エアコンは原状回復が必要？原状回復ガイドラインが定める修理・交換の基準とは

現在、多くの賃貸物件で古いエアコンの交換時期になっており、退去時の原状回復におけるエアコン関連トラブルが多く発生しています。

今回は、ウラシコにも特に多くご相談をいただく、エアコンに関する原状回復について紹介していきます。入居時にすでにエアコンが設置されていた方も、これから設置しようとしている方も、要チェックの内容です。

「原状回復ガイドライン」で定めるエアコンの原状回復

民間の賃貸住宅における退去時の原状回復をめぐるトラブルを防止するために国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指標を作成しています。ここでは、エアコンの原状回復工事について以下のように示されています。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）全文

入居時エアコンがすでに設置されていた場合

入居時にすでにエアコンが設置されていた場合、通常の暮らし方や使い方をしている限り、その劣化は経年変化や通常損耗に該当し、修理・交換費用は貸主の負担で実施することになります。

ただし、借主の故意や過失、あるいは通常必要とされる注意を怠った「善管注意義務違反」が原因で発生した故障、普通の暮らし方や使い方を超えた使用による損耗については借主の費用負担での原状回復義務があるとされます。

よくある例

・定期的な清掃などは実施していたが、ある日突然動かなくなったなどの場合に発生する修理・交換費用⇒貸主負担になります。

・エアコンの水漏れを放置したことによる壁の腐食の修繕⇒借主の負担となります。

・通常実施する程度の清掃を実施しなかったことで発生する故障⇒借主の負担となります。

入居後にエアコンを借主が設置した場合

賃貸物件によっては、借主が設置するケースもあります。このような場合、退去するときにエアコンは撤去しなければならないのでしょうか。

エアコンを借主が設置した場合のビス穴やエアコン本体の設置跡については、エアコンの設置は一般的な生活に必要だと判断されますので、通常損耗として借主に原状回復の義務はないとされる場合が多いです。

しかしながら、貸主の許可なくエアコンを設置した場合には、高額な原状回復費用を請求される可能性もありますので、必ず貸主に承諾を得るようにしてください。(詳細は後述)

エアコン本体はどのように扱うか

また、退去時にエアコン本体をどうするかという点に関しては、基本的には取り外して新居へ持っていくか、設置した所にそのまま置いていくかのどちらかになります。

新居に持っていく場合には、エアコンの取り外しに加え、エアコン設置の際にあけた穴をふさいだり、配線を元に戻したりする工事も必要になります。

エアコンの取り外し費用は1台当たり5,000円～3万円程度で、さらにスリーブ穴やビス穴をふさいで、穴を開けた部分の壁紙を張り替える作業が必要になり、合計で10万円近い費用がかかることもあります。

一方で、エアコンをそのまま置いていく場合には、そのまま置いていくか貸主に買い取ってもらうかの2つの選択肢があります。どちらにするかは、エアコンを設置する時にあらかじめ交渉しておくことが必要です。

エアコンを設置する場合には、必ず退去するときのことも考慮して交渉・合意しておく必要があります。

借主自らがエアコンを設置する場合の注意点

エアコンを借主が設置する場合には、まずはじめに貸主に設置の交渉を実施するようにしてください。

エアコンを設置する場合には、壁にスリーブ用の穴を開けるなど、賃貸物件の構造を変更するような工事が必要なこともあります。その場合、退去の時に原状回復工事が必要になると、戻すために約10万円を超える費用が発生する可能性もあります。

退去の時にトラブルに発展する可能性が高くなりますので、まずは貸主側で設置するように交渉してみてください。それでも設置してもらえない場合には、エアコン設置に関する承諾を得たうえで設置するようにしてください。

また、この時に退去時のエアコンの取り扱いについても取り決めを実施しておくことで、後から余計なトラブルが発生することを防ぐことにもなりますので、一緒に話し合いをしておきましょう。

エアコンの原状回復費用

エアコンに関する原状回復には、高額になる可能性があると前述しましたが、実際にはどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

エアコンの原状回復では、エアコンの撤去・スリーブ穴の補修、ビス穴補修、増設したコンセントの原状回復の大きく3つの工事が必要になります。それぞれの費用については以下のようになります。

これらの費用は総額で約4万円～10万円程であり、エアコンの撤去に関する原状回復工事を実施する場合にはこの費用がかかることになります。

これらの原状回復費用は、敷金がある場合には敷金から相殺が行われ、不足分は追加で支払い、余った分は借主に返還されることになります。入居時に敷金を支払っていない場合には、工事費用すべてを退去時に支払うことになります。

エアコンを自分で処分をするときには

エアコンは「家電リサイクル法」の対象品目になっているため、以下のいずれかの方法で処分する必要があります。

・販売店に処分を依頼する

・指定引取場所へ自分で持ち込む場合

・回収業者に依頼する

・リサイクルショップなどに売却する

リサイクルショップなどに売却する以外の方法で処分する場合には、「家電リサイクル券」を購入してリサイクル料金を支払う必要があります。

エアコンの買い替えなどの場合にはこの費用が発生しないこともありますが、基本的には支払わなければならない費用だと思っておいてください。

エアコンの原状回復まとめ

エアコンについても他の原状回復の対象となる物と同じように、通常損耗については貸主負担で、借主の過失、故意などがあった場合には借主が原状回復を実施するという基本的な考え方が適用されます。

ただし、借主が入居後に設置したエアコンに関してはこの限りではなく、別途貸主とのやり取りが必要になります。

皆さんも、賃貸物件を借りるときには、エアコン付きの物件を選ぶようにすれば、余計な交渉などを実施する必要がなくなりますので、十分に検討したうえで借りるようにしてください。

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