居抜き物件のテナントを退去する時の原状回復工事と、住宅物件の原状回復はどのように違うのでしょうか。この記事では、居抜き物件を退去する店舗やオフィスのオーナー向けに、居抜き物件退去時における原状回復工事の特徴を簡単に解説します。
目次
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原状回復工事の基礎知識に関しましてはウラシコのYouTubeチャネル【ウラシコチャンネル】でも解説しています。この動画では10分でわかりやすく要点をまとめておりますので、ぜひご参照ください。
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前テナントやオフィスが利用していた造作・設備・什器等がついたままの物件のことです。設備が全て残っていることもあれば、内装や設備が一部だけ残っていることもあります。
一方「スケルトン」とは、店舗内の床・壁・天井・内装などが何もない「建物の躯体だけの状態」を指します。こちらのページでスケルトン工事に関する記事をご紹介しております。こちらも合わせてご参照下さい。
居抜き物件を退去する時の原状回復とは？
先ほど述べたように、居抜き物件は設備や家具などをそのまま残して引き継ぐことができる物件です。しかし、造作や内装の汚れなどがお店には残っています。そこで取り除く原状回復を、基本的に借主負担で行わなければなりません。
注意しておかなければならない原状回復の範囲
居抜きで物件をそのまま引き継ぐことができれば退去費用を安く済ませることができますが、そうでなければ原状回復の費用はより多くかかることもあるかもしれないことを知っておきましょう。
例えば、入居時は居抜き状態でも、退去時にスケルトン返しを求められる場合があります。退去手続きを進める前に、賃貸契約書に記載してある退去時の原状回復範囲を把握しておきましょう。
居抜きする時の注意点
居抜き物件として次の入居者へ引き継ぐ時、原状回復を行わないので費用は比較的安く済みますが注意しておかなければならないことがいくつかあります。
貸主（オーナー）と相談する
居抜き物件として退去する場合は、その物件を居抜きとして売り出すということになります。居抜き物件として魅力のある物件であるかどうか、入居者を集めることができそうかを貸主としっかり相談する必要があります。
居抜き物件として売り出すことを最終的に判断するのは貸主であって、退去する予定の借主が勝手に判断することはもちろんできません。
造作譲渡の必要性
居抜きで次のオーナーにテナントを引き継ぐとなった場合は、テナントの中の設備や家具を新たな借主が買い取る必要があります。これを造作譲渡と言います。
この造作譲渡を行うことで、以前の持ち主が作った造作（内装、設備）が物件を手放す際に無駄になることを防げるうえに、撤去してスケルトン物件にするのにかかる費用も削減できるため、譲渡側、買い手側のどちらにもメリットがあります。
また、造作譲渡にかかる費用は物件の状態によって変わります。この費用は新しい入居者と交渉して決めていくこともできます。
しかし造作譲渡は賃貸借契約では基本的に禁止されているので、造作譲渡を行う際は賃貸人の許可が必要となるということを注意しておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。居抜き物件に入居する時は設備費用がかからないのでコストがかからずいいと思うかもしれませんが、退去する時のことを考えておく必要があります。
また、居抜き物件を退去する際、居抜きとして次の入居者へ引き継ぐのか、そうではないのかによって原状回復を行わなければならないのかが変わってきます。
原状回復工事を適切に行うために信頼できる過去に業績のある業者へ相談をしながら、工事を進めましょう。
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