原状回復と現状復帰の違いとは？意味や適用範囲をわかりやすく解説します

皆さんは、「原状回復」や「原状復帰」という言葉に聞き覚えはありますか。「原状回復」という言葉は、アパートやマンションなど賃貸物件の退去の際に出てくる言葉ですので、聞き覚えがある方もいらっしゃるかと思います。今回は、「原状回復」と「原状復帰」の違いについて紹介していきます。

原状回復とは

「原状回復」とは、元々あった状態、初めの状態に戻すという意味になります。

主に賃貸借物件の契約の際に使用される言葉で、賃貸借契約における原状回復とは、入居前と退去時の部屋の状況を確認・比較し、入居中に汚してしまった箇所や傷つけてしまった箇所などを修復(修理)し、入居前の状況に戻すことをいいます。

「原状」がもともとあった状態、「回復」がもとの状態に戻すという意味ですので、そのままの意味です。

賃貸借契約における原状回復の例外

賃貸借契約では、原状回復(入居時の状態に戻す)は入居者(賃借人)の義務であり、賃貸借契約書の中で記載されていることがほとんどです。

ただし、賃貸借契約で定められた使用方法の範囲内で生活をしていても、日差しで壁紙に日焼け跡が残ってしまったり、冷蔵庫など大型家電の跡が床に残ってしまったりと、壁紙や床などはどうしても経年劣化してしまうものです。

したがって、賃貸借契約で定められた使用方法の範囲内で生活していた中で発生した損耗に関しては、原状回復の範囲には入らず、入居者の故意や過失などによって建物に与えた損害が入居者の負担で原状回復が必要となる範囲であると考えられています。

ただし、この例外は一般の居住用物件の契約の場合にのみ適用され、オフィスや店舗など商業用物件の退去時には適用されてませんので注意が必要です。

原状回復費用の考え方

原状回復費用とは、原状回復工事を実施する場合にかかる費用のことで入居者が負担する費用のことをさしますが、先に述べた原状回復の例外を考慮した計算が必要になります。一般的には、以下の計算式が用いられます。

原状回復費用＝原状回復費用の総額×残存価値割合

※残存価値割合＝1－居住年数÷原状回復が必要な箇所の耐用年数

入居者が負担する原状回復費用は退去時の残存価値、つまり壁紙や床、設備の入居時から退去時までに経年劣化した分を引いた残りの価値で変わってきます。

壁紙や床、備え付けの設備などについては、後から交換できるものであればそれぞれについて法律で所定の年数(耐用年数)が設定されており、その期間が経過した後は残存価値が1円になると考えられています。

原状復帰とは

「原状復帰」とは、元の状態(原状)に戻す(復帰)ということで、原状回復と同じ意味合いの言葉ですが、原状復帰は、建設業界や建設業に携わる人の中で使われることの多い言葉です。

原状回復が元の状態に戻すことそれ自体を指すのに対し、原状復帰は、元の状態に戻すための「行為そのもの」を指すことが一般的です。

つまり、原状復帰ということがを使う場合には、もとに戻すための工事や作業のことを指しますので、たとえば、入居者が退去した後に、部屋の「原状回復」をするために「原状復帰」の工事を行なうといったような使い方をします。

オフィスや店舗の例

原状復帰の「オフィス」や「店舗」として契約・使用していた物件を退去するケースを例に挙げて考えみます。

カウンターやテーブル、増設したドアや仕切り、スロープなど、入居者が入居後に設置していたものを解体撤去し、場合によって壁紙や床の張り替え、塗装、室内のクリーニング、電気や水回り設備の工事・修繕を行うことで入居する前の状態に戻します。

この解体から内装工事、クリーニング、修繕までの一連の工事・作業を原状復帰工事と表現します。

その他のよく似た言葉

現状回復

「原状回復」と間違えられる言葉として「現状回復」があります。「現状回復」になると、今ある状態(現状)に戻す(回復)となり、賃貸借契約における言葉としては不適切になります。もし、「原状回復」と記載されていた場合には、誤記である場合もあり、「現状回復」に読み替える必要があるケースも存在します。

現状復帰

「原状復帰」と似た言葉として「現状復帰」があります。「現状復帰」になると、現状回復と同じで、今ある状態(現状)に戻す(復帰)ということになり、ちょっと違和感がある言葉になってしまいます。現状復帰は、地震などの災害で建物や住宅設備が損傷を受けた後で、内外装を被災前の状態に戻す場合に使用されることが多いです。

原状復旧

「原状復旧」と呼ぶ場合には「復旧工事」という意味合いが強くなり、「災害復旧工事」というように使われ、土木工事で使われることが多いです。

災害の「原状復旧」では、元の状態(原状)に復旧することができないこともあるので、可能な限りであれば「原形」に戻す工事を行い、不可能であれば従来と同じ機能や効用を備えた状態にしたり、代替品を使用し復旧したりすることもありますので、「原形復旧」と呼ばれることもあります。

官公庁が出している災害復旧の文書では「原形」という言葉が使われていますので、「原形復旧」という言葉が使われることがほとんどです。ちなみに「復旧」とは壊れたものや傷んだものを、もとの状態にすることという意味です。

原状回復と原状復帰の違いまとめ

今回は、「原状回復」と「原状復帰」の違いについて説明しました。まとめると以下のような意味と使い分けになると思います。

「原状回復」と「原状復帰」は、どちらも「原状」に戻すことを意味しますが、使用される場面や業界が異なります。

「原状回復」は、法律用語として民法や賃貸借契約書で使用されることがほとんどで、入居者が入居する前の状態に戻すことを意味します。

一方、「原状復帰」は建設用語として使用されることが多く、元の状態に戻すための工事や作業そのものを指すことが多いです。そのほかにも似たような言葉がいくつかありますので、意味をきちんと抑えたうえで、正しい使い方をしてください。

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