原状回復義務とは？借り主とオーナーのそれぞれ視点で解説します。原状回復は内装解体業者にお任せください！

「物件を借りるときに原状回復義務っていう言葉をよく見るけど、よくわからない」

「貸主と借主で原状回復義務を負う部分の違いについて詳しく知りたい」

このように、賃貸物件を借りる際や貸す際に原状回復義務っていう言葉を目にするけど、詳しい内容を理解できていないという方は、多いのではないでしょうか。

この記事では、原状回復義務の説明から貸主・借主が負う原状回復の例、原状回復義務のトラブルを防止するポイントを詳しく解説していきます。

原状回復義務は、物件を貸す側と借りる側のどちらにも必ず関わる、重要な決まり事です。詳しく理解していないと、貸主と借主の間で原状回復をめぐるトラブルに発展してしまう可能性が。

この記事を参考にして、トラブルを回避し、円満な関係のまま契約を終わらせるようにしましょう。

オーナー様向けの記事はこちらのカテゴリーでまとめております。ぜひこちらもご参照ください。

原状回復義務とは

原状回復義務は、借りている物件を借主が退去する際、入居時の状態に戻して返す義務を指します。原状回復する部分は、貸主が負う部分と借主が負う部分に分かれており、どちらが負担するかの線引きが難しいのが現状です。

現在では、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って、貸主と借主の負担する部分の線引きをするのが一般的になっています。

しかし、賃貸借契約書に特約として原状回復義務に関わる記載があった場合は、国土交通省が定める原状回復のガイドラインより効力が強いため、記載どおりに従わなければなりません。基本的に、借主の原状回復にかかる費用は、入居時に預けた敷金から引かれます。

貸主・借主どちらが原状回復義務を負うのか？

国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って、貸主が負う原状回復の部分と借主が負う原状回復の部分の例をこれから紹介していきます。

貸主が原状回復義務を負う例

基本的に貸主が負う原状回復義務は、経年劣化や通常の使用による損耗に対してです。借主が正当に使用していても発生してしまう劣化や変色などと考えておくといいでしょう。

主に以下のようなパターンが貸主が負う原状回復義務になります。

• 次の入居者向けておこなう鍵の取り替え・交換（借主のよる破損や紛失がない場合）
• 大型家具の設置によって起こる床のへこみ
• 冷蔵庫や電子レンジなどの裏壁にできた黒ずみ（電気ヤケ）
• 地震や台風などの自然災害による破損
• 日差しで色褪せたフローリングや壁の張り替え
• がびょうやピンなどの跡ができた場合のクロスの張り替え

上記に挙げたパターンでも、借主の故意・過失によるものは借主負担になります。必ず覚えておきましょう。

借主が原状回復義務を負う例

借主が原状回復義務で負うのは、故意や過失によってついた傷や汚れ、へこみなどが挙げられます。経年劣化や通常の使用による損耗などは、借主の原状回復義務ではないので覚えておきましょう。

借主が原状回復義務を負う主な例は以下です。

• 不注意による鍵の破損や紛失
• タバコやペットの臭いがついた壁のクロス
• 結露やカビによる汚れた壁のクロスやフローリング
• 家具の移動などでついた壁やフローリングの傷
• ペットが壁や床につけた傷
• 適切なメンテナンスをしなかった事による設備の故障
• 自然災害によって起こった破損の報告漏れ

自然災害によって起こったガラスや仕切りなどの破損は、基本的に貸主が原状回復義務を負います。しかし、破損した部分を貸主に報告せずに長期間の放置をしてしまうと、借主が原状回復義務を負わなければならなくなるので注意してください。

設備関係の破損も自然災害の破損同様に、破損したら直ちに報告しないと借主負担での原状回復となってしまうので、注意しましょう。

事業用物件の原状回復義務は居住用とは異なる

事業用物件（店舗や事務所など）に使用される物件の原状回復義務は、国土交通省の定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿わず、借主が全ての原状回復義務を負う場合が多いです。

居住用物件と違い事業用物件は、人の出入りが多く、劣化や損耗の進むスピードが早くなります。どの部分までが経年劣化なのか通常損耗なのかの判断が難しいため、借主が原状回復義務を全て負うパターンが多くなるということです。

事業用物件の原状回復義務に関する詳細は、賃貸借契約書に特約として記載されている場合が多いので、必ず目を通しておいてください。詳細が分からない場合は、貸主または管理会社に問い合わせをして、原状回復義務の詳細を確認しておきましょう。

原状回復に関する行政手続きや書類作成方法はこちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

原状回復義務のトラブルを防止するポイント

原状回復義務のトラブルを防止するポイントは以下3つです。

1. 賃貸借契約書の原状回復義務の記載に必ず目を通す
2. 入居前に物件を隅々までチェックする
3. 設備の破損や自然災害による破損は直ちに報告

上記3つのポイントを押さえておくことで、貸主と借主の間でのトラブルを回避できるでしょう。3つのポイントを忘れないようにするために、これから詳しく解説していきます。

①賃貸借契約書の原状回復義務の記載に必ず目を通す

物件の契約時に交わす、賃貸借契約書の原状回復義務の記載を、必ずチェックしておきましょう。確認せずに契約してしまうと、借主に不利な原状回復に関わる特約が付いている場合があります。また、契約時に貸主と借主が原状回復義務の認識を、すり合わせておくことも大切です。

分からないことがあれば、貸主に納得いくまで質問するといいでしょう。円満な関係で退去をするためには、契約時に交わす賃貸借契約書がキーポイントとなります。

②入居前に物件を隅々までチェックする

責任の所在を入居時に明確にしておくことが重要です。入居時に物件を隅々まで確認しておくと、最初から付いていた傷や汚れ、へこみなど貸主と共有することができます。写真などを撮って残しておくとよりいいでしょう。

反対に、確認不足で入居後に傷や汚れ、へこみが発覚した場合は、最初からあったものなのか後からついたものなのかの判断が難しいです。トラブルの原因になりかねません。トラブルを防ぐためには、入居時の状態を写真などで証拠として残しておいてください。

③設備の破損や自然災害による破損は直ちに報告

基本的に設備の破損と自然災害による破損は、貸主が負担する原状回復義務です。しかし、破損した部分を長期間放置してしまうと、借主の原状回復義務になる可能性があります。

長期間放置していると、災害によって破損したのか借主が破損させたのかの判断が難しくなります。設備の破損や自然災害による破損でのトラブルを防ぐためには、破損が分かった段階で直ちに貸主または管理会社に報告するようにしましょう。

まとめ

貸主・借主が負う原状回復の例、原状回復義務のトラブルを防止するポイントを詳しく解説してきました。原状回復義務は、賃貸を貸す・借りる際に必ずおこなわなければならない義務の一つです。

原状回復義務でトラブルを引き起こさないようにするためにも、上記のポイントを参考にしてみてください。

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原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。