店舗テナント入居者が夜逃げ！大家（オーナー）が取るべき正しい対処法と流れを解説

突然、店舗テナントの入居者が夜逃げしてしまう――。大家や店舗オーナーにとっては、大きなショックと不安が一気に押し寄せる出来事です。賃料の滞納や残された荷物・設備の処分、契約解除の手続き、新たなテナント募集など、複数の問題が同時に発生し、その対応に頭を抱えてしまう方も少なくありません。

原状回復専門会社のウラシコでは、そんなオーナー様のお気持ちに寄り添い、スムーズかつ安心できる解決をサポートいたします。今回は物件オーナー様向けに、夜逃げが発覚したときの正しい対処法と流れ、注意点をわかりやすく解説します。

テナント入居者が夜逃げしたときに大家が直面する主なトラブル

テナント入居者が突然夜逃げをすると、オーナーには複数の問題が発生します。一般的なトラブルの内容をご紹介します。どのようなトラブルになるのかを把握しておくことで、慌てずに冷静な対応ができます。

家賃滞納による損失

夜逃げのほとんどは、家賃滞納が続いた結果として起こります。オーナーにとっては安定した収入が突然途絶え、次のテナントが入居するまでの空室期間も長引く可能性があります。さらに、未払いの家賃を取り戻すためには法的手続きを行う必要があり、費用や時間がかかることも少なくありません。

店舗に残された荷物や設備の処理問題

夜逃げ後の店舗には、什器や備品、商品などがそのまま残されているケースが多くあります。これらを勝手に処分すると、後で所有権を主張され、トラブルに発展する恐れがあるため、慎重な対応が必要です。

契約解除や新しいテナント募集への影響

夜逃げによって賃貸借契約が中断されると、新しいテナントを募集するためにも正式な契約解除手続きが必要です。これを怠ると、原状回復費用の請求や新規契約がスムーズに進まないことがあり、結果として損失が拡大するリスクがあります。

テナント夜逃げ時の正しい初動対応

夜逃げが発覚した際は、感情的にならずに落ち着いて初動対応を行うことが重要です。特にテナントオーナーの場合、契約している管理会社や保証会社と連携しながら進めることで、解決までの時間を短縮できます。

①まずは事実確認を行う

鍵が閉まっていて連絡が取れないだけで、必ずしも夜逃げとは限りません。長期出張や病気入院など、正当な理由で店舗が空いている場合もありますので、まずは落ち着いて事実確認を進めましょう。

直接の確認が難しい場合は、近隣への聞き込みや保証会社への確認を行い、夜逃げと断定できる情報を集めます。

②管理会社・保証会社・弁護士に相談する

夜逃げと判断できた場合、まずは管理会社や保証会社に連絡しましょう。管理会社や保証会社は過去の対応経験が豊富で、法的な手続きを含めた適切なアドバイスをしてくれます。

また、弁護士への相談も早期に行うことで、未払い家賃の請求や契約解除の流れを法的に進められ、トラブルを最小限に抑えることができます。

③無断で入室や処分をしない

テナントがいなくなったとしても、店舗は契約上借主の管理下にあります。無断で店舗に入ったり、荷物を処分したりすると、のちに不法侵入や損害賠償を請求される可能性がありますので注意しましょう。法的な手続きを踏まえて対応することが重要です。

④家賃未払いへの対応を進める

家賃滞納は夜逃げの代表的な問題であり、オーナーにとっては難しい課題の1つです。テナントオーナーが取るべき対応を順を追って説明します。

保証会社や連帯保証人への請求

賃貸契約に保証会社や連帯保証人が設定されている場合、まずは彼らに連絡し、未払い分の家賃を請求しましょう。保証会社が入っていれば、未払い分を一定範囲で補償してくれるケースが多く、損失を最小限にできます。

内容証明郵便での督促

テナント本人や保証人に対しては、内容証明郵便を利用して正式な督促を行います。これにより、法的な証拠が残り、後の裁判手続きで有利になる可能性があります。

法的手続きを検討する場合

保証会社や保証人からの回収ができない場合は、裁判を通じて損害賠償請求を行うことになります。訴訟には時間と費用がかかりますが、専門家と連携すれば現実的な回収が可能かどうかを見極められますので、この点でも早めに弁護士等へご相談されることをおすすめします。

⑤残置物や店舗設備の処分

夜逃げ後の店舗には、荷物や設備が残されていることが多く、これをどう扱うかはトラブルを避けるために非常に重要です。残置物は契約が残っている限り、借主の所有物とみなされます。

オーナーが勝手に処分すると、所有権侵害として損害賠償を請求される可能性があるため、適法な手続きを行った上で処分に取り掛かりましょう。順を追って説明いたします。

残置物の適切な保管と通知

残置物を処分する前に、まずは内容証明で撤去を求める通知を送付します。返答がない場合でも、一定期間は荷物を保管し、借主や保証人に処分予定であることを伝えましょう。

残置物の処分

借主や保証人と一定期間連絡が取れない場合、オーナー側で残置物の処分を進める形になります。

その際の処分費用は基本的に借主の負担ですが、回収が難しい場合はオーナーが一時的に立て替えるケースもあります。その後、法的手続きで費用を請求する流れになります。

⑥契約解除と新しいテナント募集

夜逃げが起こると契約解除と入居者の再募集が必要になりますが、正しい手順を踏まないと次の契約にも悪影響が出ます。こちらも順を追って説明いたします。

賃貸借契約の解除

連絡が取れる場合は合意解除が可能ですが、夜逃げで連絡が取れない場合は内容証明や裁判手続きを経て契約解除を行います。これにより、法的に新しいテナントを募集できる状態になります。

原状回復費用の請求

借主が夜逃げした場合でも、契約で原状回復義務があれば費用を請求できます。ただし、残置物処分と同じく、請求には法的手続きが必要です。

ここまでが、夜逃げ時の正しい対処の流れになります。原状回復が終わりましたら、次の入居者を募集しましょう。また、夜逃げの経緯を踏まえて入居審査を見直すことで、同じトラブルを防げます。

次からは夜逃げを防ぐためにやるべきことを解説します。

夜逃げを防ぐためにやるべき予防策

夜逃げが起きてから対応するよりも、事前にトラブルを防ぐ対策をしておくほうが、損失を最小限に抑えられます。ポイントを押さえ、夜逃げされる可能性を少しでも減らしましょう。

1.入居審査の強化

入居前の審査が甘いと、経営基盤が不安定なテナントを受け入れてしまう可能性があります。契約時には保証会社の利用を必須とし、連帯保証人の有無や借主の財務状況、過去の店舗経営の実績などをしっかり確認しましょう。

定期的なコミュニケーションと店舗状況確認

契約後も、オーナーや管理会社がテナントと定期的に連絡を取り合うことが大切です。例えば、月に一度の近況報告や、半年に一度の店舗訪問を行うと、経営状況や店舗運営に問題がないかを早期に把握できます。

売上が下がっている、集客が落ち込んでいるといった兆候を見逃さず、必要に応じて家賃支払いの相談や経営支援策を提案することが可能です。日頃から良好な関係を築くことで、借主が夜逃げを選ばずに相談してくれる可能性が高まります。

トラブル時に頼れる専門家の連携体制を作る

どれだけ注意していても、経営不振や突発的な事情で夜逃げが発生することはあります。その際、迅速かつ適切に対応できるよう、普段から専門家との連携体制を整えておくことが重要です。

不動産管理会社、弁護士、司法書士、保証会社といった専門家と日頃から連絡を取り合い、万が一の際にスムーズに相談・対応できるよう準備しておきましょう。これにより法的トラブルを避けながら、スピーディーに契約解除や次のテナント募集へ移行できます。

困ったときは専門家に相談しましょう

夜逃げへの対応は複雑で、オーナーが単独で解決しようとすると時間も損失も大きくなりかねません。保証会社や管理会社、弁護士などの専門家に早めに相談することで、適法かつ効率的に問題を解決できます。困った時には、早めに専門家を頼るようにしましょう。

もちろん原状回復・内装解体工事の専門家として、私達ウラシコにもお気軽にご連絡ください。

まとめ

テナントが夜逃げした場合、大家やオーナーは家賃未払い、残置物、契約解除、新しいテナント募集など多くの課題に直面します。慌てて独自に対応すると、後で法的トラブルに発展する可能性が高いため、まずは事実確認と専門家への相談が重要です。

予防策を講じつつ、トラブル発生時には適切な流れで対応することで、損失を最小限に抑えながら新たなスタートを切ることができます。

ウラシコでは、こうした急なトラブル時もオーナー様に寄り添い、安心して次の一歩を踏み出せるようお手伝いいたします。テナントの夜逃げや原状回復に関するお困りごとがございましたらぜひお気軽にご相談ください。