【原状回復】テナント契約時に気をつけるポイントと退去時のトラブル回避方法を解説します！

店舗やオフィスを退去・閉店するときは、原状回復が必要です。今回は、退去時の原状回復で損をしない、という観点から、契約時に気をつけるポイントをご紹介します。

安易に契約書にサインせずに、注意するべきポイントを確認しておきましょう。

原状回復の流れについてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

テナント契約の種類

気をつけるべきポイントをご紹介する前に、まずはテナント契約の形態についてざっくりと解説します。テナントの契約形態には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、貸主がどの契約で貸すかを決めています。

契約形態がどちらかによって借主の負担に違いが出てくるので、契約前に必ず確認するようにしてください。

普通借家契約

普通借家契約は、借主、貸主と借主の双方に契約解除の意向がない限り契約を更新が更新されていく一般的な契約です。「賃料減額請求権がない」という原則が特徴です。

定期借家契約

定期借家契約は事前に契約期間が設けられており、基本的に、期限が来たら契約を更新することはできませんし、途中解約もできません。（契約を更新する代わりに、新たに契約を結んで更新という形をとります）

定期借家契約に設定するケースとしては、立ち退きや取り壊しが決まっている物件であることや、大型商業施設など入れ替わりが激しい物件に多いです。

テナント契約時に気を付ける２つのポイント

①契約前の物件の状態（原状回復の条件）を確認する

契約を締結する前に、「物件の状態＝退去の際の原状回復の条件」を確認しておきましょう。契約前の物件の種類には大きく分けて、スケルトン物件と居抜き物件があります。

スケルトン物件の場合

スケルトン物件は柱や梁、床など建物の構造上必要になる最低限の状態の物件のことです。スケルトン物件の場合、退去時も同様のスケルトン状態にするのが原則です。ただし、貸主と次の入居者の同意を得た場合、居抜きにすることもできます。

居抜き物件の場合

居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備、備品などがそのまま残っている状態の物件です。居抜き物件の原状回復の注意点は、その原状回復の程度です。

原状回復は、借りた時の状態に戻す工事ですが、居抜き物件を退去する場合は、内装や設備をそのまま残して退去することが認められるとは限りません。

一般的に、居抜き物件は、前のテナントが残したものを引き継いでいるという形（造作譲渡）になりますので、自身が退去する際はそれも含めて撤去する必要がある場合があります。

事前にオーナーと契約内容を明確にしておかないと、退去費用が予想以上に高額になることもあるので注意しましょう。

②物件の用途を明確にする

物件の賃貸契約を行う際は、どのような事業を行うのかを貸主に説明する義務があります。貸主への説明と異なる事業を行った場合、用法順守義務違反となってしまいます。

用法順守義務違反をしたからといって即契約解除になるわけではありませんが、用法順守義務違反を理由に契約が解除されるトラブルはよくあります。

契約時に貸主へ説明した事業から業態変換をすることになった場合は、開業準備の前に必ず貸主に相談しましょう。

テナント退去時に気を付ける２つのポイント

①退去予告を期限内に行う

借主から貸主への契約解除の申し出を「解約予告」といいます。一般的に退去予定の約３～６か月前にオーナーに退去予告をする必要があります。そして予告を行ってから退去するまでの退去予告期間に退去の準備を進めていきます。

もし、退去予告を忘れていて、退去予定の月に予告をしてしまうと、退去予告期間の家賃を支払わなければならないケースもあります。無駄な出費を抑えるためにも、退去の準備は計画的に進めましょう。

②退去時の敷金の返還について

退去時に敷金が返還されますが、返還額が少なかったり、追加で請求されるという場合があります。敷金は、原状回復工事費用、家賃滞納がある場合の滞納額等を差し引いた金額が返還されるからです。

テナント物件の場合、契約時の敷金（保証金）は住居物件に比べて高額に設定されています。住居物件が家賃の1、2ヶ月分程度ですが、テナント物件では10ヶ月分が一般的です。

特に、差し引かれる額の多くを占める原状回復工事をどの程度行わなければいけないのか、を契約時に明確しておかないと、トラブルに繋がりやすくなるので注意しましょう。

トラブルを回避するためには

テナント契約の際のトラブルを防ぐ一番の方法は、契約時にオーナーとの事前確認をしっかりと行うことです。特に以下の内容は必ず確認し、賃貸契約書などに記載し、明文化しておきましょう。

・原状回復工事の施工範囲

・退去予告期間

契約内容を証明できるものを用意するだけで無駄な時間や費用を抑え、問題の複雑化も回避することができます。問題が起きた際にもスムーズに対応することができます。

まとめ

退去時や内装工事のトラブルの多くは、テナント契約時に気をつけておけば、ある程度防ぐことが可能です。万が一トラブルが起きてしまった際の相談先はこちらの記事でまとめていますので、こちらも合わせてご参照ください。