「テナントを借りる際に保証金を預けたけど、退去時に戻ってくるのかな？」
「店舗の保証金の相場や保証金の仕組みを詳しく知りたい」
このように、テナントを借りて店舗を開業・退去する際に関わる保証金について、詳しく知りたいと考えている、オーナーの方は多いではないでしょうか。この記事では、テナントを借りて運営する店舗の保証金の相場や、保証金の仕組みを詳しく解説していきます。
テナントを借りて運営する店舗の開業や退去には、貸主と保証金のやりとりをおこなうのが一般的です。保証金の仕組みや相場を知らないと、退去時に保証金の返還で損をしてしまう可能性が。保証金で損をしないためにも、要点をチェックしましょう。
また、優良な解体業者に見分け方に関しましては、こちらの記事一覧ページにてまとめております。こちらも合わせてご参照ください。
保証金の仕組み
保証金は、貸主が家賃などの未払いや、原状回復の費用として借主から預かるお金のことです。店舗の場合は、経営がうまくいかずに廃業や倒産に陥ってしまう可能性があります。倒産や廃業してしまうと、原状回復を借主自身でおこなうのが難しくなります。
そこで代用されるのが保証金です。保証金を使用して借主が払えない、原状回復工事の費用を補填します。原状回復の費用に充てられる可能性もあることから、スケルトン物件のような入居時に工事が必要な店舗物件の方が、保証金は高くなる傾向にあります。
テナントによっては、店舗の業種によって保証金の金額が変動する場合があるので注意してください。
敷金と保証金の違いとは？
敷金と保証金は、ほぼ同じだと考えていいでしょう。西日本地域や事業用のテナントなどでは、敷金よりも保証金という名目で記載されることが多いです。
強いて違いがあるとすると、敷金は「賃貸借契約」に付随するのに対し、保証金は「金銭消費貸借契約」となる可能性がある点でしょう。
「金銭消費貸借契約」は賃貸借契約とは別になるため、賃料が値上げしても追加で預託金を渡す必要がありません。しかし、貸主が変わった場合に敷金は引き継がれるの対し、「金銭消費貸借契約」である保証金は引き継がれない可能性があります。
保証金と敷金の違いは、深く踏み込むとメリット・デメリットが存在するので注意してください。
保証金の相場はいくら？
一般的な事業用テナントの保証金の相場は、賃料の10ヶ月ほどです。しかし、人気物件などの保証金は、賃料の12ヶ月や24ヶ月など、高く設定されている場合があります。
また、解体工事の費用が高くなりがちな大型の飲食店や美容院などは、保証金の相場が高くなりがちです。
一方、解体工事の費用が安い小売店や軽飲食店などは、保証金が賃料の2ヶ月〜4ヶ月と少ない場合もあります。賃料の10ヶ月を目安にし、テナントの広さなどを考慮した上で保証金の金額交渉をしてみるといいでしょう。
保証金は返金されるのか？
保証金は返還されるのが一般的です。返金される金額は、入居時に交わす賃貸借契約書の内容や、家賃などの未払いの有無によって変わります。たとえば、次の章で解説しますが、契約書に「償却」と記載があると、償却費を引いた金額が退去後に返還されます。
家賃などの未払いも同様で、未払い分を保証金から引いた金額が、返還されるのが基本です。返還時期もテナントによってさまざまで、退去後1ヶ月以内や3ヶ月以内、特に記載がない場合もあります。
重要となるのが契約書の内容なので、契約を結ぶ際に保証金について記載がある部分を必ず確認するようにし、疑問や不満がある場合は質問や交渉を都度行いましょう。契約後の方は、契約書の保証金の記載について知りたいことがあれば、テナントのオーナーか管理会社に問い合わせて聞いてみてください。
保証金で気をつけるべきこと
保証金で気をつけるべきはポイントは以下の3つ。
- 償却
- 水道光熱費の未払い
- 原状回復の欠陥
上記は、保証金で損をしたりトラブルになりやすい代表的な部分です。必ず3つの内容を頭に入れておきましょう。
償却
償却は、保証金が返還される際に一定額を差し引くことを指します。償却は契約時に決められ内容はさまざまです。たとえば、賃料の3ヶ月分の額や保証金の20％、10万円などです。
また、保証金は課税対象とはなりませんが、償却は課税対象となるので、償却費に税率を掛けた金額が保証金から引かれます。加えて、契約内容によっては、入居期間が短いと償却の費用が高くなる場合があるので注意してください。
稀にですが、毎年の償却や更新時の償却などの特約もあるので、必ず契約書の保証金についての記載部分を確認しましょう。
賃料や水道光熱費の未払い
賃料や水道光熱費が自動的に口座などから引き落とされる場合は、気にする必要ありませんが、振込や手渡しの場合は支払い忘れの注意が必要です。
賃料未払いの場合は、テナントのオーナーや管理会社が事情を確認してくることが多いですが、水道光熱費の未払いに関しては、その時ではなく退去時に光熱費の未払い分をトータルした金額を保証金から、差し引くパターンがあります。
未払い費用の積み重ねが、大きな額となって保証金から引かれてしまう可能性があるので、支払い関係に関しては帳簿をつけるなどして抜けがないようにしましょう。
原状回復の欠陥
契約書に載っている原状回復の内容と、退去時の原状回復の状態に差異があった場合、保証金から原状回復の差異を埋める工事に費やした費用を差し引くことがあります。よくある原状回復の差異は、スケルトン状態で設備関係を残すか残さないか。
一概にスケルトン状態の原状回復といっても、設備関係や壁紙を残す場合があります。反対に、契約書には、設備関係も撤去すると記載があったにもかかわらず、残してしまうこともあります。
契約書通りの原状回復が求められるので、原状回復に欠陥があった場合は、契約書通りにする工事費用を保証金から引かれてしまうので注意してください。
原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
まとめ
この記事では、テナントを借りて運営する店舗の保証金の相場や、保証金の仕組みを詳しく解説してきました。この記事の重要ポイントは以下です。
- 保証金とは貸主が家賃などの未払いや原状回復の費用として借主から預かるお金のこと
- 保証金は「金銭消費貸借契約」で敷金は「賃貸借契約書」に付随するもの
- 一般的な事業用テナントの保証金の相場は10ヶ月ほど
- 解体工事費用が高くなる大型飲食店や美容室などは保証金が高くなりがちで、小売店や軽飲食店などは保証金が安くなりやすい
- 保証金は返還されるのが一般的だが家賃などの未払いや償却費が引かれた金額になる
- 償却は保証金が返還される際に一定額を差し引くことを指し金額は契約内容によって異なる
- 償却は課税対象であり入居期間が短いと費用が高くなるなどの特約が設定される場合がある
- 契約書で定められている原状回復と退去時の原状回復の状態に差異がある場合は、契約書通りになるようにかかった工事費用を保証金から引かれる
保証金の知識をつけることは、店舗を開業・運営する上で必要不可欠です。保証金で損をしたりトラブルを引き起こさないようにするためにも、上記のポイントを参考にしてみてください。
また、原状回復に関する節約術は、こちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください