核家族化が進み、単身世帯が増加している現代では、アパートやマンションで孤独死するケースも増えてきています。
このような場合、居室の原状回復義務は誰が負うのでしょうか。今回は、親族が賃貸物件でなくなった時の原状回復について説明していきます。
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賃借人が死亡した場合の原状回復
原状回復義務は誰が負うのか
通常であれば、賃借人が原状回復義務を負いますが、賃借人が死亡した場合にはその義務を履行することができません。
このような場合、当該賃貸借契約は相続放棄されない限り、室内の残留物の所有権、賃料の支払いや原状回復義務など対象物件のすべてが相続人に相続されることになります。そのため、原状回復義務は相続人が有するということになります。
また、賃貸借契約を締結するときに、連帯保証人を求められることがあり、相続人が存在していないが、連帯保証人はいる場合があります。
このような場合には、連帯保証人が原状回復義務を負うとされます。これは連帯保証人が、「賃貸借契約にかかる一切の費用」について借主の代わりに支払い義務を負うと解されているためです。
相続放棄されるなどして相続人がおらず、連帯保証人もいない場合には、原状回復義務を負うとされる人がいなくなりますので、やむなく賃貸人が原状回復しなければならないということになります。
しかしながら、敷金を受け取っていた場合には、それを原状回復費用として充当させることができるので、完全に不利益を被るということではありません。
原状回復費用の負担
先にも述べたように、原状回復義務は相続人または連帯保証人が負うことになりますので、そのどちらかが費用を負担することになります。相続人の場合には、相続放棄すればその義務を免れる可能性がありますが、連帯保証人の場合には、免責されることはありません。
相続人が連帯保証人になっている場合には、相続放棄しても連帯保証人としての地位が残ることになりますので、免責されないことになります。
通常の原状回復工事であれば、賃借人が入居時に発生させた損害を元の入居できる状態に戻すだけで事足りますが、室内に血痕が飛散している場合や死後かなりの時間が経過し、死体の腐敗が進み死臭や体液が漏れるなどの現象が発生している場合には、通常のハウスクリーニングだけでは完全にこれらを取り除くことはできません。
このような場合には、原状回復工事の実施前に、特殊清掃が必要になります。特殊清掃とは、特殊な薬品を使用して室内の消臭のほか、除菌、血痕や体液の処理などを行っていく清掃方法です。
家財などに体液や血痕が染みついていたり、腐敗がかなり進み虫が大量発生していたりする場合には感染症対策の観点からも、適切な処理を行うことが重要になります。
自殺の場合には要注意
賃借人が自殺した場合には、その物件は事故物件となり、賃料を減額せざるを得なくなりますので、賃貸人はその損害分を遺族や連帯保証人に請求できるとされています。
家賃を減額したことによる損害賠償請求の相場は、およそ「2～3年における賃料減額分の合計」であると考えられます。この期間に関しては、国土交通省が制定したガイドラインの事故物件の告知義務が発生する期間が3年であることから算出されています。
また、自殺したことで近隣に被害を加えてしまった場合には、その分についても請求される可能性がありますので、注意が必要です。ただし、死亡した人の相続人や親族、連帯保証人がいない場合には、請求するところがないということになります。
敷金も相続人が相続する
アパートやマンションを借りる際に、敷金をあらかじめ支払っておくことがあります。この敷金は、退去時の現状回復費用として充当されることになっており、敷金を充当した結果、不足分があれば賃借人に請求し、余りが出れば返還することになっています。
この返還される敷金については、相続の対象とされますので、相続人にわたることになります。ちなみに、相続することで賃借人の権利がすべて相続人に移ることになりますので、敷金の返還を受ける権利があるだけでなく、家賃の支払いや前述の退去前の原状回復の義務も負うことになりますので、しっかりと理解しておいてください。
原状回復の範囲
現状回復の範囲については、他のケースと同じように考えることができますので、賃借人が故意や不注意でつけた傷や通常行うべき注意やメンテナンスを行なったことで生じさせた損害であるとされています。
地震や台風など自然災害による損傷については、その回復費用は毎月の賃料に含まれていると解される場合がほとんどですので、基本的には貸主負担で修理・修繕することになります。
ここでポイントとなるのが、居住年数です。長く住めばそれだけ経年劣化の影響が大きいと考えられます。それぞれの耐用年数を超えて使用していたものに関しては、貸主の負担で修理・修繕することになります。
まとめ
今回は、親族が賃貸物件でなくなった時の原状回復について説明してきました。実際にそのような場面に出くわすことは滅多にないかと思いますが、直面したときにきちんと対処できるように、あらかじめ確認しておきましょう。
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