原状回復とは？2020年の民法改正から紐解く正しい考え方を解説します

戸建て住宅やマンションなど、賃貸物件で生活している方なら、「原状回復」という言葉は聞いたことがあるでしょう。

入居する前に敷金や保証金として支払ったお金は、退去するときに返還されるもの。とはいえ、お部屋に修繕が必要だと判断された場合は原状回復工事の費用として、敷金や保証金から徴収されてしまいます。

つまり原状回復の費用が多ければ、その分戻ってくるお金（敷金や保証金）が減ることになります。

管理会社との原状回復にまつわるトラブルは、できれば避けたいのですよね。わたしたち入居者側からみれば、畳の日焼けやフローリングについた家具の跡など、生活していればお部屋は経年劣化しますし、キズもついてしまうもの。

では、原状回復とはどこまで負担すればよいのでしょうか？そこで今回は原状回復とは何か？を正しく理解できるようにまとめました。原状回復に関する民法が2020年に改正されていますので、そちらも一緒に解説していきます。

また、原状回復に関する節約術は、こちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください

原状回復とは？

原状回復とは「店舗やマンションなどの賃貸物件から退去するときに、その物件を入居前の状態に戻す」ということです。

管理する側の立場（オーナーや不動産管理会社）としては、次の入居者のためにその物件をキレイな状態にしておく必要があります。

原状回復ガイドラインとは？

敷金の返還に関するトラブルを避けるため、国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことを指します。

2020年4月に民法が改正され、それに伴いガイドラインも改定されました。

改正後のガイドラインでは経年劣化による修繕費用は賃料に含まれると明記されています。つまり、家賃とは別に経年劣化の修理費は払わなくて良いということなのです。

原状回復ガイドラインの基本定義は以下の3点です。

①通常の使用による損耗や経年劣化は賃借人負担としない

②故意・過失・注意義務違反による汚れやキズ破損は賃借人負担とする

③通常の使用を超える使用の損耗や毀損は賃借人負担とする

これらの定義を踏まえて、原状回復の負担の考え方を解説していきます。

出典：国土交通省ウェブサイト「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

出典：法務省ウェブサイト

2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります。

https://www.moj.go.jp/content/001399957.pdf

貸主（大家・不動産管理会社）の負担となるケース

原状回復に関して、以下の場合は貸主（管理側）の負担となります。

普通に暮らす中でついたキズや汚れ

普通に生活してついたキズや汚れは貸主の負担です。以下のような事例があります。

・家具の設置跡

・冷蔵庫裏の黒い電気ヤケ

・日光による壁紙や畳の色褪せ

・ポスターを貼った画鋲の跡

冷暖房、水道、雨漏りなどの故障

冷暖房、水道、雨漏りなどの故障は貸主の負担です。エアコンや水道が故障した場合、すぐにでも修理しないと困りますよね。

以前は入居者が修理業者を手配した場合は、入居者が費用負担することになっていました。

しかし、2020年4月の原状回復ガイドラインの改正で、もし入居者が手配しても修理費用は不動産管理業者側の負担になりました。

ただし、トラブルを避けるために、緊急で修理を依頼する場合でもまずは管理会社に一報をいれるようにしましょう。

建物の構造が原因の劣化

建物の構造が原因でおきたキズや汚れは貸主の負担です。以下のような事例があります。

・建物の歪みによって生じた壁の亀裂

・雨漏り

ただし、このような事例を発見した場合はすぐに貸主に連絡しましょう。

次の入居者のための準備

次の入居者のための準備費用は貸主の負担です。以下のような事例があります。

・鍵の交換

・内装のハウスクリーニング

・エアコンの内部洗浄

ただし、入居者が鍵を紛失した場合の交換費用は入居者側の負担となります。

借主（これから退去する人）の負担となるケース

原状回復に関して、以下の場合は借主（入居者側）の負担になります。

不注意によってついたキズや汚れ

以下のような事例は不注意によって発生したとみなされ、入居者側の負担となります。不注意とはどこまでのことを指すのでしょうか。

以下が不注意によってついたキズや汚れの事例です。

・食べ物や飲み物をこぼして付いたシミ

・引っ越しやその他運搬作業でついたキズ

・水回りの水垢やカビ

・ススや結露を放置して発生したカビやシミ

・タバコのヤニ汚れやニオイ

・ペットのひっかきキズやニオイ

以上を理解して、なるべく原状回復費用を支払わずにすむよう、日頃からキズやシミには注意しましょう。

原状回復トラブルを未然に防ぐチェック項目

原状回復ガイドラインが公表された背景には、退去のときの敷金、保証金の返還にまつわるトラブルが非常に多かったことがあります。

引っ越し作業で疲れたり、新しい生活環境に慣れていく大変な時期に、無用なトラブルに巻き込まれたくないですよね。

以下にトラブルを未然に防ぐチェック項目をまとめましたので、参考にしてください。

賃貸借契約書を必ずチェックしましょう

原状回復ガイドラインは、法律ではありません。あくまで模範的なルールとして公表されたものになります。よって、賃貸借契約書で取り交わした内容が優先されます。

退去のときに関して、契約書にはどのように記載されていますか？予想外の費用を負担することにならないよう、賃貸借契約書の内容には、必ずすべて目を通しましょう。

契約書の特約事項について

賃貸借契約書には、特約事項と呼ばれる特別な決まりごとが含まれることがあります。

特約事項も原状回復ガイドラインより、優先されますので何が書かれているのかをしっかり理解したうえで契約しましょう。

たとえばガイドラインでは、ハウスクリーニングの費用は管理会社側が負担することとしていますが、特約事項のなかで入居者側が支払うとしていることがあります。

特約事項の内容は、客観的にみて理不尽な内容でない限り有効ですので、ハウスクリーニングの費用が特約事項に含まれている場合、交渉してみるとよいでしょう。

国土交通省が公開しているチェックリスト

退去する際に、想定外の原状回復の費用を請求されないように準備しておくことができます。それは入居前から、どこかにキズや汚れがないかチェックしておくことです。

写真を撮って保管しておくと、トラブルがあったときにスムーズに解決できるでしょう。国土交通省がサンプルとなるチェックリストを公開しています。ぜひ活用しましょう。

出典：国土交通省ウェブサイト 入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001595154.pdf

まとめ

原状回復は賃貸物件を退去するときに、必ず行う義務です。

2020年に改定された原状回復ガイドラインでは、入居者側が不利にならないようにしっかり費用の負担範囲が明記されています。

しかし、わたしたち入居者がガイドラインを理解していないと、理不尽な支払いをしてしまう可能性があります。

また、ガイドラインは法律ではありません。よほどのことがない限り、賃貸借契約書にかかれていることが優先されますので契約をする前に内容をしっかりと読んで理解しておくことが大切です。

賃貸契約のトラブルは、予想外に高額になったり、引っ越し作業と同時に対応したりと、とにかく面倒で避けたいですよね。

そのためには日頃からお部屋の掃除や設備のメンテナンスをおこない、不安なく暮らせるようにしておきましょう。

原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。