コロナウイルスによる大きな社会情勢の変化に伴い、飲食店の事業を継続することが困難になっているという話を耳にしない日はありません。身近な飲食店もいつの間にかシャッターが降り、閉店していた、という心が痛む知らせが多いこの頃です。
閉店の際には、原状回復費用などさらに費用がかかります。原状回復専門業者として、少しでもスムーズに閉店と退去を進めていただけるよう、飲食店の閉店などにともなう店舗の明け渡しの際の「内装解体」について説明していきます。
私達ウラシコは、解体から原状回復リフォームまでを一括して対応できる原状回復の専門業者です。店舗・オフィス・住宅のリフォーム、リノベーション、リニューアルは私達にお任せください！私達の設計施工部門「サイファー」の詳細はこちらをチェック！
目次
テナント退去の流れはYouTube動画でも解説しています!
テナント退去の流れとスケジュール感はウラシコのYouTubeチャネル【ウラシコチャンネル】でも解説しています。賃貸テナントの退去の流れは、契約の解除から原状回復工事、引き渡しまで複雑な行程があります。基本の流れとスケジュール感を押さえて、スムーズな退去を実現しましょう！
内装解体とは？
そもそも、解体というと建築物をバラバラに壊すことを想像する人も多いと思います。しかし、飲食店の内装解体、一般的に内装などを借りたときの状態に戻すこと＝原状回復工事を指します。現代の飲食店物件は、すでに何らかの構造体があった場所の内装を変えて、使用している場合がほとんどです。
かなり老朽化が進んでいた場合を除き、閉店することを理由に店舗をバラバラに壊してしまうことは少ないです。内装解体に関しましてはこちらのカテゴリでまとめています。それぞれの工事の理解を深めるために、こちらもあわせてご参照ください。
飲食店の内装解体の種類
内装解体にはいくつかの種類があります。代表的な2つの種類を確認しておきましょう。なお、大きく2つに分けますが、内装解体工事の実態は多岐に渡ります。原状回復工事でも一部スケルトン解体が必要な場合もありますし、スケルトン解体でも空調など一部の設備を残す場合もあります。
ご自身の店舗の退却時に必要な内装解体の内容は、入居時の賃貸契約書をご参照ください。ほとんどの賃貸契約書には、特約項目に退去時の原状回復義務に関しての記載があります。店舗の退去を始める際は、まずはこの賃貸契約書を参照しましょう。
原状回復（原状復帰）
原状回復（原状復帰）工事は、テナント退去明け渡しの際に、賃貸契約書に記載された状態に戻すことを指します。基本的に借りたときの状態に戻すため、居抜き物件の場合、構造体や機器はそのままです。基本的には、入居前の状態に戻すことになりますが、契約内容によってはスケルトン工事が必要な場合もあります。
具体的な工事内容としては、クロスの張り替え、天井のはつり、床のはつり、追加した造作の撤去（カウンターや間仕切り壁など）、増設した厨房機器の撤去、上下水道の配管整備、グリーストラップの清掃などが挙げられます。
スケルトン解体
スケルトン解体は、その名の通り構造体だけを残しそれ以外は撤去することを指します。多くの飲食店テナントの躯体はコンクリートでできているため、躯体のコンクリートがむき出しの状態になります。この骨組みだけになった状態をスケルトンと呼びます。
スケルトン解体は、スケルトン戻し、スケルトン渡し、スケルトン返しなどいろいろな呼び名がありますが、意味は同じです。具体的な工事内容としては、壁、床、天井のはつり、間仕切り壁の撤去、空調の撤去、トイレや事務所スペースの撤去など、文字通り骨組みだけの状態にします。
内装解体工事の種類（負担範囲による区分）
内装解体工事にはさらに3つの種類（ABC工事）に分けられます。それぞれ発注者、費用負担先に違いがあります。専門的な用語になりますが、工事業者との打ち合わせで頻発する用語になりますので、しっかり覚えておきましょう。
先程述べたとおり、退去時の内装解体工事は、その工事内容と行程が多岐にわたるため、賃貸契約書にて、誰が工事業者に発注するのか、誰が費用を支払うのかを明確にするため、さらに3つに分けています。
そこで、退去時の工事の内容が記載されている「工事区分表」が作成されます。この区分表は賃貸借契約書に載っているので、退去時に必ずご参照ください。以下に早見表を載せておきますので、どの工事がどの区分にあたるか確認しましょう。
| 発注者 | 費用負担 | その他 | |
| A工事 | オーナー | オーナー | 共用部の工事など |
| B工事 | オーナー
|
借主 | テナントの事業のための工事
建物全体に影響する |
| C工事 | 借主 | 借主 | オーナーの許可が必要
原状回復も含む |
負担範囲による工事区分は、少々ややこしくなるため、こちらの記事でより詳しく解説しています。こちらの記事も合わせてご参照ください。
飲食店の内装解体費用の内訳
ここからは、飲食店の内装解体の際に発生する費用に関して説明します。まずは解体費用の主な費用内訳から理解を深めていきましょう。解体費用は大きく４つに分けられます。それぞれの概要を押さえておきましょう。
建物取壊費用
内装解体工事のメインとなる費用です。建物を解体する際の人件費や、資材、養生代など作業にかかる費用です。当然ですが、解体箇所が多ければ多いほど期間と人件費が上がるため、費用は増えます。
また、建物の立地が地下にある（機材の搬入搬出が困難）、周辺環境の都合上、夜間工事になるなどの場合は更に費用が上がります。大雑把に言えば手間がかかればかかるほどこの費用が増すと考えておきましょう。
産業廃棄物処理費用
産業廃棄物は建設リサイクル法によって分別・再資源化(処分)することが決められており、処分するのに相応の費用が必要になります。内装解体工事では、コンクリート片や軽量鉄骨の鉄くず、不要になった什器や厨房機器など、非常に多くのゴミ（産業廃棄物）がでます。
諸費用
各種書類作成、工事申請費用、近隣への挨拶費用などです。
施工会社の利益
当然ですが、施工会社の利益が加算されます。下請けを多く使う大手施工会社の場合、中間マージンなどで増加しやすいです。
飲食店の内装解体の費用相場
一般的に、建物の解体には平均的な坪単価があり、飲食店の解体も例外ではありません。基本的には、延床面積が広くなれば費用も高くなりますが、周囲の状況などにより必ずしもそうなるわけではありません。
坪単価は、躯体の構造や業態によってある程度金額が決まります。躯体の構造でいえば、木造など比較的柔らかい構造の建物は安く、鉄筋コンクリートのような堅牢な構造の建物は高くなります。
業態で言えば、ガスや電気、給排気設備が大型化しがちな重飲食（焼肉や中華）は高く、複雑な設備がないカフェなどは安くなります。
解体費用の相場は坪単価で概ね決まり、以下のような目安があります。しかし実際の工事費用はケースバイケースで変わってくるため、あくまでも目安です。
| 躯体の構造 | 10坪 | 30坪 | 50坪 |
| 木造 | 3〜15万円 | 90万〜150万 | 150万〜250万 |
| 軽量鉄骨造 | 20〜70万円 | 120万〜210万 | 200万〜350万 |
| 鉄筋コンクリート造 | 5〜8万円 | 150万〜240万 | 250万〜400万 |
| 業態 | 1坪当たりの工事費用 |
| カフェ、バー | 1万5千円~ |
| レストラン | 2万円円~ |
| 居酒屋、ラーメン店 | 2万5千円~ |
| 焼肉屋 | 2万7千円~ |
飲食店の内装解体工事の手順
実際に明け渡すまでのスケジュールを確認していきます。オーナーとのすり合わせや施工会社への見積もり依頼など実際に工事に取り掛かるまでにも様々な工程があります。一つ一つ確認していきましょう。
1.賃貸契約書の内容の確認
明け渡しの際の状態、返却期日は、契約書に記載のある場合がほとんどであるため、まずは契約書を確認します。基本的には、契約書の内容が優先されるが、次の入居者とのかねあいなどで変更されることもあるため、管理者・オーナーと相談の上、最終的な決定をすることが必要になります。
また、期日を守らない場合、違約金発生の可能性もあるだけでなく、次の入居者に迷惑がかかるため、余裕を持ったスケジュールを組むことも必要です。
2.管理者・オーナーと打ち合わせ
契約書の内容をもとに、明け渡しの状態や期日を決めていきます。基本的にはこの際に退去予告をしますが、退去予告は3ヶ月前から6ヶ月前に行う、と定められている場合が多いです。これは退去に際して、行政手続きや今後の解体工事である程度の期間がかかることを考慮しています。
工事を開始するには、許可が必要になるため、十分に打ち合わせる必要があります。可能であれば、お互いに賃貸契約書を手元に置いて対面で行いましょう。相互に契約内容を確認し合えば、その後トラブルを最小限に抑えることができます。
3.施工会社の選定
ほとんどの場合、施工会社は管理会社やオーナー指定の指定業者に託すことになります。指定業者に託す場合でも丸投げにせず、オーナー、借主、施工会社と三者間で打ち合わせを行うことが望ましいです。
また、現地での見積もり（内見）の際など、残しておいていいものもとに元に戻すものを確認しながら進めていきます。電気水道などのライフラインの使用の有無も合わせて確認し、解約の準備をしておくことも必要です。
4.近隣への報告
施工会社との打ち合わせが完了すると、いよいよ退去に向けて動き出します。実際に工事が始まると、騒音などで近隣に迷惑がかかる場合がありますので、予め周囲の方に知らせておく必要があります。不要なトラブルを避けるためにも、周辺への挨拶はこのタイミングで済ませておきましょう。
挨拶回りの際、持っていくべきかどうか悩まれるのが手土産や粗品です。私の主観になりますが、持っていかれることをおすすめします。持っていくものは、一般的な菓子折りや粗品で問題ありません。
5.不用品・残留物の片付け
先程述べたとおり、内装解体工事で発生するゴミは産業廃棄物として処理しなければなりません。工事が始まるまでに、食器や厨房機器など自分たちで撤去や売却できるものを処理しておくと、工事をお得にスムーズに進めることができます。
施工会社に処分して貰う場合には別途費用が発生することもあるため、注意が必要です。また、事前の打ち合わせの際に、造作譲渡が決まっているものなどは処分しないように気をつけましょう。特に、入居時に合ったものを処分する際は必ずオーナーに確認しましょう
6.着工
実際に施工会社に工事に取り掛かってもらいます。工事の内容は、養生の設置から始まり、残置物の撤去、造作の撤去、内装の撤去、床材の撤去…と進んでいきます。基本的には施工業者に任せておけば問題ありません。
各内装の撤去が完了したあとは、産業廃棄物を分別回収して完了です。工期は工事内容によって様々ですが、概ね10日以内には完了します。ただし、建物の立地や、夜間のみ工事可能など、条件が困難になればなるほど、工期は伸びます。
7.清掃
最後に清掃を行って次の入居者にそなえて綺麗な状態にします。この際に注意したいところが、建物の中意外もちゃんと清掃されているかどうかです。ビルテナントの場合は、ロビーや階段などの共有スペース、路面店の場合は建物の前の路面など公共スペースも掃除されているか確認しましょう。
また、清掃に合わせて、一部の壁の塗り直しや、シャッターの再塗装、配管整備、空調整備が行われる場合もあります。ただ解体して終わりではなく、次の入居者がスムーズに入れるかを考慮した施工を依頼しましょう。
以上で内装解体は完了です！
まとめ：余裕を持って明け渡すことが最も重要
今回は、飲食店の内装解体がどのように行われるのかを説明してきました。飲食店の解体工事は、一般住宅とは違い、オーナーや不動産管理会社、施工会社など様々な人と連携しながら行う必要があります。
ほとんどの場合、あくまでも他者から借りている物件であるため、オーナーや施工会社との話し合いをきちんと行い、期日までに余裕を持って明け渡すことが最も重要です。また、これから解体費用の相場は上昇する傾向にあります。きちんとした見積もりを受けた上で、納得した金額での施工を進めていくことが大切です。
内装解体業者を選ぶポイントにつきましてはこちらの記事で詳しくまとめています。是非こちらも合わせてご参照ください。