これまでは、飲食店やオフィスなどの比較的小規模の物件のことについてお話ししてきました。今回は工場や倉庫の退去時に必要となることを説明していきます。これまで説明してきたことと違っているところもありますので注意が必要です。
目次
工場や倉庫の退去時に必要なこと
貸主(オーナーや管理会社など)との打合せ
退去の際には、後述する原状回復工事の範囲を決めたり、退去日(明け渡し期日)を明確にするのをこの時に行うこともあります。実際の退去までのスケジュールを決める際にも重要になってきますのでしっかりと確認してください。
また、工事の範囲決めも見積もりの際などに重要です。工事に際して、不動産賃貸借契約書で業者が指定されていることもありますのでこの時に確認してください。
不動産賃貸借契約書に記載のない場合には、この時に業者に関して、貸主側が指定するのか、借主側で選定できるのかを確認し、業者の選定が必要であれば、早急に取り掛かりましょう。
解約予告（解約通知）
住居の退去や飲食店などの退去の時と同様に、一定期間前までに貸主側（オーナーや管理会社など）に退去の意思表示をしなければなりません。
住居や飲食店などのテナントの場合には約2ヶ月前までに通知しなければならない場合がほとんどですが、工場や倉庫の場合には3ヶ月から6ヶ月前までに通知しなければいけないことが多いです。
一般的に、工場や倉庫などで使用する物件は都市部から少し離れた場所にあることがほとんどで、次の入居者が決まりにくいのも、解約予告（解約通知）期間が長い一因になっていると考えられます。
もし、きちんと解約通知を行っていなければ、最悪の場合違約金などが発生してしまう可能性もありますので、忘れずに行ってください。
原状回復工事（造作や設置物の撤去）
飲食店などの原状回復工事について調べたりしてご存知の方もいるかもしれませんが、原状回復工事とは現在利用（賃借）している物件を貸主（オーナーや管理会社など）に明け渡す時に借主負担で行う工事で、物件を借りたときの状態に戻すことを指します。
実際の工事では、設置した造作や重量ラック、大型機械、間仕切り壁などの撤去や使用するにあたって改装した部分の修復が行われます。経年劣化や通常使用による損耗などは賃料として支払ってきたと考えられるため、工事の対象外となることがあります。
しかし、契約内容によっては通常使用による損耗も原状回復の対象となり得ますので注意してください。大規模工場や倉庫の場合、大掛かりな工事になることが予想され、通常よりも人手が必要になる可能性がありますので、早めに工事を依頼する方がいいでしょう。
特に、繁忙期など人手不足の時期と明け渡しの時期が重なってしまった場合には、明け渡し期日に間に合わなくなってしまう可能性もありますので、明け渡しの日が決まったらすぐに行動することをお勧めします。
原状回復につきましてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
不用品の処分
退去が決まるということは、その場所では使わなくなる不要物が発生するということです。廃業や引っ越しの場合には、倉庫や工場で使っている機材や棚などを使わなくなるということも考えられます。
このような場合には、処分する必要がありますが、原状回復業者にこれらの機材の処分を任せると、自己で処分するよりも費用が掛かってしまいます。
というのも、業者に処分を依頼すると、産業廃棄物扱いとなり、通常の処分よりも仲介業者が多くなってしまったり、特定の処分方法を行う必要がありよけいな費用が発生するからです。自分で処分できるものは自分で処分することを心がけてください。
買い取り業者に出張買取を依頼したり、友人知人で必要としている人に譲るなど方法は様々です。大型の機材などは大変なこともあるかと思いますが、工事費用や引っ越し費用の足しにできることも考えられますので、一度考えてみてはいかがでしょうか。
産業廃棄物とマニフェストの関係は、こちらの記事でより詳しく解説しています。解体工事を依頼される際は、必ず理解しておきましょう。
注意点（トラブルを避けるために）
原状回復工事の範囲
先にも述べましたが、原状回復工事を行う上で重要な点は工事範囲を明確にすることです。入居前の写真をきちんと撮影し、保管している場合はその写真を見ながら話せばいいかもしれませんが、そうでない場合も多くあるかと思います。そのような場合には、貸主（オーナーや管理会社）と話し合いで工事の範囲を明確にする必要があります。
一般的には、増設した中二階や事務所、冷蔵装置、重量ラックなどの造作などは撤去しなければなりません。ごくまれに、次の入居者も使用する場合はそのままで退去できる場合もありますが、ほとんどの場合には、原状回復しなければなりません。
工事の後、退去の日に明け渡しできる状態でない場合には、追加の工事費用が発生したり、損害賠償の対象になったりすることも考えられますので、注意してください。
余裕を持ったスケジュール
これまで少し触れてきましたが、スケジュール感が重要になってきます。明け渡し期日までに、原状回復工事を完了させ、さらにはその後の清掃まで終了させておかなければならないからです。
タイトなスケジュールでは、悪天候や災害などで工事が遅延したり、不測のトラブルが発生したりした場合に、期日に間に合わず、賠償金や1か月分の家賃が発生することも考えられますので、スケジュール管理はしっかりと行ってください。
造作買取請求権
物件に造作を設置する場合に、貸主側（オーナーや管理会社など）の許可を得て設置していることがほとんどです。その場合、借主は貸主に対して造作を買い取るよう請求することができます。
トラブルの要因となることもあるこの請求権ですが、話がこじれてトラブルとなり裁判にまで発展してしまった場合、造作によって物件の価値が上がっていると判断されれば、請求が認められることが多いようです。何をもって価値が上がっているかを判断する基準が明確になっているわけではないため注意が必要です。
借り受ける際に初めから造作の設置が分かっている場合には、あらかじめ契約書で造作の買い取りについて明記しておくなど、トラブル回避のための方法をとっておくこともできますので、参考にしてみてください。
業者の選定
退去日、原状回復工事の範囲が決まれば、工事業者を決めます。工事の範囲や建物の場所、時間帯、特殊工事の有無などによって工期や費用が変わりますので、きちんと工事の内容を確認したうえで、見積もりを依頼するようにしましょう。
見積もりをとることで費用相場や工事期間がわかってくると思いますので、費用交渉がしやすくなったり、本当に信頼できる業者を選定できたりと利点があります。
しかし、見積もりの際には、注意が必要です。見積もりの際には、口頭で説明するだけでは不十分である場合があります。現地で、どの部分をどのように工事していくのかを話しながら見積もりを依頼することが重要です。
口頭だけで出された見積もりは、いざ工事を行ったときに追加の費用を請求されることもありますので注意してください。
まとめ
今回は、工場や倉庫の退去時に必要となることを説明してきました。必要となることは飲食店やオフィスの退去の際に必要となる作業とほぼ同じであり、規模が少し違うだけと思って良いです、
ただし、工場の場合には、大型の機械を設置していたり、経年劣化による損耗がそのほかの場所よりも激しいため、工事費用が高くなってしまう傾向があります。
また、倉庫の場合にも、保管しているものによっては、傷や汚れなどが生じてしまうこともありますので、修理やクリーニングに費用が掛かってくるかもしれません。そのようなことを避けるためにも、日頃からの手入れや掃除などが重要になるかもしれません。
株式会社ウラシコは愛知県名古屋市に拠点を置く原状回復工事の専門業者です。これまで倉庫・工場の原状回復工事も多数行ってまいりました。工場の原状回復工事は、ウラシコにおまかせください！
信頼できる解体業者の選び方は、こちらの記事でも詳しく解説しています。こちらも合わせてご参照ください。