「飲食店の退去を考えているんだけど、退去の際に大家さんとトラブルになることはあるのかな？」
「飲食店の退去のトラブルを回避する方法を詳しく知りたい」
飲食店の退去は、現在のコロナ禍で非常に多くなってきています。このように、飲食店の退去でトラブルを生まないようにしたいと思っているオーナーの方は多いのではなでしょうか。
この記事では、飲食店の退去でよく起こるトラブルを例を紹介し、トラブルを回避する方法を解説していきます。飲食店の退去となると、一般の賃貸住宅と違った原状回復を求められます。
貸主側と退去時に揉め事を起こさないようにするためにも、トラブルの事例から守るべきことと確認すべきことをハッキリさせておきましょう。
また、原状回復の原状回復費用相場についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。
目次
飲食店の退去でよくあるトラブル9選
2023年2月、引っ越しシーズンに伴い、原状回復に関するトラブルのご相談を多くいただいています。これらのご相談は年々増えており、原状回復トラブルについて、国民生活センターが注意を呼び掛けるほどになっています。
参考：引っ越しシーズンに増加「原状回復」トラブルに注意 (2023年2月5日)
https://www.youtube.com/watch?v=iJ4cj2TahIw
飲食店の退去でよく起こるトラブル以下9つです。
- 油汚れやタバコの匂い
- 結露の放置によるカビ
- 居抜き退去トラブル
- 原状回復の範囲を巡るトラブル
- 解約予告を巡るトラブル
- 家賃滞納によるトラブル
- 原状回復費用を巡るトラブル
- 原状回復特約に関するトラブル
- 保証金・敷金を巡るトラブル
上記の9つのトラブルがなぜ起こってしまうのかを知っておくと、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。トラブルの回避方法も併せて解説していきます。
①油汚れやタバコの匂い
飲食店の業態によっては、油汚れや煙やタバコによる臭い移りが発生します。賃貸借契約書には、天井や壁材の撤去工事（スケルトン解体）が指定されていなかったとしても、汚れの状態によっては原状回復を求められ、費用の増加などでトラブルに発展してしまうことがあります。
油汚れは日々の清掃をこまめにおこない、できるだけテナントの状態を綺麗に保つことに努めましょう。臭いについての原状回復は、契約時に貸主と借主のどちらが責任を負うのかをハッキリさせておき、退去時にトラブルにならないようにしておいてください。
②結露の放置によるカビ
結露の放置によるカビのトラブルも、飲食店の退去で起こりやすい事例の一つです。飲食店は店内の温度と外の温度の差が生まれやすく、一般的な住宅やオフィスなどと比べて結露が発生しやすいです。
カビが発生して取れなくなったり、カビの跡が残ったりするとと原状回復の範囲が広くなってしまう可能性があります。 カビで貸主と原状回復を巡るトラブルを引き起こさないためにも、定期的な換気をするなど、結露を起こさない対策をしましょう。
③居抜き退去トラブル
居抜き退去をする場合、どこまでの原状回復をするかで、貸主と借主がトラブルを起こすことが多いです。基本的に居抜き退去の場合は、一部の設備の撤去のみでスケルトン解体などの原状回復を求められません。
しかし、場合によっては、床や壁の張り替えを求められたり、造作の撤去を求められることがあります。居抜き退去が契約時から決まっている場合は、原状回復の範囲を契約書でハッキリさせておきましょう。
居抜き退去の場合は、追加で原状回復に関する契約書を作成しておくとトラブルを防ぐことができます。また、居抜き物件で入居したからといって、居抜き物件で退去できるとは限らないので注意しましょう。
後述いたしますが、原状回復の範囲は基本的に賃貸契約書の特約を確認しましょう。
④原状回復の範囲を巡るトラブル
原状回復といっても、床や壁の張り替えのみや、スケルトン状態にするなど、さまざまな種類があります。貸主と借主の間で原状回復の範囲で認識がズレていると、トラブルに発展してしまいます。最悪の場合、原状回復工事を再度おこなわなければならない、ということもありえます。
原状回復の範囲でトラブルを起こさないためには、契約時の原状回復の範囲を細かく確認しましょう。また、原状回復工事の見積もりに貸主も一緒に立ち会ってもらうことがポイントです。借主と貸主双方で範囲を確認することで、認識の齟齬を防ぎましょう。
⑤解約予告を巡るトラブル
基本的に、事業用物件の解約予告は、6ヶ月前までしなければなりません。6ヶ月を切ってから解約予告をしたり、勝手に原状回復工事を進めたりして、トラブルになるケースも多くあります。まずは賃貸借契約書を確認し、契約書に記載されている解約予告の期間に従うようにしましょう。
⑥家賃滞納によるトラブル
コロナ禍で増えているのが、家賃滞納による退去時のトラブル。家賃を滞納した場合は、一般的に保証金・敷金から引かれます。しかし、預けている保証金・敷金にも限度があり、預け額を超えてしまうと返済計画を立てなければなりません。
仲介人を入れ、返済金額を明確にして、契約書を作るといいでしょう。貸主・借主の両方が損をしないためにも、適切な対処方法をとる必要があります。
⑦原状回復費用を巡るトラブル
一般的に事業用物件の原状回復は、貸主が原状回復業者を選定します。借主側が価格交渉などを行えないことが多いことから、原状回復費用を巡るトラブルが多いです。トラブルを回避する方法としては、事前に原状回復業者を借主側が選定できるように、貸主または管理会社に交渉するといいでしょう。
また、悪質な貸主・管理会社の場合は、原状回復費用を盛って請求してくることがあります。無駄な費用を支払わないようにするために、費用の内訳を出してもらい、費用相場と照らし合わせるといいでしょう。信頼できる解体業者の選び方は、こちらの記事でも詳しく解説しています。こちらも合わせてご参照ください。
⑧原状回復特約に関するトラブル
理不尽な原状回復特約を契約時に結んでしまっていると、トラブルに発展してしまう可能性があります。たとえば、次の入居者に渡すカギも借主が負担するなどです。基本的に、賃貸借契約書に記載されている原状回復特約に従う必要があるので、契約を交わす際に、理不尽な特約がないかを確認する必要があります。
また、契約を交わした後に理不尽な特約が発覚した場合は、弁護士などの第三者を交えて交渉するといいでしょう。
⑨保証金・敷金を巡るトラブル
保証金・敷金がなかなか戻ってこないことが原因でトラブルに発展するケースがあります。保証金・敷金は、退去にかかった全ての精算が終わった後に戻されます。3ヶ月〜6ヶ月後が一般的です。
移転先のテナントの保証金・敷金に充てられないと考えておくといいでしょう。また、戻ってきた保証金・敷金の金額が少ない場合は、保証金・敷金が何に充てられているのかの内訳を出してもらうといいでしょう。
まとめ
この記事では、飲食店の退去でよく起こるトラブルを回避する方法を解説してきました。この記事の重要ポイントは以下です。
- 原状回復の範囲がどこまでなのかを事前にハッキリさせておく
- 油汚れやタバコの臭い、カビなどで原状回復のトラブルを起こさないためには掃除と換気を行いテナントを綺麗に保つ
- 居抜き退去の場合は原状回復をどこまでするのかを事前に契約書などで明確にしておく
- 解約予告は賃貸借契約書に記載されているため期限を必ず守る
- コロナ禍で家賃の滞納が増えているので、滞納金額を必ずメモしておく
- 原状回復業者を借主が選定できるように、事前に貸主または管理会社に交渉しておく
- 理不尽な原状回復特約をつけられないためにも、契約時に契約書の特約を確認しておく
- 保証金・敷金は3ヶ月〜6ヶ月に戻ってくるのが一般的と思っておく
飲食店の退去では、さまざまなトラブルが起こる可能性が高いです。トラブルに発展してしまうと、時間と費用が余計にかかってしまう可能性があります。トラブルを発生させたり、裁判沙汰にならないようにするためにも、上記のポイントを抑えておきましょう。
施工事例ページでは、飲食店の原状回復に実際にかかった日数や費用の実例を提示しております。私たちの施工事例はこちらからご参照ください。