賃貸物件の退去時に行わなければならない原状回復ですが、オフィスの原状回復はその範囲が一般住宅と少し異なることを知っていますか？
原状回復範囲や工事費用の負担に関して、貸主と借主の間でトラブルが発生することはよくある話です。オフィスの原状回復ルールをしっかり理解してトラブルが起きないようにしましょう。
原状回復範囲とは
原状回復の範囲は、国土交通省が発行した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」
ここでのポイントは、経年劣化や自然損耗による汚れなどは原状回復を行う義務はないということです。以下具体的に解説します。
原状回復義務がない範囲
- 時間の経過による建物・設備の劣化・損耗（経年劣化）
- 賃借人の通常の使用により生じる損耗（自然損耗）
例）
- 家具や什器の設置による床、カーペットのへこみ
- 日光等による畳の変色、フローリングの色落ち
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気焼け）
- 下地ボードの張替えが不要な程度の壁の画びょうの穴
原状回復義務がある範囲
- 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗（特別損耗）
例）
- 結露を放置したことによって発生したカビや腐食
- 天井や壁のタバコのヤニ汚れ
- 下地ボードの張替えが必要な程度の画びょうの穴
- 掃除を怠ったフローリングや壁の汚れ
原状回復のトラブルとガイドラインに関してはこちらで詳しく解説しております。こちらも合わせてご参照下さい。
賃貸オフィスの原状回復範囲
これまでは一般的な賃貸住宅の原状回復範囲についての説明になります。賃貸オフィスの原状回復範囲は契約書の内容にもよりますが、その範囲義務が違います。
何故、オフィスの場合原状回復範囲は一般住宅と違うのでしょうか。それは、オフィス・事務所等の賃貸の場合は損耗のレベルや内装、レイアウトの変更など、賃借人の事業規模や業種によって使用方法が大きく変わるからです。
そのため、賃貸オフィスの場合、契約時に特約を設けることが一般的です。例として、クロス・床板の張り替え、天井の塗り替え、照明器具の取り替えを行うといった内容の特約が設けられることがあります。
特約を設けることによって、賃貸オフィスや店舗は賃貸住宅とは違いほぼ100％原状回復の義務が課せられます。
原状回復を行わなければならない場所
一般住宅とは違う、原状回復をしなければならない場所を以下具体的に紹介します。
- クロス・カーペットの張り替え、再塗装
- 天井の塗り替え
- 照明器具の取り替え
- 床・窓・天井の汚れのクリーニング
このように、一般住宅では経年劣化や自然損耗に当たる部分も賃貸オフィスの場合、契約時の特約によって原状回復義務があることがほとんどです。
（ただし、賃貸オフィスでも住居兼事務所を目的とした物件では、原状回復義務の範囲が賃貸住宅と同様である場合もあります。）
オフィスの原状回復費用の相場
賃貸オフィスの原状回復範囲が一般住宅と違って広いため、その分費用も高くなるので相場を知っておくことも大切です。一般的な相場としては
・小・中規模オフィス：2万～5万円/坪
・大規模オフィス：5万～10万/坪
というように、借主にとって負担はかなり大きくなることが分かります。
また、こちらのページでは工事費用の節約術に関する記事をご紹介しております。こちらも合わせてご参照下さい。
まとめ
賃貸オフィスの原状回復範囲について理解できましたでしょうか。一般住宅と違って特約がある場合が多いこと、原状回復義務の範囲が広くなるので費用も高くなることを覚えておきましょう。
それでもできるだけ原状回復にかかるコストを抑え、トラブルも起こさないために信頼できる原状回復の専門業者へ相談しましょう。
解体業者の選び方に関しましては、こちらの記事一覧ページにてまとめております。こちらも合わせてご参照ください。