賃貸物件退去時に貸主と揉める要因のひとつに、タバコのヤニ汚れがあります。愛煙家の方にとってはどれだけ費用負担をすればいいのか気になるところでしょう。今回は、タバコを吸っていると退去時の原状回復費用（退去に伴うハウスクリーニング等）が高くなる理由を解説いたします。
タバコ以外の原状回復の借主側の負担範囲についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
目次
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結論：タバコのヤニ汚れの原状回復は借主負担
結論から申し上げると、喫煙によってクロス（壁紙）についた汚れや臭いは、建物を通常で使用した場合の汚損「通常損耗」を超えた「特別損耗」と判断されることが多く、借主に原状回復義務があります。それを踏まえた上で、対処法を考慮していきましょう。
国交省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、故意や過失によって損傷を与えた部分（特別損耗部分）の原状回復は、借主側に負担義務があるとされています。喫煙による損傷は、特別損耗に分類されるため、借主側が費用を負担して原状回復を行わなければなりません。
なお、借主側に負担義務が無い箇所は「通常損耗」と「経年劣化」が挙げられます。基本的にこれらの損耗は借主の負担範囲には入りません。例を上げると、太陽光によるクロスの日焼け、フローリングについた家具の設置跡などは、借主ではなく貸主の負担になります。
喫煙が物件にもたらす影響
タバコに含まれているタールによって、クロスがヤニで汚れたり、臭いがしみついたりします。タバコを吸わない人にとっては、黄ばみや臭いがしみついた物件は借りたくないというのが本音です。
賃貸物件を退去する時には、原状回復といって、入居前と同じ状態にして返すことが義務付けられています。前述のガイドラインによると、そこには以下のポイントが記載されています。
- 通常の使用による傷や汚れは「貸主」が費用を負担する（経年劣化）
- 借主の故意や不注意によりついた傷や汚れは「借主」が費用を負担する（故意や過失）
では、タバコによるクロスの汚れはガイドラインではどう位置付けられているのでしょうか。ここからは、一般的な範囲の解釈と事例を見ていきましょう。
タバコと原状回復義務の関係
以前のガイドラインでは「喫煙は用法違反や善管注意義務違反に当たらず、クリーニングで除去できる程度のヤニ汚れは、通常の損耗の範囲内である」とされていました。
しかし、平成23年以降の改定により、喫煙によってクロスについた汚れや臭いは、通常の使用による汚損を超えるものと判断されることが多く、借主に原状回復義務があるとされるようになりました。
喫煙をする借主の責任は重くなったと言えます。それには時代の流れによる喫煙者の減少や、賃貸物件ではタバコを吸うべきではないという認識が一般化してきた、という事情が関係しており、今後もこの流れは続いていくと考えられます。
ヤニ汚れの修繕箇所の負担はどこまで？
タバコのヤニによる汚れや臭いは「部屋の中の1箇所」だけとは考えにくく、部屋の壁から天井まで及ぶことが多いです。そのためクロスの全面張り替えが必要になり、その費用は借主が負担することが妥当とされています。
部屋全体のクロスがヤニで変色したり、臭いが付着したりしていれば、部屋全体のクリーニング費用やクロスの張り替え費用を、借主が負担することになります。
「汚損した部分のクロス一面の張り替え費用だけを負担」という論理は通用しないので、喫煙者にとっては厳しいルールだと言えるでしょう。
物件退去時のタバコのヤニ汚れの対処法
①経年劣化・減価償却をチェックしよう
クロスなどに染みついてしまった汚れや臭いは、借主に原状回復義務があります。しかし、全てを元通りにしなければいけない、というわけではありません。上述したように原状回復は「経年劣化・減価償却」を考慮します。
ガイドラインにて、クロスの耐用年数も決められており、実際に入居した年数によって価値が減った価格で清算すべきとされているのです。クロスは減価償却により6年たつと価値が1円になります。
つまり、タバコのヤニ汚れが借主の過失だったとしても、6年以上使用していれば、定義上はクロスの価値はなくなる、とされているので、張り替え費用は、借主が負担しなくてもいい場合があります。
ただし経年劣化が考慮されない部分、例えば柱、建具、浴室内の壁や天井等に対する特殊清掃やヤニ汚れを隠すための塗装にかかった費用などは借主負担となる場合があります。
また、6年以上使用することで、クロス自体の価値は1円になっても、喫煙によってクロスの張り替え工事が必要な状態になったと判断され、クロスの交換費用を請求されるケースもあるようです。
| ※個々の事情によって見解が異なりますので、貸主、借主双方の話し合いでトラブルに発展しそうな場合は、法律の専門家に相談しましょう。 |
②喫煙に関する特約を確認しよう
賃貸契約書では、「特約」という形で、その物件における特別な約束を設けることができます。これらの約束事は「特約」として賃貸契約書に明記されています。
貸主側からすれば、この特約に以下のことを明記することでトラブルを避けることができます。ただし、特約の効力が認められるには、借主側もこの特約について十分認識して契約を結んでいることが必要です。
そのため、入居時にきちんと説明して、契約書には捺印をもらいましょう。
・全室禁煙（喫煙不可物件）であること
・タバコのヤニ汚れや臭いでクロスを張り替えなければならない場合、借主に全額負担してもらうこと
逆に、借主側からすれば、上記のような特約が無い場合、前述の経年劣化や減価償却を引き合いに出して交渉することができます。まずは、賃貸契約書を入念に確認しましょう。
まとめ
賃貸物件でタバコを吸う場合は、退去時に相当の費用を負担しなければならないことを理解し、禁煙も含め今後の対応を考えていきましょう。
また、原状回復に関するルールは入居時の賃貸契約書に記載があるので、入居前と退去前に必ず確認しましょう。