アパートを強制退去させた場合の原状回復費用はどうなる？強制退去から原状回復までの流れを解説

賃貸経営を行っていくうえで、大家（賃貸人）の悩みの種となるのが、入居者（賃借人）の家賃滞納や騒音、ゴミ問題、入居者トラブルなどの迷惑行為です。このような行為を繰り返す入居者に対しては、強制退去させることができます。今回は、強制退去させた際の原状回復について紹介していきます。

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賃貸契約の強制退去について

強制退去とは

まずはじめに、強制退去とは何か確認します。強制退去とは、特定の入居者に対して法的に根拠をもって強制的に退去させることを指します。強制退去させるための条件は一定ではなく、賃貸人が申し立てた各事案に対して裁判所が個別に判断を行うことで、強制執行（強制退去）を行うことができます。

賃借人が入居していた居室に残っている家具などはすべて賃借人の所有物ですので、賃貸人が勝手に処分すると器物損壊などの罪になってしまうため、強制退去は裁判所職員の立会いのもと行われます。

強制退去が認められる場合

強制退去が認められるのは、家賃滞納や騒音・悪臭・ゴミトラブル、不法滞在、その他住民トラブルなどが発生した場合です。とりわけ家賃滞納が多く、大多数を占めます。

家賃滞納の強制退去が成立する条件は明確にあるわけではありませんが、過去の例から家賃を長期間滞納しており、家賃を支払う意思がなく、賃貸人と賃借人間の信頼関係が破綻している場合に強制退去が認められています。

詳しくは後述しますが、滞納期間に関しては、3か月ほどで認められるケースもあるようですが、半年が目安となります。また、信頼関係の破綻に関しては、家賃の支払い期限を守らなかったり、騒音や異臭トラブルを繰り返していたりする場合に認められます。

強制退去の流れ

賃借人との交渉

賃借人の家賃の滞納などが発生した場合には、まず賃借人との交渉を行う必要があります。電話や書面による家賃支払いの督促がこれに当たります。家賃の滞納が賃借人の失業や入院などによるものであれば、強制退去の手続きを行っても受理されませんので、賃借人の事情をきちんと理解するようにしてください。

賃貸契約解除

賃借人との交渉がうまくいかなければ、強制退去の手続きに向けて、賃貸契約解除通知を内容証明郵便で送ります。賃借人への通知をいつ送ったかの証拠になりますので、必ず記録の残る方法で送付してください。

部屋の明け渡し請求の申し立て・訴訟

契約解除を賃借人が受け入れるのであれば、滞納分の家賃や原状回復費用の清算を行って退去してもらえば問題ありませんが、解除を受け入れない、解除通知への反応がないなどの場合には、裁判所に対して明け渡し請求の申し立てを行い、訴訟を起こします。

訴訟になった場合には、まず和解調停(話し合い)が行われ、それでも決着がつかない場合や賃借人が出廷しない場合には、裁判で判決が下されます。

強制執行の申し立て・退去要請

明け渡し判決が出たあとで強制執行の申し立てを行います。これが認められることで、法的強制力を持った強制退去を行うことができます。強制退去が受理された後で、期日を定めた退去要請を行います。

強制執行・法的手続き

退去要請で定めた期日までに退去しない場合には、裁判所職員の立ち合いの下強制退去を実施します。

強制退去にかかる費用

強制退去にかかるトラックや作業員の手配にかかった費用をはじめ、裁判にかかった弁護士費用、各種書面の郵送費用、訴訟費用など強制退去に関する費用はすべて賃借人に請求することができます。

強制退去の際の原状回復について

強制退去の際の原状回復の費用負担

強制退去が行われた場合であっても、賃借人に原状回復義務があることに変わりはありませんので、賃借人は原状回復工事に要した費用を負担しなければなりません。騒音やゴミのトラブル、不法滞在などの場合には、賃借人に支払い能力がある場合もありますので、賃借人に請求することになります。

しかしながら、家賃滞納を理由に強制退去させられた場合には、賃借人に支払い能力がないことが多く、請求しても費用を回収できない可能性が高いです。この場合には、連帯保証人に滞納分の家賃と原状回復工事に要した費用を請求することができます。

連帯保証人は、「賃貸借契約にかかる一切の費用」について借主の代わりに支払い義務を負うとされており、賃貸人は連帯保証人の資産状況を確認し、可能であれば請求することになります。

強制退去の際の原状回復の注意点

・実費すべてを請求できるわけではない

原状回復の費用負担先を決めるときのポイントとして、「通常損耗」と「特別損耗」があります。

通常損耗とは、賃借人が通常生活するうえで発生する損耗のことで、国土交通省の定める「原状回復とをめぐるトラブルとガイドライン」では、通常損耗による損耗の修繕費は賃料に含まれると考えられており、通常損耗にかかる原状回復費用のすべてを賃借人に請求できない可能性があります。

特別損耗とは、「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 」とされており、具体的にはたばこの焦げ跡やヤニ汚れ、掃除を怠ったことによるカビ、家具をぶつけたときに出来たキズやへこみなどを挙げることができます。これらに関しては、賃借人の責任で原状回復しなければならないものですので、全額賃借人に請求できます。

まとめ

今回は、強制退去と強制退去の場合の原状回復について説明してきました。実際に強制退去のようなトラブルに発展する場合はそれほど多くはないでしょうが、実際にそうなった場合にどのような流れになるのかを確認しておく必要があります。

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