「指定業者がいるが、もっと安いところで済ませたい」「指定業者に任せず自分で良いところを選びたい」こんなお悩みありませんか？原状回復をする時、オーナ指定の指定業者がいるから、そこに頼まなくてはならないとお考えではないでしょうか。
実は指定業者がいても変更できる可能性はあります。本記事では原状回復の指定業者がいる理由と変更方法を解説していきます。また、原状回復工事費用が高いと感じた場合の最初のチェックポイントはこちらの記事で詳しく解説しています。こちらも合わせてご参照下さい。
目次
原状回復の指定業者の変更は難しい
結論から言うと、原状回復の際指定業者は特別な理由が無い場合は変更することが難しいです。本項では変更できない理由とオーナー次第で変更できる可能性についてご紹介します。
難しい理由：賃貸契契約書で決められている場合が多いから
オフィスなどを契約する際に、双方合意を得て賃貸契約書を締結しています。ほとんどの場合「特約」の項目で退去時のルールが指定されています。そこで原状回復業者に関しても指定されていると、一度契約しているので、当然後から変更することは難しいです。
これは、最初の契約する時にトラブルになる典型的な例です。工事業者にどれだけお願いしても、証拠として契約書があるので変更するのは難しいです。このようなトラブルを回避するためには、契約時に内容を確認しておくことが大切です。
原状回復の指定業者がいる理由
そもそもなぜ業者指定というものが存在するのでしょうか？実は業者を指定することでオーナ側には多数のメリットがあります。本項では指定業者がいる理由をご紹介します。
原状回復の質を担保するため
業者を指定する大きな理由として原状回復の質を担保するというものがあります。原状回復という作業は専門業者ならどこでもできますが、作業の質にばらつきがあります。
オーナーにとって貸し出す物件は「大切な商品」です。質の悪い原状回復をした後に次のお客さんに渡したら評価が悪くなります。あらかじめオーナー側が工事業者を指定しておくことにより、一定の質を担保することができるようになります。
仮に借り主が業者を選べると、安いからと言う理由でレベルの低い業者を選ぶ可能性も十分あります。そうなれば原状回復が出来ていないどころか、杜撰な作業で共用部分に傷をつけられたりする可能性もあります。
昔からの付き合い
たまにオーナーと昔からの付き合いがあって工事業者が指定されている場合があります。特に長年続く企業ですと、関係を築くために業者を指定していることが多いです。原状回復費用が高いと感じたらオーナーを通して、値段交渉をしてもらうと安くなるかもしれません。
契約書で指定されている場合の対処法
契約書で指定業者が明記されている場合、基本的にはオーナーや第三者機関を交えて、交渉によって変更を進める必要があります。ここからは各機関への相談方法と進め方のポイントを解説して参ります。
①オーナーと相談
まずは、素直にオーナ側と工事業者の変更が可能か相談しましょう。オーナ側としてもスムーズに工事を進めたいため、減額や猶予の相談に応じてくれるはずです。
また、オーナー側も工事会社に不満を持っていたり、内訳が不当なものですと工事業者を変更できるかもしれません。基本的には契約書に則り変更できないのですが、オーナーも不満があるなら交渉できる余地が残っています。
②原状回復工事業者と相談
オーナ側との交渉と同時並行で、地域の原状回復工事業者と相談されることをおすすめします。工事のプロである工事業者は、このようなトラブル対応にもなれています。地域のルールや行政手続きにも精通しているため、相談に載ってもらいましょう。
また、相談の際は、オーナ側が提示した見積もり書類があるとスムーズに相談が可能です。見積もりが異常に高額な場合や、借主の負担範囲外の項目があった場合、それをもとにオーナ側と減額交渉が可能になります。
③行政機関や第三者機関に相談
やむを得ない理由でどうしても指定業者の変更が必要な場合は、地方自治体が運営する「消費者センター」や、国が運営する「法テラス」など無料の相談機関に相談することも可能です。
ただし「法テラス」などの法律相談センターは、最終的な手段と言えるでしょう。法律機関に相談する際の公正な判斷材料として、指定業者以外の見積書やその問題点をまとめて、建設的に話を進めるようにしましょう。
指定業者が変更できない場合の対処法
これまでお伝えしたとおり、原状回復工事の指定業者の変更は、基本的にオーナ側に権利があるため、主体的に変更することは難しいです。そこで、最後に変更できない場合の対処法として、なぜ原状回復費用が高くなるのかを解説します。
オーナ側と借主側、双方に納得した上で原状回復を進めるためにも、指定業者では工事費用が高くなる理由を理解して、見積もりの内訳や金額が適切かチェックしましょう。
見積もりを早めに受け取る
悪質な業者の場合、不当請求を隠蔽するために、見積もりをなかなか出してくれないケースがあります。ギリギリまで見積もりをださないことで、不当請求も泣き寝入りさせようとするのです。
工事が遅れると延滞損害金が発生してしまいます。延滞損害金の方が不当な請求金額よりも高額なことが多いため、借り主としては諦めざるを得ないのです。
このようなケースを防ぐため、見積もりはすぐ出すようきちんと要求しましょう。工事内容も忘れずに確認してください。
不要な箇所を工事をしていないか確かめる
まずは、入居時に交わした賃貸借契約書と、原状回復工事の見積書を照らし合わせて、原状回復の範囲が契約書の規定内であるか確認しましょう。
通常では必要のない工事をしていると原状回復費用が高くなります。原状回復とは「借りた時の状態に戻す」作業のことであって、それ以上良くすることは必要ありません。
テナント契約の場合は、エレベーターや階段などの共有部分まで工事に追加されていないか、入居時の状態に戻すための修繕で足りるのに、アップグレードや設備の交換工事になっていないかなどを細かく確認しましょう。
必要のない工事の例には以下のようなものがあります。
- 家具などをアップグレードする
- 壁を全面張り替える
- 人員を余計に増やしている
- 無駄な工事工程を増やしている
重複請負（うけおい）構造である業者を避ける
原状回復工事は、クロスの張り替え、斫り、スケルトン解体、機器の撤去など工事内容が多岐に渡ります。そのため、親会社からどんどん下請けに仕事が行き、各業者を渡る時に発生するマージンにより原状回復費用が高くなっていきます。
特に、大きな会社ほどどんどん下請けに流されていくので、高く感じる人は多いでしょう。重複請負構造は一般的ですので、どの会社も似たような形になっています。オーナーに下請けが少ない工事業者に変更してもらえるよう相談しましょう。
見積書に記載してある工事の内容を理解する
先程述べたとおり、原状回復工事は工事内容が多岐に渡るため、工事の内容を理解できないまま原状回復工事に移り、終了した後に高いと気づくことが多いです。
これは原状回復工事の契約をする際に、工事業者が詳しく説明をしてくれない場合があるからです。特に、見積もりが「◯◯工事一式」のようにあいまいな記載になっている場合は注意が必要です。
見積書をオーナ側と一緒に確認しながら「なんのためにするのか」を聞き、相互理解した上で契約を結ぶようにしましょう。原状回復工事の見積書の見方はこちらの記事で詳しく解説しております。こちらも合わせてご参照下さい。
指定業者を変更したい場合はまずはオーナーと相談
基本的に、原状回復の指定業者は変更することはできません。しかし、オーナーと相談することで変更できる可能性がありますので、一度オーナーと相談してみましょう。
オーナーと相談する際に、コストなど、現在の指定業者の改善して欲しい部分を具体的に伝えることで、より指定業者を変更してもらえる確率が上がります。コスト面や見積もりに関しては、一度プロに相談してみることをおすすめします。
また、指定業者以外の業者に変更出来たが、肝心の代替業者が決められないという方はこちらの記事一覧ページにてまとめております。こちらも合わせてご参照ください。