本記事では、店舗・事務所を原状回復する際、気を付けるべきポイントを解説していきます。店舗や事務所から退去する際、借主には原状回復の義務が課せられます。しかしこの原状回復は多くのトラブルが発生しやすくなっています。余計なトラブルを未然に防ぐためにも、知っておくべきポイントがいくつか存在します。
目次
原状回復の基礎知識はYouTube動画でも解説しています!
原状回復工事の基礎知識に関しましてはウラシコのYouTubeチャネル【ウラシコチャンネル】でも解説しています。この動画では10分でわかりやすく要点をまとめておりますので、ぜひご参照ください。
原状回復とは？
原状回復とは、店舗やオフィスなどの賃貸物件を、借りた時の状態に戻すことです。借主は、退去時に借りていた部屋に対して、原状回復を行う義務があります。
店舗・事務所での原状回復は、住宅用物件とは違い、通常消耗、経年劣化も含められています。通常消耗とは、借りている物件を普通に使用する中で発生する傷のことを言います。例えば、家具や設備を置くことによってできる、床の傷やへこみです。
経年劣化とは、年月の経過によって、物件が劣化したり、消耗したりすることです。例を挙げると、太陽光による壁紙の日焼けなどが挙げられます。店舗やテナント退去時に必要な「原状回復工事」について詳しくまとめています。詳細に関しては以下の記事をご参照ください。
店舗・事務所での原状回復義務の範囲
店舗や事務所を退去する際は、基本的には入居時の状態に戻して明け渡します。どこまで原状回復を行うかについてですが、これは契約内容によって変わってきます。
設備の撤去、床や天井、壁の修繕作業の工事だけの場合もあれば、それに加えて、柱や外壁、梁など建物の基本構造をすべて撤去し、スケルトン状態までしなければならない場合もあります。
入居時の賃貸借契約書をしっかりと確認してから、工事に取り掛かることが大切です。
原状回復を始める際の注意点
次に、実際に原状回復に取り掛かる際に、気を付けて欲しいポイントをまとめます。
原状回復を契約期間中に工事を終わらせる
借りている物件の契約満了までに、工事を終えて引き渡しましょう。理由として、もし契約期間を過ぎて引き渡し日に間に合わなくなってしまうと、追加で家賃が発生したり、最悪の場合は契約違反で違約金が発生したりしてしまうからです。
工事中に思わぬトラブルが発生した時に備え、日程は余裕をもって組むことをオススメします。
原状回復工事業者が決まっていることがある
オーナーや管理会社によっては、原状回復の工事業者があらかじめ決められている場合があります。こちらの知り合いに工事業者がいて、そちらのほうが費用を抑えられるとしても、実績不足などの理由から、オーナーや管理会社が断る可能性がほとんどです。
ですが、オーナーや管理会社と交渉し、別の業者に変更可能な場合もあります。こちらが業者を指定したい時は、とりあえず一度相談してみるのも一つの手です。
見積価格が相場よりも高額になる場合がある
事前に調べておいた原状回復工事の相場よりも、高額な費用になることがあります。土地の広さや店舗の規模によって大体の相場がありますが、先述したように業者が指定されていたり、消耗や損傷が激しかったりする場合は、費用が通常よりも多くかかってしまいます。
また、物件を利用し始める際に設備の増設を行っていた場合も、高額になる傾向にあります。その他には、飲食店の店舗では、物件のメンテナンスやクリーニングの費用が上乗せされるケースもあります。
原状回復工事前に注意すべき点はいくつかあります。特に見積もり時や請求時にはトラブルが発生する可能性が高いので、事前に押さえておきましょう。ぜひ合わせてご参考ください。
トラブルにならないために行うべきこと
原状回復のトラブルは、些細なことでも裁判に発展してしまうこともあります。そうならないためにも、事前に入念な準備をすることが大切です。ここでは、トラブルを起こさないためのポイントを押さえていきます。
原状回復工事の費用相場を調べる
原状回復工事の費用相場は、坪単価で大体の目安を知ることができます。ただ、建物の立地やグレードなどが影響し、相場には相当な幅が存在します。
また、悪質な管理会社や業者によっては、不当に高額な価格を提示してくる場合があります。その場合は、見積書が出された時点で相場よりも高いのが普通ですが、事前に相場を調べておくことで、削減する余地がある可能性もでてきます。
入居時に契約書、物件状態をしっかり確認する
物件を借りるときに契約内容をしっかり確認したり、最初の物件の状態を写真に撮っておいたりすることで、トラブルを回避できることもあります。
原状回復は、入居前の状態に戻すことが目的です。そのため貸主と原状回復について相談する時に、契約書の該当箇所や、実際の写真などを証拠として提示することができれば、問題解決につながることもあります。
入居前や、入居した直後で気になる傷や汚れがあった場合は、必ず写真等で記録しておきましょう。
貸主と綿密に打ち合わせをする
特にどこにどんな工事が必要なのかを貸主に確認することが重要です。また、指定の工事業者があるかどうか確認する必要もあります。工事に入る前の段階で、お互いの齟齬（そご）をなくしておきましょう。
見積書の内容を念入りに調べる
なぜその項目がその費用なのか、その根拠を知るためには見積書の確認が必須です。中には前の借主が作った設備や傷の修繕費、次の貸し出しのための増設費などが余分に含まれているケースも見られます。
また、夜間工事にスケジュールが組まれていて、通常よりも割高に設定されている場合もありますので、注意が必要です。オーナーや原状回復業者と契約を結ぶ前に確認しておくだけで、余計な出費をなくすことができるので、見積書の内容確認は忘れずに行ってください。
第三者に相談する
やはり自分で調べた知識のみでは不十分だと感じることもあるかと思います。その場合には、専門家に相談して交渉するのも一つの手です。不動産取引に強い弁護士や一般社団法人不動産適正取引推進機構など、その道のプロに相談することがおすすめです。
もしトラブルが起きてしまったら
どんなに準備をしていても、想定外のトラブルが発生してしまう可能性もあります。冷静に対処するためにも、いくつか対処法を知っておきましょう。
契約書を見直す
トラブルが起きてしまったときはまず、契約書を細かく見直しましょう。契約書に記載されているかどうか、再度確認してみてください。基本的なことですが、つい忘れていたという方も煎るのではないでしょうか。
また、契約書に記載のない内容の場合は、貸主・オーナーと相談になるため、合意内容については、書面で残しておくほうが後で確認しやすいです。
専門家に相談する
大きなトラブルに発展してしまいそうな場合や、自分で見極めるのが難しい場合は、やはり専門家などの第三者に相談しましょう。
契約内容は弁護士に、費用に関することは信頼できる業者や適正か判断する査定員などの、、トラブルの内容についてよく知るその道のプロにお願いするのも手です。
トラブルの相談先についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご参照ください。
まとめ
以上原状回復の基礎知識と、トラブル回避の手段について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。原状回復はトラブルが起こりやすい箇所なので、綿密な確認、準備が必須です。今回解説したポイントが、皆様のお役に立てれば幸いです。