「テナントの退去を考えているけど、保証金ってすぐに返ってくるのかな？」
「保証金って全額返ってくるのかな？保証金の仕組みを詳しく知りたい」
このように、テナントの退去に伴い、保証金が返ってくるタイミングと保証金が全額返ってくるのかを知りたいと考えている、オーナーの方は多いのではないでしょうか。
この記事では、保証金が返却されるタイミングと保証金の仕組みを詳しく解説していきます。テナントの退去となると、預けた保証金が戻ってくるのか心配になりますよね。
また、保証金を移転先のテナントの支払いに使用しようと考えていたり、廃業する際にかかる費用に当てようと考えていると、保証金の返却のタイミングが重要ですよね。
保証金の仕組みを理解していないと、保証金の返却に焦りを感じてトラブルを引き起こしたり、悪質なオーナー・管理会社にだまされてしまう可能性が。
保証金でのトラブルを防ぐためにも、この記事をチェックして、保証金の仕組みを理解しましょう。
目次
【店舗】保証金とは？
保証金とは、貸主が借主に債務保証担保として預けるお金のこと。借主の信用度を高める制度と考えておくといいでしょう。借主がなんらかの理由で、家賃などを滞納した場合に、代わりに保証金から引かれます。
しかし、保証金を預けているという理由で、借主が保証金から家賃を引いておいて欲しいという申し出はできません。家賃が滞納されている場合に貸主判断で、保証金から引かれる仕組みになっています。
【店舗】保証金と敷金、礼金の違いとは？
テナントの契約を結ぶ際、貸主に渡すお金で保証金の他に敷金や礼金などがあります。保証金と敷金を一緒に渡すことはありませんが、保証金と礼金や敷金と礼金はありえるでしょう。
保証金・敷金・礼金3つの違いを知っておくことも、テナントの退去には欠かません。保証金については、先程の章で解説したので、敷金と礼金について解説していきます。
敷金とは
敷金は、保証金とほぼ同じと考えていいでしょう。西日本以外で家やテナントを借りる際に、保証金の代わりに敷金と呼ばれます。テナントの大きさによっては、西日本以外でも保証金と呼ばれることもあります。
礼金とは
礼金とは、貸主に家を貸してくれた感謝の気持ちとして渡すお礼金のこと。保証金・敷金は戻ってくるのに対し、礼金は一度支払うと返却されません。礼金の有無は法律で決まっているわけではないので、テナントを借りる際に確認しておくことが必要です。
【店舗】保証金の相場とは
保証金の相場は、テナントの広さや開業する業種、貸主が個人か会社かによって変わってきます。以下が保証金の相場になります。
| 小売店の場合 | 10坪〜40坪程度 | 50坪〜100坪以上 |
| 住宅を店舗にする場合 | 家賃の1〜2ヶ月程度 | 家賃の3〜6ヶ月程度 |
| 事業用物件を店舗にする場合 | 家賃の3〜6ヶ月程度 | 家賃の6〜12ヶ月程度 |
| 飲食店の場合 | 10坪〜40坪程度 | 50坪〜100坪以上 |
| 住宅を店舗にする場合 | 家賃の3〜6ヶ月程度 | 家賃の6〜12ヶ月程度 |
| 事業用物件を店舗にする場合 | 家賃の6ヶ月〜 | 家賃の12ヶ月〜 |
飲食店の場合は、小売店と比べて退去時の原状回復リスクが高いため、保証金が高くなる傾向にあります。工事箇所が多いと、借主と連絡が取れなくなった場合、原状回復にかかる費用が高くなるためです。
また、借りるテナントがビルに入っている場合は、ビルのオーナーが個人だと、保証金が低くなる傾向にあり、大手ディベロッパーなどの会社だと保証金が高くなる傾向にあります。
【店舗】保証金はいつ返ってくるのか？
保証金は、原状回復工事が終了し水道光熱費などの精算が終わった段階から、「遅滞なく」「3ヶ月以内に」「6ヶ月以内に」など契約書の記載事項に合わせて返却されます。「3ヶ月以内に」が一般的に多い返却時期です。
民法では、「賃貸借が終了し、賃貸物の返還を受けたとき」となっていますが、賃貸借契約書の特約事項が有効となるため、すぐには返って来ないと思っておくといいでしょう。保証金は、すぐに返却されないため、移転先のテナントの保証金などに資金として充てられないと考えておいてください。
【店舗】保証金はいくら返ってくるのか
保証金は、基本的に償却分（後程解説します）を除いた全額が返却されます。賃貸借契約書に原状回復費用を保証金から引くなどの取り決めがある場合は、賃貸借契約書に沿った精算後の金額が戻ってきます。
賃貸借契約書にどのように保証金が戻されるのかが、記載されているので、必ず確認しておきましょう。記載がない場合は、貸主または管理会社に問い合わせることが必要です。
【店舗】保証金の返還が少なくなる原因とは？
保証金の返却金額が少なくなる原因は、主に以下3つです。
- 償却分が引かれる
- 光熱費や賃料の滞納があった場合
- 原状回復工事が不十分もしくは相殺
上記3つを理解しておくことで、なぜ保証金の返還でのトラブルを回避することができるでしょう。また、悪質な貸主・管理会社に言いくるめられなくなります。
償却分が引かれる
賃貸借契約書に「退去時に◯％の償却」や「毎年◯％償却」と特記事項に記載されている場合は、償却費用が差し引かれます。
償却費用は、借主に返還義務がないため、保証金から引かれます。民法でも、高すぎない償却費用が認められているため、契約時に必ず償却費用があるかどうかを確認するようにしましょう。
光熱費や賃料の滞納があった場合
水道光熱費や賃料の滞納があった場合は、保証金から引かれます。コロナ禍で厳しい状況に立たされている飲食店や小売店は、家賃が支払えないなんてこともあるでしょう。
払えなかった期間分の費用が保証金から引かれるため、借主は支払っていない期間の記録を必ず取るようにしてください。後のトラブルを回避する証拠になります。
原状回復工事が不十分もしくは相殺
賃貸借契約書に記載されている原状回復・スケルトン返しの内容と、実際の原状回復に相違がある場合は、保証金から引かれることがあります。
たとえば、壁や床を張り替えて返却しなければならいところを、なにもせずに返却したなどです。貸主・管理会社は、もう一度原状回復工事しなければならなくなるので、原状回復工事にかかる費用を差し引かれます。
また、契約の特約事項に原状回復工事の費用は、保証金から相殺などと記載がある場合は、保証金から原状回復費用が引かれた金額が返金額となります。
まとめ
この記事では、保証金が返却されるタイミングと保証金の仕組みを詳しく解説してきました。この記事の重要ポイントは以下です。
- 保証金は借主の信用度を高める貸主が借主に債務保証担保として預けるお金
- 保証金と敷金はほぼ同じだが事業用物件などは保証金と呼ばれることが多い
- 礼金は保証金とは違い最後に返却されないお金のこと
- 飲食店は小売店と比べて保証金の費用が高くなる傾向にある
- ビルのオーナーが個人なのか大手ディベロッパーなのかで保証金の額に大きな差がでる
- 原状回復工事が終了し水道光熱費などの精算が終わった段階から、「遅滞なく」「3ヶ月以内に」「6ヶ月以内に」など契約書の記載事項に合わせて返却される
- 保証金は償却分や滞納分を引いた額が最後に返却される
- 賃貸借契約書に償却分の記載があるかどうかを確認する
- 家賃などの滞納がある場合は、トラブルを防ぐために必ず記録しておく
- 契約書に記載されている原状回復と実際の原状回復に相違がある場合は、保証金からやり直す原状回復費用が引かれる
保証金は、テナントを借りる際に必ず預けなければならないお金です。戻ってくるタイミングや保証金の仕組みを理解していないと、保証金を含めたお金の計画が立てられないでしょう。
上記のポイントを確認して、保証金でのトラブルを防ぎ、保証金を含めたお金の計画を立てられるようにしましょう。
原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。