物件退去時の「明け渡し」と「引き渡し」の違いは？原状回復専門業者がわかりやすく解説します。

賃貸借物件を退去する際に、「明け渡し」や「引き渡し」という言葉を聞いたことがあると思います。両社にどのような違いがあるのかご存じでしょうか。今回は、「明け渡し」と「引き渡し」の違いについて紹介していきます。

原状回復に関する基礎用語はこちらのカテゴリー一覧にもまとめております。これだけは覚えておきたい！という用語をまとめておりますので、ぜひこちらもご参照ください。

原状回復の基礎知識はYouTube動画でも解説しています!

原状回復工事の基礎知識に関しましてはウラシコのYouTubeチャネル【ウラシコチャンネル】でも解説しています。この動画では10分でわかりやすく要点をまとめておりますので、ぜひご参照ください。

「明け渡し」と「引き渡し」の違い

詳しくは後述いたしますが、「明け渡し」と「引き渡し」の違いは、引き渡たす物件の中に、賃借人の荷物が残っているかどうか、原状回復工事を行っているかどうかです。また、「明け渡し」は賃貸借物件の返還の際に使われることが多く、「引き渡し」は新築物件の鍵を渡す時に使われることが多い点も違いと考えることもできます。

明け渡しとは

「明け渡し」とは、貸借人の所有物をすべて撤去した状態で物件を貸主・所有者に鍵を返却することです。初めから備え付けられていた設備はそのまま残し、それ以外のものはすべて撤去する必要があります。

明け渡しの時の注意点

明け渡しを行う際のトラブルの多くは、原状回復工事に関することになります。原状回復工事の範囲や工事の遅延で明け渡し期日に間に合わないなど様々な点が考えられます。明け渡しが決まった場合の注意点をいくつか紹介します。

原状回復工事の内容の確認

賃貸借契約書に記載されている実際に必要とされている原状回復工事内容を確認する必要があります。別途貸主側から指定があった場合にはその内容が優先されることもありますが、原則として賃貸借契約書記載の内容に則った工事を行う必要があります。

ここで注意が必要なのが、造作譲渡(居抜きで入居)した場合です。居抜きで入居した場合、すでに内装が出来上がった状態で入居しているため、原状回復工事の範囲を勘違いしやすいので注意が必要です。

居抜きで入居した場合でも、賃貸借契約書に明け渡しの際にはスケルトン工事が必要である旨の記載があった場合には、スケルトン工事を行う必要があります。

工事の見積もりの際には立ち会う

工事の見積もりの際には、自身が立ち会うことはもちろんですが、可能であれば物件の貸主や所有者にも立ち会ってもらい、両者で工事内容の認識を合わせる必要があります。

この認識がずれていると、後から追加工事などのトラブルに発展する可能性もありますので、十分注意してください。場合によっては、壁は壊さなくて良いなど工事内容が一部免除されることもありますので、できるだけ立ち会ってもらったほうがいいです。

明け渡し日までにすべて終わらせる

先にも述べたように、明け渡しとは貸借人の所有物をすべて撤去した状態で引き渡すことですので、工事を完了させるのはもちろんですが、撤去しなければならないものはすべて撤去した状態で引き渡さなければなりません。

工期が延長になったりして、期限に間に合わない場合には、1か月分の家賃を請求されたり、最悪の場合には損害賠償請求が発生する可能性もありますので、注意が必要です。

引き渡しとは

「引き渡し」とは、原状回復工事が完了した状態であっても、貸借人の所有物が残っている状態であっても、物件の鍵を返却し、その物件の占有権を物件の貸主・所有者に戻すことです。新築物件が完成したあとで、ハウスメーカーなどから鍵を渡される時に使われることが多いです。

引き渡しの時の注意点

前述のように引き渡しは、物件を購入した際の鍵を渡す時をさして使われることが多いため、ここでは物件の引き渡しの際に注意すべき点を紹介していきます。

内装の不備のチェック

新築物件の引き渡しの際に、こちらのオーダー通りの仕上がりになっているか、水回りに不具合はないか、キズや汚れはないかを隅々までチェックしてください。

一度引き渡しを受けて書面にサインしてしまうと、それ以降は引き渡しを受けた人の管理下に置かれることになるため、問題が生じたときに売主(工務店など)に対する責任の追及が十分にできなくなります。

チェックした際に問題がある場合には、引き渡しを受けず、修繕や改善をしてもらってから再度確認し、引き渡しを受けてください。

引き渡しを受けてから残金を支払う

物件の代金は基本的に前金を支払っておき、引き渡しを受けてから残額を支払います。この残額を支払うタイミングが問題になることがあります。

会社によっては、自社の都合で物件が未完成であるにもかかわらず、残額の支払いを求める場合もあります。ですが、物件は完成しておらず、工事を完了してくれる保証もありませんので、支払いに応じる必要はありません。

最悪の場合工事途中で倒産し、工事が完了しないだけでなく、お金も返ってこないということになるケースも考えられます。

書面上での引き渡しは絶対にしない

引き渡しは、工事が完了してから行うことが普通ですが、施工会社側の都合で未完成にもかかわらず、書面上だけ引き渡ししたことにしてほしいと言われることがあります。このような話があっても絶対に受けてはいけません。

引き渡しの書類にサインをしてしまうと、建築請負契約が完了したことを認め、それ以上工事が進まなくても抗議できなくなってしまいます。

やりとりは書面で行う

引き渡しの確認の際のチェックは、口頭で行うことが多いと思いますが、口頭だけでは証拠が残らないため、トラブルになった際に責任を追及することが難しくなります。物件の引き渡しに当たって不備がある場合には、都度メモを取ったり、写真を撮ったりして、残しておくことをおすすめします。

その残した内容を後でメールや書面に起こして、証跡とすることも必要になります。言った、言わなかったはトラブルの元ですので、不要なトラブル回避のためにもできることは行ってください。

引き渡し当日の引っ越しは避ける

引き渡し当日の引っ越しは、理論的には可能ですが、当日不測の事態が起こった時に対応できないだけでなく、銀行での手続きがあったり、登記の書類の準備があったりと、かなりバタバタとしてしまうため、物件のチェックなどがおろそかになってしまう可能性があります。

もし補修などが必要になった場合には、工事に時間がかかりますので、引渡日から1～2週間程度間隔をあけてから引っ越しすることをおすすめします。

立ち退き

「明け渡し」や「引き渡し」に似た意味の言葉として、「立ち退き」があります。「立ち退き」についても少し触れたいと思います。

立ち退きの定義

「立ち退き」とは、物件貸主・所有者が、建物の取り壊しや建て替えなどを理由に解約の申し入れをしたり、契約の更新を拒否したりして、物件からの退去を求めることです。

建物の老朽化のため物件の修繕工事や建て替えを行う場合や自身が住むための家を建てるために立ち退きを求めることがあります。また、家賃の滞納や迷惑行為を繰り返しているなどの場合にも立ち退きを求められることがあります。

立ち退きの時の注意点

立ち退きを求める場合の注意点を紹介しますが、基本的には立ち退きを求める側のことになりますので、参考程度にしていただければと思います。

事前の通知が必要

立ち退きを要求する場合には、6か月以上前に賃借人に対して立ち退きを通知する必要があります。賃借人の立場からすると、物件を立ち退かなければならないということは、新しい物件を探さなければならないということを指しますので、準備期間としても半年ほどは必要になります。

正当な理由が必要

立ち退きを求める場合には、「正当な理由」が必要です。賃借人の責めに帰すべき行為(家賃の滞納や繰り返す迷惑行為など)を理由に契約の更新を拒否したり、賃貸借契約違反をもとに退去を求めたりすることは、貸主・所有者の当然の権利であり、正当な理由があると考えることができます。

しかし、建物の老朽化のため物件の修繕工事や建て替えを行う場合や自身が住むための家を建てるために立ち退きを求める場合は、正当な理由があると認められるのでしょうか。

この判断は非常に微妙なところであり、裁判に発展するケースも多いです。これまでの判例では、一部正当な理由として認めるが、正当な理由を保管するものとして、立ち退き料の支払いを求めるケースが多くなっているようです。

立ち退き料は必要なのか

前項で、正当な理由を保管するものとして立ち退き料の支払いが発生したケースがあることは紹介しました。立ち退き料に関しては、明確な法的基準があるわけではないので、ケースバイケースになりますが、多くの場合支払いをしなければならないと考えられます。

また、その額については、両者の交渉次第ではありますが、物件の引っ越し費用などを考慮した額が設定されることが多いようです。

まとめ

今回は、「引き渡し」と「明け渡し」というよく似た言葉の違いを説明してきました。

明け渡しは、引き渡しの形式の一つであり、引き渡すときには、引っ越しなどすべて完了させておかなければならないということを覚えておきましょう。

その他にも明け渡し、引き渡しともに気を付けなければならない点が多々ありますので、のちのトラブル回避のためにも事前にしっかりと調べ、詳細を確認することをおすすめします。

原状回復の流れについてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。