【物件オーナー向け】テナント退去時の原状回復費用はどこまで借主に請求できる？

賃貸の物件を退去する際は、入居時と同じ状態に戻すという意味の原状回復義務があります。原状回復には入居者が負担しなければいけない範囲と、オーナーが負担しなければいけない範囲があります。

テナント物件退去時の原状回復の負担範囲について理解して、借主に請求できる部分はきちんと請求しましょう。

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基本的な原状回復の負担範囲の考え方

原状回復の範囲は、国土交通省が発行した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されています。このガイドラインでは、以下のように借主の責任範囲が定められています。

「貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗・毀損を復旧すること」

言い換えると、故意で生じた汚れや傷などは借主が負担し、普通に生活していて生じた汚れや傷は貸主が負担するという意味です。

ガイドラインに明記されている借主が負担する原状回復の範囲

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗（特別損耗）は借主が費用を負担しなければいけません。

例えば…
・結露を放置したことによって発生したカビや腐食
・下地ボードの張替えが必要な程度の画びょうの穴
・掃除を怠ったフローリングや壁の汚れ
・天井や壁のタバコのヤニ汚れ、におい

ガイドラインに明記されているオーナーが負担する原状回復の範囲

時間の経過による建物・設備の劣化・損耗（経年劣化）、賃借人の通常の使用により生じる損耗（自然損耗）はオーナー（貸主）が費用を負担しなければいけません。

例えば…
・家具や什器の設置による床、カーペットのへこみ
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気焼け）
・日光等による畳の変色、フローリングの色落ち
・下地ボードの張替えが不要な程度の画びょうの穴

ただし、ここまでの説明は一般的な賃貸住宅での原状回復範囲についての内容になります。賃貸住居を退去する時とテナントを退去する時で原状回復の負担範囲が変わるので注意しましょう。

覚えておきたい：民法改正による原状回復義務の変化

2020年4月に民法が改正されたことで、原状回復に関するルールが明文化されました。以下、改正民法第621条の内容です。

第621条（賃借人の原状回復義務） 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない

つまり、賃借人に原状回復義務が生じる損傷は、賃借人に故意・過失、善管注意義務違反等の「賃借人に責任がある損傷」であることが明確になりました。民法改正前も義務の範囲はこのように対応されてきましたが、明文化されたことでトラブルが減っているようです。

テナント退去時の原状回復の範囲

賃貸住宅と違い、テナント物件の場合は、賃貸物件契約書に記載されている原状回復範囲（負担割合を含む）が適応されます。テナント物件は、業種や使用用途によって、利用目的や損耗のレベルなどが大きく変わり、普遍的な基準を設けることが難しいためです。

そのため、賃貸物件契約書の中に退去時の原状回復に関する特約を設けることで、通常損耗や経年劣化の部分も借主に回復義務を求めることができます。

特約で請求できる原状回復の範囲

契約書に特約を設けることで借主に請求できる原状回復は具体的にどこの部分があるのでしょうか。

・クロス・カーペットの張り替え、再塗装
・天井の塗り替え
・照明器具の取り替え
・床・窓・天井の汚れのクリーニング

一般の賃貸住宅の場合、これらの箇所は通常損耗・経年劣化に当たる部分ですが、特約を設けることで借主に原状回復費用を負担してもらうことができます。ただし、契約書で特約を設けていなかった場合は通常損耗・経年劣化について原状回復費用を請求することはできないので注意しましょう。

経年劣化に関してはこちらの記事で詳しくまとめています。こちらも合わせてご参照ください。

借主に原状回復費用を支払ってもらえない場合の対処法

物件オーナー悩みの一つとして、借主が原状回復費用を払ってくれないことがあるという悩みがあります。そんな場合はオーナーが費用を負担するしかないのでしょうか。トラブルにならないように以下解説していきます。

退去が決まった段階で原状回復費用を請求できる

賃貸住宅は退去後に原状回復を行いますが、テナントは退去前に原状回復を行わなければいけません。そのため、退去の前に原状回復費用を請求することができます。また、退去前に原状回復を行わなければならない範囲がされてなかった場合、追加で工事の請求をすることもできます。

支払いがない場合裁判に持ち込むことができる

最終的な手段となりますが、万が一、退去費用の支払いを無視され続けた時は、裁判に持ち込むこともできます。物件オーナーは借主が退去費用を払わなかった場合、まず借主に連絡します。借主が費用を払わないときは、保証会社が代わりに費用を弁済してくれます。

借主がそれでも費用を支払わなかったときは、連帯保証人へ連絡をしましょう。それでも支払いに応じなかった時、裁判に進みましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。退去時に行う原状回復は、一般的な賃貸住宅とテナントでは請求できる範囲が違います。テナントの場合は契約書に特約を設けることで、通常損耗や経年劣化の箇所まで原状回復費用を請求することができます。

通常損耗や経年劣化の箇所は貸主が負担しなければならないと思っている物件オーナーが多いと思いますが、負担しなくてもよくなる方法があるということを覚えておきましょう。

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