初めてテナント閉業を考えている方が意外と知らない「原状回復」。テナントを退去する上で、店舗の内装や設備などを契約書に沿って撤去しなければなりません。しかし、どこまでの範囲と規模で撤去しなければならないのでしょうか？
本記事では、テナントの原状回復の基本的な範囲や義務などを解説していきます。これからテナントの店舗閉業を考えている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
株式会社ウラシコは、店舗・オフィスなどの原状回復や内装解体を行っている解体業者です。原状回復や店舗解体についての不安や悩みがありましたら、お気軽にご相談下さい。
目次
テナントの原状回復の義務
まず、原状回復とは、テナントを退去する際に、入居する前の状態に戻す作業のことです。基本的に、テナント内の壁紙や天井・家具・設備などを借りる前の状態に戻す義務がテナント契約者側（借主）にはあります。
原状回復の内容や範囲は、基本的にテナントオーナーとの契約時に記載している契約書に沿って原状回復を行っていきます。そのため、テナント契約時と退去時に、契約内容をしっかり確認しておきましょう。
テナントの原状回復はどこまでの範囲を行うのか
テナントの原状回復の範囲は、大きく分けて以下の2種類の物件の形態により異なります。
- スケルトン物件
- 居抜き物件
基本的に、テナントを借りる前は上記の2種類のどちらかの状態で借ります。原状回復の範囲は、契約時の契約書によって範囲は決まっていますが、テナントに入居する前の状態に戻すのが一般的です。それぞれ見ていきましょう。
スケルトン物件
スケルトン物件は、壁や天井がコンクリートで打ちっぱなしになっている状態です。壁や床の骨組みまでなく、何もない状態を指します。もちろん、入居時は壁紙や設備などを全て用意する必要があるため、初期コストが高くなる場合が多いです。
また、テナント退去時は、準備した壁紙や設備などを全て撤去し、入居前のスケルトン状態にする場合が多いため、撤去や解体コストが高くなる傾向があります。
居抜き物件
居抜き物件は、前回の借主が使っていた壁紙や設備などが残っている状態の物件です。状態にもよりますが、そのまま使えるため初期費用のコストが抑えられるメリットがあります。
また、退去時に原状回復せずにそのまま退去できる可能性があります。しかし、後ほどの注意点でも解説しますが、契約内容によっては、退去時の原状回復時は全て新品に戻しての退去の場合もあります。
テナントの原状回復費用は退去日までに行う
テナント物件の場合、退去日までに原状回復を終えているのが一般的です。オーナーとの解約手続きや廃業届などがあるため、全て退去時までに行う必要があります。そのため、退去を実行するまでに、退去計画を綿密に考えておきましょう。
もし、退去時までに原状回復の工事が終えていなければ、遅延損害金などがかかり余計な出費が増えてしまいます。また、テナント物件の場合、解約予告期間が長い場合が多いです。一般的に約6ヶ月程度とされているため、退去を決めた際には解体会社に見積もりを依頼しておくと良いでしょう。
テナントの原状回復費用を抑えるには
テナントの原状回復費用を抑えるには、契約時の契約書を確認しておく必要があります。原状回復については、基本的に契約書に書いていますが、内容があいまいな場合が多いです。そのため、余計な原状回復の費用が増えたり、広い範囲をさせられたりする可能性があります。
また、原状回復の範囲・内容・規模・内装工事会社などについてお互いに理解できていなければ、トラブルになる恐れもあります。テナントの契約時に、オーナーと契約書についてしっかりと確認してから契約を行いましょう。
テナント原状回復の注意点
テナントの原状回復の注意点について解説していきます。
- 原状回復ガイドラインは適用されない
- 解体業者はオーナー指定の可能性が高い
- 居抜き物件でも全て新品にする場合がある
主に、上記の3つの注意点がテナントの原状回復にはあります。それぞれ、テナントを借りる前に確認しておきましょう。
原状回復ガイドラインは適用されない
テナントの原状回復には、基本的に「原状回復ガイドライン」は適用されません。国土交通省では、現状回復によるトラブルを抑えるためのガイドラインを発行しています。しかし、当該ガイドラインは住居目的の物件の原状回復のガイドラインとなるため、テナントの原状回復には適応されない場合が多いです。
そのため、契約時に原状回復の内容と範囲などを確認しておかなければ、原状回復に膨大なコストが必要になる恐れがあります。もし、契約書内で不明点があれば、テナントオーナーに確認しておきましょう。
下記原状回復ガイドラインについての資料を添付しています。詳しく知りたい方は、下記のリンクより、あわせてご参照ください。
解体業者はオーナーが指定する可能性が高い
テナントの原状回復は、多くの場合、オーナーが自身の信頼をおける解体業者に依頼します。そのため、テナント契約時に解体業者を確認しておきましょう。
解体業者を変更したい場合は、オーナーと交渉する必要があります。そのためにも、オーナーとの関係を良好に保っておくと良いでしょう。
居抜き物件でもスケルトン解体が必要な場合がある
テナントの場合、居抜き物件でも、スケルトン状態にして返却することを求められる場合があります。基本的に居抜き物件の退去時には、内装や設備などをそのままにして退去できる場合が多いです。
しかし、契約時の内容によっては、退去時にスケルトン解体しなければいけません。その場合、かなりの原状回復コストがかかるため、事前の準備が必要です。
その他よくある微細なトラブル
その他トラブルについて、一例をご紹介します。
- 照明や電球を最近交換してのに、新品に変えなければならない
- 設備や家具に元々汚れているのに、クリーニング代を請求される
- 入居時からのキズや破損なのに、修理費を請求される
上記のようなトラブルを防ぐために、契約時の契約書はしっかりと確認しておきましょう。
原状回復のコストも考えてテナント閉業を行いましょう
テナントの原状回復は、契約時のオーナーとの契約書によって範囲や内容が決まります。退所時のトラブルを未然に防ぐために、テナントオーナーと綿密な関係を築いておきましょう。
本記事では、テナントの原状回復の基本的な範囲や義務などを解説していきました。株式会社ウラシコは、お客様に寄り添った明朗な会計を行っている解体業者です。受注から解体までを自社のみで行うことで他社よりも費用を抑えられるため、少しでも費用を抑えたい方はお気軽にご相談ください。