LINE

株式会社ウラシコ|愛知県名古屋市の原状回復工事業者

スタッフブログ Staff blog

【個人事業主向け】店舗・オフィスを居抜きで売却譲渡するには?方法・流れ・費用をわかりやすく解説します【前編】

原状回復での造作譲渡

まずはじめに「居抜き=造作譲渡(ぞうさくじょうと)について解説します。

店舗の開業について調べたことがある方は「造作譲渡」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。物件の明け渡し方法の一つで、通常よりも開業(廃業)の費用を抑えることができます。今回は、その「造作譲渡」について説明していきます。

本記事は基本的に造作譲渡を行う側(退去予定者)目線での説明となりますので、ご注意ください。なお、こちらの記事は前編後編にわけて掲載しています。ぜひ、後編も合わせてご参照ください!

「造作譲渡」と「原状回復義務の引き継ぎ」とは?

造作譲渡という言い方は、飲食店の場合に多く使われており、オフィスの場合には「原状回復義務の引き継ぎ」と呼ばれます。飲食店の居抜き物件の場合には、造作譲渡料と呼ばれる金銭を伴う取引となることが多いためこのように呼ばれています。

一方でオフィスの場合には、金銭が発生しない取引となることが多く、金銭の授受は発生せず、賃借人の権利・義務が次の賃借人に移ることとなり、この一環で原状回復に関する義務も、次の賃借人に移るという意味で、このように呼ばれています。

物件を退去した時などに聞く「原状回復」とは一体何か?こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひ合わせてご参照ください。

物件の明け渡し方法

原状回復での物件の明け渡し方法

店舗の明け渡し方法には大きく分けて2種類の方法があります。一つは原状回復工事を終わらせて明け渡す方法(以下、「通常明け渡し」とする。)と原状回復工事を行わずに明け渡す方法(以下、「造作譲渡」とする。)の2つです。

前者は、退去日までに、不動産賃貸借契約書に記載の状態まで原状回復工事を行う必要があります。もう一つの方法では、飲食店やオフィスなどを借りた時から内装工事を施し、事業を行うにふさわしい状態にしたまま(原状回復工事を行わない)で、次の入居者を見つけ引き渡すことをいいます。

造作譲渡の場合には、退去予定者と新入居者の間で、内装・設備の譲渡交渉が行われ、内装・設備の所有権を別の人に移すことになります。店舗の内装や設備の所有権は退去予定者にあるため、オーナーや管理会社が関与しないことになります。

造作譲渡料とは?

造作譲渡料とは?

「造作」とは、敷居、天井、床など建築内部の仕上げ材・取り付け材の総称のことを指すとされています。辞書的な意味からすると、大工さんの仕事の成果物を指すことになりますが、店舗の造作譲渡の場合は違います

前述の大工仕事の成果物に加え、電気・水道・空調などの工事の成果物や厨房機器、レジ、装飾物など店舗に置いてある機器や機材などまで含まれると解釈されます。造作譲渡料とは、これら全ての物を引き渡す(売買する)ためにかかる費用のことになります。

しかしながら、造作譲渡料は対象の譲渡物の価格だけで決まる物ではありません。また、一等地と呼ばれる場所の居抜き物件は人気があり、造作譲渡料も高くなる傾向にあります。

立地による造作譲渡料の違い

基本的に、立地による造作譲渡料の変動は飲食店の居抜き売却の際に発生します。なぜオフィスの場合には発生しないことが多いのでしょうか。

その答えは、立地の必要性にあります。飲食店の場合と違って、オフィスは立地によって大きく左右されるものが少なく、必ずしも立地のいいところにオフィスを持ちたいと思う人も多くありません。

また、オフィスビルなどのように、大きなビルの中にいくつものオフィスが入っていたり、シェアオフィスと呼ばれるような、共有スペースを使って仕事する人が増えており、オフィスというものにそこまでのお金をかけないようになってきています。

このような背景もあり、オフィスの居抜き売却については、昨今では無償で行われることがほとんどです。

造作譲渡料を少しでも高くする方法

造作譲渡料を少しでも高くする方法

ここでは、造作譲渡料を決める際に重要となる内装やその他機器の評価を高くする方法を紹介していきます。

清潔感のある内装にする

清潔に清掃された状態で引き渡すこと、排水管に高圧洗浄を施したり、壁などのクリーニングを行うなど、これまでの営業で蓄積された汚れをきれいにすることで、評価額を高くすることができます。

内装がきれいだという印象を持ってもらうだけで、交渉がスムーズに進むだけではなく、金額も少し高めに設定できることもあります。

破損や汚損をそのままにしない

先にも述べた通り、キレイな印象を持つだけで、評価は上がり高めの価格をつけることができるでしょう。

入居希望者が引き継いでから修理などの対応をしなければならない状態になってしまうと、その分造作譲渡料の減額交渉の対象となったり、事前に壊れていることを事前に知らせずに契約後、その事象が発覚してしまうと、最悪の場合譲渡料を変換しなければならないような事態に陥ってしまうことも考えられます。

そういったことにならないためにも、故障などを事前に知らせることはもちろんですが、日々の営業の中でこまめなメンテナンスや修理などを行っていきましょう。

造作譲渡のメリット

造作譲渡のメリット

では、造作譲渡にはどのような利点があるのでしょうか。退去予定者、入居希望者の両方の目線から見てみましょう。

<退去予定者目線>

  • 原状回復工事を行わなくて済むため、工事費用が安く済む
  • 工事を行わなくて済むため、ゴミが少ない
  • 工事期間がないため、営業しない日数を減らせる

<入居希望者目線>

  • 開店費用を抑えることができる
  • 立地的な条件が良い物件に入居することができる
  • 内装工事など時間がかからないため、開店までの期間が短くなる

以上のように、退去予定者側、入居希望者側の双方に金銭的・時間的な負担が軽くなることが考えられます。そのため、退去費用を抑えることができ、ぎりぎりまで営業できたり、素早く開店できたりとスケジュール調整がしやすいのもメリットになるでしょう。

造作譲渡の流れ

ではいよいよ、具体的な流れを確認していきましょう。大まかには①~④の手順になります。それぞれ見ていきましょう。

①譲渡相手、買取会社を探す

造作譲渡の場合には、何より譲渡する相手が見つからなければ話になりません。譲渡の相手を探すか、もしくは買い取ってくれる会社を探さなければなりません。友人知人の紹介などで探すほか、インターネットなどを使って探すのもいいかもしれません。

また、オーナーや管理会社に許可を得る際に、次の入居希望者が決まっていれば心象も少し変わってきますので、見つけておくのは必須かもしれません。

②オーナーや管理会社の許可を得る

内装や厨房機器などは、退去予定者の所有物ですが、造作譲渡の対象となっている物件そのものは、オーナーや管理会社の所有物であり、造作譲渡を行う場合には、所有権移転のための許可が必要になります。この時に、入居希望者とともに許可をもらいに行くと、話がスムーズに進むこともありますので、できれば一緒に交渉しに行くのがいいですね。

③具体的な引渡期日などを決める(造作譲渡契約書の作成)

許可を得ることができたら次に、詳細を詰めていきましょう。具体的には、引渡日の設定や譲渡の対象物品の洗い出し、リース物件の処理方法(引き継いでもらうのか解約するのかなど)、原状回復工事の範囲の確認、造作譲渡料の設定、契約解除条件などを決めていきましょう。

また、口約束などで進めるのは、トラブルのもとになりますので、少しお金はかかりますが、行政書士などにきちんとした書面を作成してもらうことをおすすめします。

④引渡日までに不用品などを処分する

詳細が決まれば、後は引渡の準備です。引渡期日までに引き渡すことができなければ、延滞金などが発生する可能性もありますので、スケジュール調整をきちんと行い、遅滞なく引き渡せるように準備していってください。

オフィスの原状回復は特に行程が多い作業です。最低でも半年から3ヶ月程度の期間を要するとされています。オフィスの原状回復で必要な工事、手続き、行政処理はこちらの記事でまとめていますので、ぜひ合わせてご参考ください。

まとめ

造作譲渡のまとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、造作譲渡について、概要とも言える大まかな内容を抑えてきました。造作譲渡をする側、される側双方にメリットのあることに変わりはありませんが、いろいろと気をつけるべきポイントがありました。

特に、契約の内容の確認は必須になるかと思いますので、ないがしろにせず、しっかりと確認してください。次回は、具体的に飲食店やオフィスなどの場合に気をつけるべき点や押さえるべきポイントなどを見ていきたいと思います。

また、後編もございますので、合わせてご覧ください!

店舗やテナント退去時に必要な「原状回復工事」について詳しくまとめています。詳細に関しては以下の記事をご参照ください。

ウラシコへおまかせください!

株式会社ウラシコのスタッフ

株式会社ウラシコは愛知県名古屋市の内装解体工事の専門業者です。東海3県を中心に年間1,500件以上の現場で、内装解体、原状回復、スケルトン解体、廃棄物撤去等を行っております。

解体工事に関するご相談お見積りは無料で対応させていただいておりますので、お気軽にお問い合わせください!解体業者は怖いイメージありますが、ウラシコは違います。明るく元気な社長・現場マンが対応します!

関連記事

一覧に戻る

サイト内検索SEARCH