オフィスや店舗を賃貸契約するときには家賃のほか、敷金や保証金なども必要になります。また退去時には原状回復をしなければいけないため、賃貸物件は思いのほかお金がかかるのが現状です。
ここで注意したいのが「敷金償却」という費用です。あまりなじみのない言葉かもしれませんが、賃貸契約には敷金償却という費用が請求されるところもあります。
この費用は一体どんなものなのでしょう？意外に知らない方も多いので、物件を契約する前に勉強しておきましょう。
目次
敷金償却とは？
敷金償却とは、退去時の原状回復にあてられる費用です。「敷金」という言葉が付いているため、退去時に戻ってくる費用に思いがちですが、実は反対です。
敷金償却は退去時でも返金されない費用なんです。
また、敷金償却は「敷引（しきびき）、保証金償却とも呼ばれます。いずれも同じ意味です。
敷金償却は、敷金の特約を指す
敷金償却は、敷金の特約として定められた費用です。特約に位置付けられているため、退去時には返金されません。この特約は、敷金償却は修繕費の負担額に関係なく、一定額を控除というものです。
賃貸契約では敷金償却が請求されているところもあるので、気をつけなければいけません。
敷金償却の使い道は原状回復費用
敷金も敷金償却も、使い道にさほど差はありません。どちらも退去時の原状回復費用として使われます。具体的には下記の通りです。
- ハウスクリーニング
- 修繕費
- 壁紙の修復
- カギの取り換え
- 水回りの消毒
敷金償却の具体的な内容は賃貸借契約書で確認
敷金償却の内容は、賃貸借契約書に記載されています。例えば下記の明記。
| 敷金の1ヵ月分を償却する |
これは、敷金とは別に同額償却費用として支払うことを意味しています。
一般的に敷金償却費は、家賃の3ヵ月以内であれば妥当とされていますが、借主側からすれば大きな負担です。敷金償却が記載されている場合は、戻ってこないお金があるということを頭に入れておきましょう。
敷金償却に関する用語の整理
これまでにすでに敷金、特約、原状回復など普段聞き慣れない用語が出てきたのでは、と思います。ここで一旦、用語を確認しておきましょう。敷金、礼金、特約、原状回復について解説します。
敷金とは
敷金とは賃貸契約時に、物件オーナーや不動産管理会社に預ける費用です。支払いではなくあくまで預ける状態になります。これは敷金が「担保」としての目的があるからです。
万が一何らかの理由で家賃が払えなくなったときや、借主が物件を壊してしまうなどがあったときのために、ある程度の金額を貸主に預けておきます。
敷金の相場は、〇〇ヶ月分、のように家賃の数カ月分という計算方法がほとんどです。
当然、あくまで一時的に預けているだけになりますので、退去時に借主に返還されます。ただし、ほとんどの場合、後述する原状回復費用を差し引いた額が返却される場合がほとんどです。
礼金とは
礼金とは、敷金と同じタイミングで、物件オーナーや不動産管理会社に支払う費用です。読んで字の如く、貸主に対するお礼として支払う意味合いがあります。そのため、敷金と違い礼金は返ってきません。
特約とは
ここでの特約は、物件賃貸契約書に記載されている特約の記載欄を指します。特約欄では、主に敷金、礼金、退去時のルール（原状回復の範囲）などが取り決められています。
原状回復とは
原状回復とは、賃貸借契約の終了時に、借りていた賃貸物件の損傷箇所を修理し、入居前の状態に戻してから貸主に返却することです。借地借入法により、借主側の義務として制定されています。
物件の契約前に知っておきたい敷金償却の注意点
すべての賃貸契約に敷金償却が必要なわけではありません。しかし、気に入った物件はどうしても契約したいと思うもの。敷金償却が明記されてる場合は、どんな点に注意すればよいのか事前に把握しておくとトラブルも起こりにくいです。
物件の退去時には返却されない
ここまでに何度もお伝えしているように敷金償却は敷金とは違い、退去時には返却されません。負担額を考えると敷金償却が請求されない物件が望ましいですが、お気に入りの物件を見つけてしまうとそういうわけにはいきませんよね。
敷金償却が契約書に明記されている場合、退去時の返戻金は期待しない方がベストです。
原状回復費用が下回っても返却不可
敷金償却の使い道で紹介しましたが、敷金も敷金償却も原状回復費用として使われます。しかし原状回復費用が思いのほか安く済んだとしても、戻ってくるのは敷金の部分だけ。敷金償却は、原状回復費用がいくらであろうと関係ありません。
敷金償却の特約は違法とみなされない
物件の契約によっては下記など、入居時の負担額は重く、特にオフィスや店舗契約は高額な費用が必要になります。
- 家賃（前金含む）
- 敷金
- 礼金（保証金）
ここに敷金償却も追加されると、借主側には納得いかない契約と思ってしまうかもしれません。事実、敷金償却が理由でトラブルや裁判が起こった事例もあるほどです。しかし、敷金償却は違法と定められていないため、必ず支払わなければいけません。
また敷金償却の費用は、不動産やオーナーによって変わってきます。前項でも説明したように、家賃の3ヵ月以内であれば妥当という考えがある日本。これ以上の請求があるときは、減額や無効と判定されるケースが多くあります。
賃貸借契約書に「敷金の〇ヵ月分」という記載があればわかりやすいですが、中には「家賃の〇％」という記載をしているところも。この場合、家賃の3ヵ月以上になっていないか、契約前に金額を確かめるようにしましょう。
まとめ
借主側からすると納得しがたいと思われがちな敷金償却ですが、法律では違法に当たらないため支払い義務があります。物件を契約する前には、物件の築年数や状態を確認しておくといいでしょう。
築年数が浅い物件は比較的費用が安いですが、築年数が経過している物件は原状回復の負担額も多くなるため、高めに設定されていることがあります。このような費用が請求されるケースがあることを知っておくと、契約後のトラブルも最小限に抑えられます。
また、こういった相談に真摯に乗ってくれる解体業者を選ぶこともトラブルを防ぐために重要です。優良な解体業者に見分け方に関しましては、こちらの記事一覧ページにてまとめております。こちらも合わせてご参照ください。