居抜き物件を借りて店舗やテナントを運営している方はたくさんおられるかと思います。皆様はご自身の物件から退去する時に原状回復をどこまでするのかご存知でしょうか？
今回は居抜き物件の原状回復の義務や範囲について徹底解説します。また、居抜き退去に関するコラムはこちらの一覧ページでまとめています。こちらも合わせてご参照ください。
目次
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居抜き物件とは？
本編に入る前に、居抜き物件についておさらいしておきましょう。居抜き物件とは、工場や店舗など前のテナントの内装・設備・家具などを残した状態の物件のことです。天井や壁といった内装や、大型の調理設備や椅子など、どんな設備が残っているかは物件によって違います。
居抜き物件は設備や内装などをそのまま使用できるため、開業までの時間を短縮したり、費用を抑えることができます。物件によっては、大型の冷蔵庫や調理場をそのまま引き継ぐこともできるので、開業する人にとっては利点が多くあります。
居抜き物件に関してはこちらの記事で詳しく解説しております。ぜひご参照ください。
スケルトン物件とは？
居抜き物件とよく対比されるスケルトン物件についても覚えておきましょう。スケルトン物件は居抜き物件とは違い、壁・床・天井の内装が全くない状態の物件のことです。スケルトン物件から店舗を開業する際は、1から内装を作り上げなくてはなりません。
原状回復とは？
まず最初に原状回復の概要を理解しておきましょう。原状回復とは賃貸契約の終了後に物件から退去する際に、物件を入居時の状態に戻すことを意味します。賃貸物件では原状回復して退去することが条件となっており、この内容は賃貸借契約書にもしっかり明記されています。
賃貸借契約書には原状回復について細かい内容が記載されているため、契約時と退去時は必ず目を通し、疑問点があれば必ず確認しておきましょう。
店舗の原状回復の特徴
店舗やテナントなどの場合は、基本的に経年劣化や破損などの修理も借主が修理費の全てを負担し、入居時と全く同じ状態にしなければなりません。今現在、店舗やテナントの原状回復義務について公的な基準がないため、店舗やテナントの原状回復義務は入居時の契約によって決まります。
居抜き物件の原状回復工事内容
結論から述べると居抜き物件の原状回復工事の内容は、入居時の物件賃貸契約書によります。退去手続きを進める前に、賃貸契約書に記載してある退去時の原状回復範囲を把握しておきましょう。
先ほど述べたように、居抜き物件は設備や家具などをそのまま残して引き継ぐことができる物件です。しかし、追加した造作や内装の汚れなどがお店には残っています。それらを取り除く原状回復工事は借主負担で行わなければなりません。
また、入居時は居抜き状態でも、退去時にスケルトン返しを求められる場合があります。居抜き状態で入居する「居抜き譲渡」は解釈の上では、入居前のテナントの造作や家具などを現テナントがそのまま「引き継いだ」という解釈になります。そのため、契約書によっては居抜きで入居してもスケルトン返しが求めらるパターンも少なくありません。
居抜き物件の原状回復できをつけること
まずは賃貸契約書を確認する
店舗やテナントの居抜き物件の原状回復については、公に基準があるわけではないため「借主がどこまで原状回復義務を負うのか？」については契約書に記載されている範囲が基本であると考えると良いでしょう。
店舗やテナントの場合は、原状回復の範囲を賃貸契約の時に取り決め、基本的には契約書に記載されている状態に戻して退去するのがルールです。
遅くとも3ヶ月前に解約予告を提出する
居抜き物件が退去が決まったら遅くとも3ヶ月前までに解約予告を提出しましょう。解約予告が遅れると、引き継ぐ備品や設備をどこまで譲渡するか決めるための時間や造作譲渡料を決める時間がなくなっていきます。
また、次の入居者を探すのはなかなかに難しいです。他にも決めることがある中、自力でやるのは骨が折れます。そんな時、は各不動産業者に入居募集が来ているので一度相談してみましょう。
退去する前に貸主と原状回復の範囲を確認する
原状回復は、基本的に賃貸契約書に記載されている状態に戻して退去するのがルールですが、大切なのは貸主と借主が原状回復義務の範囲について合意し、滞りなく原状回復義務を果たすことです。
例えば、入居時の契約ではスケルトン状態で退去することになっていたとしても、次の借主の希望で退去時に内装や設備をそのままにしてほしいと貸主が希望する場合、お互いに合意ができたらスケルトン工事をせずに、簡単な清掃と修理で済みます。
もし合意できた場合には、原状回復義務について契約書に変更したことを必ず付け加えてもらいましょう。言った、言わないという状態になると要らぬトラブルを招くことになります。
居抜き退去の原状回復費用を抑える方法
退去前に掃除を徹底的にしておく
退去前にあらかじめ自分で綺麗にできる部分は徹底的に掃除しておくことで、原状回復やクリーニング費用を抑えることができます。またゴミはきちんと捨てておきましょう。残しておいた不用品やゴミは、原状回復工事においてはすべて産業廃棄物扱いになり、高額になります。
指定業者以外の工事業者に見積もりを依頼する
殆どの場合、退去時の原状回復費用は、賃貸契約書に指定されているオーナー指定の業者に依頼される形になります。しかし指定された工事業者に依頼をすると、想定していたよりも費用が高額になるというケースがあとを絶ちません。
そこで、このような契約内容でも、一度、他の原状回復業者に見積もりを依頼してみましょう。そうすると、必要のない工事を要求されている場合が判明することがあります。その場合、不動屋によっては交渉に応じてくれる可能性があります。もちろん私たち株式会社ウラシコにご相談ください。
買い取り交渉で原状回復費用を抑える
買い取り交渉とは、原状回復工事をする際に本当なら撤去しなければいけない造作や残置物をそのまま残してオーナーに買い取ってもらう交渉のことです。
借主が増設した内装や設備が店舗の価値を向上させている場合、そのまま残した方が次の入居者にとってもプラスになりますよね。買い取ってもらうことができた場合、退去する借主にとっては原状回復を行う範囲が減るので、費用を削減することができます。
まとめ
居抜き物件の原状回復義務については現状、公に基準が定まっているわけではなく、契約書に記載されている内容を守ることが大切です。そのため原状回復義務については借主と貸主の間で原状回復義務の範囲を明確にすることで、トラブルを避けることができます。
また、どうしても合意できないという場合には第三者に相談するのも一つの手です。こちらの記事で解説しておりますので、是非ご参照ください。