賃貸アパートの退去時の原状回復はどこまで、誰が、どれくらい負担する？原状回復専門業者がわかりやすく解説します

アパートやマンションの退去の際には原状回復工事を実施する必要があります。今回はアパートの原状回復工事について紹介していきます。

解体工事では、残念ながら”悪徳業者”も数多く存在します。「壊せば終わり」と考えている業者には要注意です！こちらのページでは解体工事でよく起こるトラブルや、悪徳業者の手口、対処法、優良業者の選び方を体形的にまとめています。ぜひこちらもご覧ください。

退去費用が高すぎるときの対処法はYouTube動画でも解説しています!

このような動画は不動産会社さんにこそ多いですが、今回は原状回復業者としての視点から解説しています。賃貸物件の退去時には、退去費用を巡ってトラブルになることが多くあります。これから退去を考えられている方、今現在トラブル中！という方はぜひご参照ください。

アパートの原状回復工事とは？

国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復は以下のように定義されています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

要約すると、賃借人が入居中に発生させた傷や損害などは、退去する時に賃借人の責任で元の状態に戻さなければならないと言うことです。

ただし、発生した傷が台風や雨漏りなどで発生したものであれば、賃借人は損害の原状回復に関して責任を負わないとされています。原状回復工事で具体的に何をするのかの詳細は後述します。

原状回復工事の費用負担

国土交通省が定めたガイドラインからすると、経年劣化や通常使用による損耗などは貸主側（賃貸人）が費用を負担し、借主側（賃借人）の故意（意図的に発生させること）や過失（不注意など）で生じた損耗などは借主側（賃借人）が費用を負担するということになります。

原状回復義務については、基本的に賃貸借契約書で、「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」などの文言で明記されています。また、契約書に原状回復に関して特約が存在する場合もあります。

特約で、クリーニング費用や鍵交換費用の負担が記されていた場合には、その特約が有効になります。特約に関しては、一定の要件を満たす場合につけることができるとされているため、この条件を満たしていない場合には、特約に従う必要はありません。明らかにおかしいと感じた際には一度確認してみてください。

また、借主（賃借人）負担で原状回復工事を実施しなければならない場合でも、基本的にその施工業者は貸主が指定することになります。業者によって費用が変わってくるため、少しでも安く抑えたい方は、貸主側との交渉次第ですので、確認してみてもいいかもしれません。

原状回復費用と敷金

敷金を支払っている場合は、敷金と原状回復費用の相殺が行われます。原状回復費用が敷金より低ければ、相殺された金額が返還されますが、原状回復費用が敷金を上回っている場合には、追加で費用を支払わなければなりません。明らかに原状回復の費用が高いと感じた場合には、敷金との相殺がされていない可能性もあるため確認が必要です。

原状回復工事の範囲

費用負担のところでも説明した通り、原状回復しなければならない範囲は、賃借人が故意や不注意でつけた傷や通常行うべき注意やメンテナンスを行なったことで生じさせた損害であるとされています。

地震や台風など自然災害による損傷に関しては、その回復費用は賃料に含まれていると解されるケースがほとんどですので、基本的には貸主負担で修理・修繕することになります。

ここでポイントとなるのが、居住年数です。長く住めばそれだけ経年劣化の影響が大きいと考えられます。それぞれの耐用年数を超えて使用していたものに関しては、貸主の負担で修理・修繕することになります。

原状回復工事の具体例

ここからは、アパートの原状回復工事でどのようなことを行うのか具体的に説明していきます。

ハウスクリーニング

部屋の広さや汚れ具合、依頼する業者や時期によって価格の変動はありますが、1人暮らしのワンルーム、１Kの場合、1.5万～となっています。

ハウスクリーニング費用については、法的には借主側（賃借人）が費用負担しなければならないものではありませんが、賃貸借契約書の特約で退去時に支払わなければならない旨が記載されていることが多いです。

クロスや下地(ボード)の取り替え

室内での喫煙により、ヤニや汚れが付着した場合やDIYでクロスや下地のボードに穴を開けたり、傷をつけた場合には、原状回復工事の費用は借主側（賃借人）負担となります。

クロスの張り替えのみの場合には、張り替える面積から算出した費用から、経年劣化を考慮した分が減額され請求されることになります。下地の交換なども併せて行う場合には、部屋の大きさや作業箇所にもよりますが、高額になってしまう可能性もあります。

水垢やカビのクリーニング

窓の結露を放置したことによるパッキンのカビや定期的な清掃などの手入れを怠ったことによるお風呂場の水垢・カビのクリーニングには、1万以上の費用がかかることが多いです。特に清掃ではどうにもならず、窓枠やお風呂場のドアのパッキンの交換などが発生した場合には、値段が高くなりやすいので、注意が必要です。

キッチンの汚れのクリーニング

キッチン周りの清掃不足や放置などによる焦げや油の付着は簡単に落とせる物ではありません。汚れの程度にもよりますが、頑固な汚れがある場合には、費用が高くなりがちです。

設置済みの機器の交換・修理

居室に初めから備え付けてあるシンクやIHヒーター、エアコン、トイレなどはそれぞれ耐用年数があり、その耐用年数を過ぎてから故障した場合には、貸主側（賃貸人）の負担での交換・修理となります。

ただし借主側（賃借人）が間違った使い方をした結果として故障させた場合には、借主負担となることがありますので、注意してください。

まとめ

今回はアパートの原状回復について説明してきました。アパートやマンションなど形態を問わず、原状回復義務は発生しますので、入居時にきちんと把握しておくとともに、定期的な清掃などを忘れずに行うようにしてください。