住や使用により、借主側に責任がある汚れや傷の修繕は自己負担になります。しかし、経年劣化や通常消耗は自己負担の範囲に含まれません。
- 経年劣化とは、時間とともにものの品質が低下していくことを指します。
- 通常消耗とは、普通に使っていて摩擦や汚れが発生することを指します。
賃貸物件では、最初に預けた敷金から修繕費などが引かれます。店舗・オフィス用物件では、原状回復を行う際の工事費や、修繕費を自己負担額として支払わなければなりません。
また、原状回復を行う範囲は、居住用物件と店舗・オフィス用物件で異なります。以下で借主負担・貸主負担に分け、具体例を挙げて詳しく説明していきます。
借主負担＜居住用賃貸物件の場合＞
- 掃除を怠った場所（水回りのカビ・水あか、油汚れ、すす汚れ）
- たばこのヤニ汚れ（壁の変色・匂い）
- 食べこぼし飲みこぼしなどによる床のシミ
- 子供やペットがつけた傷や汚れ（壁の落書き、ひっかき傷、糞尿のにおい）
- 不注意で発生した傷や破損（鍵の破損・紛失、引っ越し作業中の傷、雨の吹込みによる床の変色）
- 釘やねじの穴
貸主負担＜居住用物件の場合＞
- 日照りや雨漏りによる床や壁の変色
- 家具の設置によってできた床のへこみ
- 耐久年数の過ぎた設備の交換（給湯器の交換、畳の交換、網戸の張替え）
- 電気製品による壁の電気焼け（冷蔵庫・テレビによる黒ずみ）
- エアコンを設置する際にできた釘穴
- 自然災害による破損（地震によるガラスの破損、熱割れ、さび割れ）
- ハウスクリーニング
- 部屋の消毒
さらにこちらの記事で原状回復の自己負担額のことを解説しています。原状回復の責任範囲を学んで無駄な出費を減らしましょう。
原状回復のガイドラインが示す負担範囲
1998年に国土交通省によって、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が定められました。
これはほとんどの場合、居住用物件にのみ適用されるものです。中身では主に、費用負担のルール、トラブルが多い例での判断基準、トラブルを防ぐための確認リストなどが記載されています。
原状回復で困ったら、このガイドラインをもとに判断してみましょう。
借主負担＜店舗・オフィス用賃貸物件の場合＞
- 増設した設備の撤去（机・椅子・間仕切り・看板・照明など）
- 床や窓、天井のクリーニング
- 壁紙・床板などの張替え（タイルカーペット張替、天井ボードの交換）
- 配線の撤去、電球交換（床下配線・電話配線・電気配線）
- 不注意で発生した傷や破損
貸主負担＜店舗・オフィス用賃貸物件の場合＞
- 共有部分の原状回復（トイレ、エレベーターホール、ビルの廊下など）
- グレードアップ工事（省エネ設備への交換、壁や床の全面修繕など）
- 耐久年数の過ぎた設備の交換
- 自然災害による破損
過去にガイドラインについて詳しく説明しています、合わせてご参照ください。
原状回復工事の例外
原状回復は、様々なことを行わなければなりませんが、その工程を省ける例外も存在します。
居抜き物件
居抜きとは、退去した前の借主が使用していた内装や設備、備品を次の借主がそのまま使用することをいいます。退去者は原状回復費を、入居者は内装費などの準備費を削減できるメリットがあります。
しかし、この居抜きを実現するためには、オーナーや管理会社の理解が必須です。居抜きを検討する際は、まずオーナーや管理会社に相談し、許可がもらえるかどうか確認しましょう。
居抜き物件を退去するときにも原状回復が必要？原状回復の範囲と義務について解説します！ご参照ください。
小規模なオフィス・事務所
マンションなどの一室を個人事務所として使用していた場合、居住用物件と変わらない範囲が適用される場合があります。用途としてはオフィスなのですが、規模が小さく借主の使い方も限られているため、国土交通省が定めたガイドラインが適用された事例もあります。
まとめ
いかがでしたか？
原状回復は、時間と手間がかかり、トラブルも多く発生しやすいです。契約内容や、ガイドラインなどを入念に見直し、余裕をもって実行に移すことが大切です。