今回は、工場解体のあれこれを説明していきます。基本的には他の建物の解体工事と同じであるため、普通の建物の解体を考えている人も参考になると思いますので、最後までお付き合いいただければと思います。
また、こちらのページでは実際に弊社が作成している見積書を掲載しています。チェックポイントも合わせてご紹介していますので、ぜひこちらも合わせてご参照ください。
工場解体の流れ
工場の解体といっても、ただ解体の規模が大きくなるだけで、解体の流れは通常の建物の解体のときと大きく変わるわけではありません。
厳密にいえば、工事の内容などによって特殊な工程がある可能性はありますが、依頼主側からすると費用の問題だけで、やらなければならないことが増えるわけではありませんので、特に気にする必要はないと思います。ここでは、工事の流れを簡単に説明します。
①業者探し
まずは、解体工事の見積もりを依頼する業者探しから始めます。解体後に別の建物を建てることが決まっている場合には、ハウスメーカーや工務店に一括して依頼することも考えられますが、ハウスメーカーや工務店は建てる方を専門にしていることも多く、解体は別業者に外注する場合が多いです。
その場合、中間マージンが発生し、結果として費用が高くなる原因になりますので、できるだけ自身で解体専門の業者を探すことをおすすめします。その場合、解体後の整地などは後の作業の兼ね合いもありますので、業者間できちんと連携してもらえるよう依頼しておきましょう。
②現地調査・見積もり
見積もりを依頼する業者が決まれば、見積もりをとるための現地調査があります。ここで、工事する範囲や建物の構造、地中埋設物の有無、アスベストの使用の有無などを調査します。それを踏まえて見積もりを作成してもらいます。
現地調査の際には立ち合いが必要になることがほとんどです。日程の調整などが大変かもしれませんが、現地調査なしでの見積もりは後に変更が出てくる可能性が高くなるので必ず、一度は現地調査を行ってもらってください。
③契約・前金の支払い
見積書の金額や内容を吟味したうえで、工事を発注する業者を選定し、依頼しましょう。ここで注意が必要なのが、工事前に契約書の締結前までに不明点を明確にしたり、工事の際の注意点を明確にしておくことです。
特に、工事中に地中埋設物が見つかった場合や特殊な工事が含まれる場合の対応などは確認が必要です。また、工事の費用は、着工前、工事中、完了後に分け、2〜3回に分けて払うことが多いですので、契約の締結がすんだら期日までに支払いを行いましょう。
④工事前に各種届出
工事の前には、その工事の規模や周辺道路の使用の有無等により各所に届け出や申請を行う必要があります。
建設リサイクル法に基づく届出や警察署への道路使用許可申請、電気ガスなどのライフラインの解約や一時停止手続きなど工事前までにやらなければならないことが多くありますので、業者が代理で行ってくれるのか、施主(依頼主)が行わなければならないのかを明確にしたうえで、期日までに行うようにしましょう。
⑤近隣住民への挨拶
工事の日程が決まれば、工事中に騒音や振動で迷惑をかけることになる近隣住民の方たちに工事を行う旨のあいさつ回りを行います。場合によっては住民説明会のような形になることも考えられますが、解体工事業者と施主が一緒に行うほうがいいとされていますので、事前に日程調整をしておくのがいいでしょう。
⑥工事着工
すべての準備が整ったら実際に工事に取り掛かります。まずは、工事音や振動、粉塵を抑えるための養生や足場の組み立て、重機を使用しての解体などを行っていきます。
ここで重要なのが、養生をしっかりと行っているかどうかです。これがしっかりとされていなければ、近隣からのクレームの原因になりますので、十分注意が必要です。
⑦産業廃棄物の搬出と整地
工場を解体していくと、瓦礫などの産業廃棄物が多く発生します。これらを現地である程度分別し、各処分場に運搬します。産業廃棄物の運搬には専門の許可が必要ですので、解体工事業者がその資格を持っていなければ、外注することになり後々トラブルになった時に面倒になる可能性があります。運搬も自社で行うのかどうかを確認しておくことも必要です。
産業廃棄物の搬出の後、整地を行います。次に別の建物の建設が予定されている場合には、工務店などの指定通りに整地する必要がありますので、事前の打ち合せの際に、しっかりと確認してもらいましょう。
⑧引き渡し
工事が完了すれば仕上がりを確認し、引き渡しを受けます。工事の仕上がりをしっかりと確認したうえで、引き渡しを受けてください。
⑨マニフェストの発行
工事が完了したら、解体工事で出た産業廃棄物の処分について記された「マニフェスト」を発行してもらいます。この書類は、建物滅失登記を行う際に必要になりますので、必ず発行してもらってください。
⑩工事後の各種手続き
マニフェストを受け取ったら、建物滅失登記を行います。この登記は解体工事完了後1か月以内に行う必要がありますので、できるだけ早く行うようにしましょう。その他土地の売却を行う場合には名義変更など必要な届け出や申請を行って、すべてが終了します。
工場解体の費用
では、工場の解体にはどれくらいの費用が掛かるのでしょうか。以下に示す表は、工場解体の坪単価を示したものですので、一つの目安として参考にしてください。
注意してほしいのが、特殊な工事については考慮されていない、一般的な平均価格である点です。アスベストの処理が含まれたり、解体現場近くに駐車スペースがなかったり、手作業で解体を行わなければならなかったりする場合には、別途費用がかかります。
あくまでも目安としてとらえていただき、実際の金額は見積もりを確認してください。
| 坪数 | 坪あたりの単価 |
| 10坪未満 | 4.5～5万程度 |
| 10～20坪程度 | 3万～ |
| 20～40坪程度 | 2.5万～ |
| 40～50坪程度 | 2.8万円～ |
| 50～70坪程度 | 3.3～5.5万 |
| 70坪以上 | 2.3万～ |
工場の解体費用削減のコツ
ここでは解体工事費用を抑えるためのポイントを紹介していきます。
不用品の処分は可能な限り自力で行う
工場内に使わなくなった機械や備品などを残したまま工事を開始し、それらの処分まで解体工事業者に依頼した場合には、別途処分費用が発生することになり、費用が高くなる要因となります。
自分で処分できる機器や備品などは工事前までに可能な限り処分しましょう。場合によっては買取ができる場合もありますので、各業者に相談してみてください。
自社で重機を保有し、自社で施工するかどうか
先にも述べましたが、ハウスメーカーや工務店は解体工事を下請け会社に依頼することが多く、中間マージンが発生するため費用が高くなることがありますので、直接自社で工事を行ってくれるところがおすすめです。
また、解体に際して、重機を自社で保有しておらずレンタルする場合には費用がその分高くなりますので、できるだけ自社ですべて保有しているところを選ぶことをおすすめします。
閑散期を狙う
工場の解体となると、大がかりな工事になることが考えられます。大型重機を使ったり、多くの人員を割いたりしなければならないため、繁忙期に工事を依頼するとそれだけで費用が跳ね上がります。閑散期に工事を行ってもらえるようにある程度余裕を持ったスケジュールを組む必要があります。
自治体の補助金などを活用する
場合によっては、各自治体が補助金を設定していることがありますので、各自治体に確認したり、自身で調べてみたりしてください。それほど安い工事ではありませんので、活用できるものは活用し、少しでも自己負担が減らしましょう。
工場の解体業者選定のポイント
見積もりを比較して工事を依頼する業者を選定するときのポイントとなる点をいくつか紹介します。
解体に必要な資格を持っているかどうか
「建設業許可」や「解体工事業登録」といった資格を有しているかどうかを、きちんとした業者かどうかを判断する一つの目安とすることができます。
地中埋設物があった場合の対応がきちんと明確かどうか
解体工事の際に追加費用の対象となりトラブルになりやすいのが、工事中に浄化槽などの地中埋設物が発見された場合です。これは、見積もりの際に勘定に入っていない場合、完全に別費用となります。
地中埋設物が発見された場合の連絡や対応などがあらかじめ明確になっているかどうかで、経験の豊富さなどを知る参考にすることができます。
工事中に事故が起こった場合の保険に入っているかどうか
解体工事の際には、大型重機や足場を使っての高所作業を行うことにありますので、落下物が近隣の建物を壊すなどの物的損害や落下物により通行人へけがをさせるなど人的損害を与える可能性が十分に考えられます。
実際にこのような事態が起こった際のケアのための保険が用意されています。解体工事を行う会社は基本的にこの保険に入ることになりますが、この保険の加入には通常よりも厳しい審査がありますので、この保険に加入しているということはある程度信用できる会社であることがわかります。
また、工事中の事故は最悪の場合施主(依頼主)側に損害賠償責任が発生する可能性があるため、十分に注意が必要です。
契約書の締結があるかどうか
解体工事の場合、書面による契約というものを行わない場合もあります。しかし、口頭でのやり取りだけだと、なにかトラブルになった際の証拠が残らないことになりますので、問題がこじれる原因にもなります。
これを回避するためにも、書面による契約をかわすようにしましょう。契約書がないまま進められそうになったら、契約書の作成を依頼し、もし拒まれるようであれば、別の業者に依頼することも検討すべきです。
依頼する工事の実績が豊富かどうか
解体工事に関しては、そのノウハウがあるかないかで作業スピードや仕上がりに大きな違いが生まれます。依頼する工事の実績が豊富かどうか、またそのノウハウがあるかどうかを事前に調べるたり聞いたりしておくことをおすすめします。
作業スピードが早いということは、それだけ工期が短縮されますので、工事費用を抑えることになります。
工場の解体工事・原状回復はウラシコにお任せください！
今回は、工場の解体について一通り説明してきました。今回の内容は、工場だけでなく建物の解体に共通して当てはまるものも多いので、今回の知識を別の場合にも活用いただけますと幸いです。
特に、費用を抑えようとしすぎて費用の安さだけで業者を選んでしまい、後からトラブルになったり、追加費用を請求されたりすることのないように業者の選定は慎重に行ってください。
解体費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。