賃貸物件で孤独死が発生したとき、多くの方が最初に悩むのが「原状回復はどこまでやればいいのか」という問題です。
部屋の状況によっては、清掃だけで済むのか、リフォームが必要なのか、判断に迷うケースも少なくありません。相続人の立場でも、大家さんや管理会社の立場でも、適切な対応の範囲を見極めるのは簡単ではないです。
さらに、原状回復に必要な費用についても気になりますよね。過剰に工事すれば無駄な出費になりますし、原状回復が不十分な場合は追加で退去費を請求されることもあります。
そこで、孤独死が起きた物件の原状回復について、「法律上どこまでが義務なのか」「ガイドラインではどう判断されているか」「実際の費用相場はどれくらいか」といった点を、ウラシコの現場目線で分かりやすく解説します。
孤独死が起きた場合の原状回復義務とは？
孤独死が起きた賃貸物件の原状回復義務は、通常の退去時とは事情が異なります。
国土交通省が定めたガイドラインでは、賃借人には「通常損耗を超える損傷」を原状回復する義務があるとされています。そのため、死亡事故が起きた際に発生する床や壁に著しい損傷や臭いなどがある場合は、相続人が原状回復費用を負担しなければなりせん。
ただし、どこまでが「賃借人の責任」なのかは、契約内容や状況によって判断が分かれるため、経緯を踏まえた慎重な検討が必要です。
ウラシコでは、「どこまで原状回復すれば良いのか」「費用をできるだけ抑えたい」という方に向けて、お悩みやご要望を聞いた上で適切なアドバイスや見積もりを作成しています。対応に困った際はぜひご相談ください。
孤独死後の原状回復はどこまでやる必要がある？
孤独死後の原状回復では、ほとんどの場合で特殊清掃業者による対応が必要になります。
これは、一般的なハウスクリーニングでは対応できない体液の除去や、強い臭い、細菌などの衛生リスクが発生するためです。見た目だけを整える清掃とは違い、人が安全に立ち入れる環境を取り戻すことが、特殊清掃の大きな役割になります。
ここで大切なのが、「どこまで回復させるのか」というゴールを最初に確認しておくことです。孤独死の原状回復では、必ずしも壁紙や床をすべて新しくする必要はありません。
特殊清掃の段階でどこまで対応するのかを見極め、必要な部分だけを補修することで、費用を抑えられます。業者任せにせず、作業内容や費用を確認した上で契約することで、後悔やトラブルを防げます。
最低限必要とされる原状回復のライン
ウラシコでは、孤独死後の原状回復における最低限のラインを次の3点と考えています。
1. 臭い・汚染の完全除去
孤独死現場で最も問題になるのが臭いと体液汚染です。これらが残ったままでは、次の入居者が生活することはできません。これらは表面清掃だけでは解決しないため、必要に応じて床材の撤去や消臭処理を行います。
2. 衛生面の回復
原状回復の目的は「見た目」ではなく、「安全に住めるかどうか」です。孤独死現場では雑菌やウィルス、害虫の駆除が必要です。消毒のための薬剤噴霧やオゾンによる空気清浄を行います。
3. 次の入居者が通常生活できる状態へのリフォーム
孤独死現場の原状回復の最終的なゴールは、「次の入居者が心理的・衛生的に問題なく生活できる状態」です。床や壁に汚染の痕跡がない状態にするために、クロスや床材の張替えを行います。
スケルトン解体が必要となる原状回復のライン
スケルトン解体とは原状回復の中でももっと大規模な改修工事で、床や壁をすべて撤去する工事です。以下のようなケースでは部分的、もしくは全面解体が必要になることがあります。
体液が床下や構造部分まで浸透している場合
孤独死では、発見までに数日〜数週間かかるケースも少なくありません。この場合、体液は床材の表面だけでなく、フローリングや畳の下といった目に見えない部分まで浸透します。このような状態では、床材撤去や下地の洗浄・消毒といった工程が必要になります。
臭いが柱・梁などの構造材に染み込んでいる場合
長期間放置された現場では、揮発した臭気成分が空間全体に回り、柱や梁などの構造材に吸着します。構造材に臭いが染み込んでいる場合は、壁・天井の解体といった工程が必要になります。
下階や隣室へ汚染・漏水などの被害が及んでいる場合
集合住宅では、孤独死の影響が一室に留まらないこともあります。発見がかなり遅れた場合、体液（それに含まれる雑菌）や臭いが臭いが壁や配管を通じて他の部屋に影響が及ぶ場合があります。
このようなケースでは、孤独死が起きた部屋だけの問題では済みません。被害範囲を正確に把握し、その範囲まで特殊清掃や改修工事を行わないと、入居者トラブルや管理責任問題に発展する可能性があります。
ウラシコが考える判断基準
ウラシコが重視しているのは、再発リスクがあるかどうかです。
- 清掃だけで本当に解決するのか
- 数ヶ月後に問題（臭いや腐食など）が出ないか
- 不要な工事になっていないか
これを現場ごとに見極め、必要な場合のみ、必要な範囲で解体を提案します。孤独死＝必ずスケルトン解体、ではありません。逆に、必要なのに解体を省くことも、長期的にはリスクになります。
判断に迷う場合こそ、現場経験のある専門業者にご相談ください。ウラシコが状況を整理し、最適な原状回復方法をご提案します。
孤独死の原状回復にかかる費用相場
孤独死後の原状回復費用は、発見までの期間・汚染の深さ・残置物の有無・建物構造によって大きく変わります。こちらはあくまでも非常に大まかな目安としてお控えください。
| ケース区分 | 主な作業内容 | 状況の目安 | 費用相場 |
| 軽度ケース（早期発見） | ・特殊清掃・部分的な消臭作業 | 発見が早く、汚染が表層に留まっている | 15万〜30万円前後 |
| 中度ケース | ・床材や壁紙の撤去・消臭処理・オゾン脱臭 | 臭いが残りやすく、内装材に汚染が及んでいる | 30万〜80万円前後 |
| 重度ケース | ・床下や下地まで汚染・部分解体・撤去→消臭→再施工 | 発見が遅く、構造部分まで影響している | 100万円を超える場合あり |
原状回復費用に含まれる特殊清掃の内訳
| 作業内容 | 作業の目的・内容 | 費用相場 |
| 体液・血液の除去 | 床・壁・家具などに付着した汚染物の除去 | 3万〜10万円 |
| 腐敗臭・死臭の消臭 | 薬剤・機材を使用した臭気除去 | 3万〜15万円 |
| オゾン脱臭作業 | 室内全体に染みついた臭いの分解 | 5万〜20万円 |
| 害虫駆除（ハエ・ウジ等） | 室内・排水周りの駆除処理 | 2万〜5万円 |
| 除菌・殺菌処理 | 感染症リスクの低減 | 2万〜5万円 |
| 汚染物の梱包・廃棄 | 汚染された家具・寝具等の処分 | 2万〜10万円 |
原状回復費用に含まれる残置物処分の内訳
残置物処分とは、故人が使用していた 家具・家電・生活用品・汚染物 などを撤去・処分する作業です。孤独死の場合、すべて産業廃棄物扱いになるケースが多く、費用が高くなりやすいです。
| 処分対象 | 内容・注意点 | 費用相場 |
| 家具類 | ベッド・ソファ・タンスなど※汚染があると再利用不可 | 2万〜10万円 |
| 家電類 | 冷蔵庫・洗濯機・テレビなど※家電リサイクル法対象 | 1万〜5万円 |
| 生活用品 | 衣類・布団・日用品・書籍など | 2万〜10万円 |
| 汚染物（寝具・マット等） | 体液・臭いが付着した物品 | 3万〜10万円 |
| 危険・特殊廃棄物 | 注射針・薬品・腐敗物など | 1万〜5万円 |
| 搬出・分別作業費 | 養生・人件費・階段作業など | 3万〜10万円 |
費用相場の見極め方
特殊清掃の費用相場は現場ごとに大きく異なります。そのため、まずは複数の業者に相見積もりを取って対応されることをおすすめいたします。
見積もりを取る際は金額だけを見るのではなく、どこまでの回復を想定しているのか、作業内容が明確に説明されているかを確認しましょう。
原状回復の費用負担は誰がする？
最後に、孤独死後の原状回復費用は誰が負担するのかについて解説します。孤独死後の原状回復費用は、契約関係や状況によって負担者が変わります。
一般的には相続人が費用負担する
通常、原状回復義務は賃借人が負いますが、賃借人が死亡した場合、その義務を履行することはできません。
そのため、相続放棄されない限り、賃貸借契約に関わるすべて室内の残留物の所有権、賃料の支払い、原状回復義務が相続人に引き継がれます。つまり、相続人が原状回復義務を負うことになります。
相続人がいない場合は連帯保証人
一方、相続人が存在しない、または相続放棄された場合は、連帯保証人がいればその人が義務を負います。連帯保証人は「賃貸借契約にかかる一切の費用」について借り主の代わりに支払う義務があるのです。
では、相続人も連帯保証人もいない場合はどうなるのでしょうか。この場合、原状回復義務を負う人がいなくなるため、やむを得ず貸主が費用を負担することになります。
ただし、敷金を受け取っていれば、それを原状回復費用に充てることができるため、完全に損失を被るわけではありません。
このように、費用負担は状況に応じて変わるため、契約内容を丁寧に確認することが重要です。
まとめ
孤独死後の原状回復は、「どこまでやるべきか」の線引きが難しく、判断に迷う方も多いと思います。法律やガイドラインの基本を押さえておけば、過度に不安を抱える必要はありません。
費用負担の問題も、契約内容や保険の有無によって変わるため、一人で抱え込まず、専門業者や管理会社と連携しながら進めるのがおすすめです。まずは冷静に状況を整理し、必要な対応を一つずつ確認していきましょう。
ウラシコは、特殊清掃、残置物処分（遺品整理）、原状回復工事まで一貫して対応しています。孤独死後の対応でご不安な点がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。