「今のテナントの退去を考えいるけど、原状回復はどこまですればいいのかな」
「店舗やオフィスの原状回復の範囲や注意すべきポイントを詳しく知りたい」
このように、店舗やオフィスで借りているテナントを近々退去する予定だけど、原状回復をする範囲に迷われているオーナーの方は必見です。この記事では、店舗とオフィスのを退去する際に必要な原状回復の範囲と、原状回復の範囲を少なくする方法を詳しく解説していきます。
店舗とオフィスの原状回復は、一般居住用の原状回復と違う部分があり、一般居住用と同じ原状回復の範囲だと思っていると、のちにトラブルに発展してしまう可能性が。トラブルの発生や不要な費用を払わないためにも、要点をチェックしておきましょう。
原状回復に関する行政手続きや書類作成方法はこちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
目次
店舗・オフィスの原状回復と一般住居の原状回復の範囲の違い
店舗・オフィスの原状回復と一般居住用の原状回復の違いは以下です。
- 一般住居は通常損耗・経年劣化の原状回復義務を負わないが、店舗・オフィスは通常損耗・経年劣化の原状回復義務を負う可能性がある
- 一般住居の場合は原状回復で元の状態に戻すのに対し、店舗・オフィスはスケルトン物件か居抜き物件かによって原状回復で戻す状態が異なる
一般住居の場合は、国土交通省の定める「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」や消費者契約法により、通常損耗と経年劣化による原状回復の義務がありません。
しかし、店舗・オフィスは、不特定多数の人の出入りがあったり、貸主側が予想できない損耗を起こす可能性があるので、通常損耗と経年劣化を原状回復の義務とする原状回復特約を設ける場合が多いです。
原状回復特約は、「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」と消費者契約法よりも効力が強いため、賃貸借契約書に定められている際は、通常損耗と経年劣化を含めた原状回復をしなければなりません。
店舗・オフィスは、賃貸借契約書に定められている原状回復の範囲が基本となります。スケルトン物件を借りた場合は、原状回復でスケルトンの状態にして返すのが一般的です。
しかし、居抜き物件を借りた場合は、契約書に定められている状態で返す必要があります。そのまま居抜きでいい場合やスケルトン状態で返す場合、必要最低限の内装を残した状態で返すなどさまざまです。
一通りの原状回復しかない一般住居と比べると、店舗・オフィスの原状回復は複雑だと言えるでしょう。
店舗・オフィスの原状回復の範囲でまず確認すべきこと
店舗・オフィスの原状回復の範囲を知るには、第一に賃貸借契約書の原状回復の記載部分や、原状回復特約の記載を確認してください。基本的に、賃貸借契約書の原状回復に関する記載部分を確認することで、どこまで原状回復すればいいのかが分かるでしょう。
最適なのは、入居の契約を結ぶ際に原状回復の範囲を貸主・管理人とすり合わせておくことです。すり合わせをおこなうことで、退去時の相違をなくすことができ、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
契約が終わっている場合は、貸主・管理人に連絡し、賃貸借契約書の原状回復の記載をもとに原状回復の範囲を確認してみてください。
店舗・オフィスの基本的な原状回復の範囲
店舗・オフィスの原状回復は、原状回復特約が定められている場合が多いため、通常損耗・経年劣化を含めた基本的な範囲を以下に紹介します。
- 店舗・オフィスの設備機器や間仕切り、ドア、ガラスなどの撤去を含めた内装解体工事
- 壁やクロスの張り替え（スケルトンの場合は不要）
- 壁や床、天井などの塗装（スケルトンは不要）
- 床のタイルやカーペットの付け替え・張り替えや補修・修復工事
- 照明の配置戻し
- 管球交換
- 電気の配線の撤去
- 水回りのクリーニング
- エアコンクリーニング
- 産業廃棄物の撤去
- 清掃
上記が一般的な店舗・オフィスで求められることが多い原状回復の範囲です。特約で上記以外の定めがある場合は、特約に記載されている原状回復義務に従う必要があります。
契約書に記載がなく貸主から理不尽な原状回復を求められてた場合は、上記の基本的な範囲を参考にして、交渉・話し合いをするといいでしょう。
店舗・オフィスの原状回復の範囲を少なくする方法
原状回復にかかる費用は、できるだけ抑えたいと考えますよね。店舗・オフィスの原状回復の範囲を少なくする方法は、主に2つあります。「貸主に増設部分を残す交渉をする」と「居抜きで退去する交渉を貸主とする」です。
貸主と増設部分を残す交渉をする
テナントのオーナーにメリットのある増設部分がある場合は、残す交渉をしてみるといいでしょう。増設部分が付加価値になる場合は、次に貸す際に有利になる可能性があるため、テナントのオーナー残して欲しいと考えるかもしれません。
たとえば、高級な素材（大理石や無垢材など）で作られている壁や床、カウンターや空調設備などが挙げられます。原状回復の費用を抑えるためにも、原状回復の工事をおこなう前に、貸主と増設部分を残す提案をしてみてください。
居抜きで退去する交渉を貸主とする
貸主の考えやお店の業態によっては、原状回復を最小限にできる居抜きで退去できる可能性があります。居抜き物件は、お店の業種・業態が同じだとスケルトン物件に比べて、開業費用が安く済むことから人気が高いです。
そのため、設備機器が整っている飲食店やオフィス、美容室、歯科医院などは、貸主に交渉すると現状のままでいいとされる場合があります。ですが、最低限の原状回復となる壁や床のクロスの張り替えや塗装などは、必要となる可能性が高いので注意しましょう。
反対に、居抜き物件を借りたとしても、スケルトン状態で返さなければならない場合もあるので、契約時には必ず確認しておきましょう。
原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
まとめ
この記事では店舗とオフィスのを退去する際に必要な原状回復の範囲と、原状回復の範囲を少なくする方法を詳しく解説してきました。この記事の重要なポイントは以下です。
- 店舗・オフィスは通常損耗・経年劣化の義務を負う可能性がある
- 店舗・オフィスの場合は、居抜き物件かスケルトン物件かによって原状回復の範囲が異なる
- 店舗・オフィスの原状回復は契約書に原状回復特約が記載されることが多い
- 店舗・オフィスの原状回復特約は国道交通省が定める「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」や消費者契約法より効力が強い
- テナントを借りる際に賃貸借契約書の原状回復が記載されている部分に目を通し、貸主と原状回復の範囲をすり合わせておく
- テナントのオーナーにメリットとなる増設部分がある場合は交渉すると原状回復の範囲を少なくすることができる
- 居抜き物件として人気の高い飲食店やオフィス、美容室、歯科医院などは居抜きとして退去できる可能性がある
- 居抜き物件で借りたとしてもスケルトン状態に原状回復しなければならない可能性がある
店舗・オフィスの原状回復の範囲は、賃貸借契約書の原状回復の記載に大きく左右されます。退去時に後悔しないためには、契約時に貸主と細かく原状回復の範囲を定めておく必要があります。上記のポイントを押さえて、不必要な店舗・オフィスの原状回復や貸主とのトラブルを防ぎましょう。
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また、優良な解体業者に見分け方に関しましては、こちらの記事一覧ページにてまとめております。こちらも合わせてご参照ください。