ここだけを読めばOK！原状回復ガイドラインの概要を原状回復専門業者が解説します！退去立会い前に気を付けたいこと

原状回復の適正な範囲を知りたくて調べていたけど、原状回復ガイドラインは細かすぎて頭に入ってこないという方は多いのではないでしょうか。今回は、原状回復ガイドラインの重要なポイントを抽出し、わかりやすく解説していきます。

”貸主・借手側のどちらが負担するか”という原状回復の基本範囲を知らないと、貸主の言いなりになってしまい、借手が原状回復の全てを負担することになってしまう可能性がありますのでしっかり押さえておきましょう。

また、原状回復ガイドラインをウラシコのYouTubeチャネルでも解説しています。10分でわかりやすく要点をまとめておりますので、ぜひこちらも合わせてご参照ください。

原状回復ガイドラインとは？

原状回復のガイドラインとは、物件賃貸契約の退去時に、借手が不利にならないように、基本的な原状回復範囲を取り決めたものです。民法（裁判所）の考え方を基盤に作られており、国土交通省が推奨しています。

なお、原状回復ガイドラインは基本的に、アパート、マンションや借家などの住居の契約にのみ適用されます。店舗や事務所など、商用目的の賃貸契約には適用されませんので注意しましょう。

原状回復ガイドラインの基本定義は以下になります。

• 通常の使用による損耗や経年劣化は賃借人負担としない
• 故意・過失・注意義務違反による汚れや傷、破損は賃借人負担とする
• 通常の使用を超える使用の損耗や毀損は賃借人負担とする

上記3つ定義を基に、原状回復の範囲や誰がどれくらい負担するのかを考える必要があります。

以下のリンクからガイドラインの全文を読むことができますので、お時間に余裕がある方は、ぜひ一度お目通しください（全173ページありますが…）

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

原状回復ガイドラインで抑えておきたい重要な記載８つ

先程ご紹介した原状回復ガイドラインで重要な部分を抽出しました。それが以下8つの項目になります。

• 普通に暮らす中で発生した汚れ・キズなどの負担について
• 建物の構造が引き起こす劣化（経年劣化）と損耗の負担について
• 次の入居者のための準備の負担について
• 不注意によって付いた汚れ・キズなどの負担について
• 冷暖房や水道、雨漏りの故障について
• 居住の経過年数と原状回復の負担割合について
• 賃貸借契約書の特約事項について
• トラブルを未然に防ぐ物件のチェック項目

上記の抽出ポイントを頭に入れておくことで、原状回復ガイドラインの概要を抑えるとことができます！それでは、一つ一つ詳しく解説していきます。

①普通に暮らす中で発生した汚れやキズなどの修繕は「貸主負担」

借主が普通に生活する中で自然に発生した汚れやキズについては、原則として貸主の負担となります。具体的には、次のようなものが「通常の使用による損耗」と判断されます。

• 家具の設置による床や畳のへこみ
• テレビや冷蔵庫の裏にできる電気ヤケ
• 直射日光による床や壁の変色
• カレンダーやポスターなどを貼った画鋲やピンの跡
• 設備機器の寿命による故障 など

原状回復ガイドラインでは、賃貸借契約書の「特約」に特別な定めがない限り、借主はこれら通常損耗の修繕費を負担する必要はないとしています。

②経年劣化による劣化と損耗は「貸主負担」

建物自体の構造に起因するは「経年劣化」とみなされ、貸主の負担となります。建物の構造上の問題によって起こる劣化の例としては、次のようなものがあります。

• 畳や壁の変色
• 床材の変色
• 雨漏り
• ガラスの亀裂 など

ただし、雨漏りやガラスの亀裂などは、借手が気づいた時点で貸主にすぐに伝える必要があります。

気づいていたにも関わらず、長い期間放置してしまうと、善管注意義務違反（善意のもとに直すことを提案すべき義務を怠った）とみなされ、借主負担と判断された事例があるので注意してください。

③次の入居者のための準備は「貸主負担」

次の入居者のための準備は貸主負担です。以下のものが例として挙げられます。

• 鍵や網戸、畳などの交換
• 部屋や内装のハウスクリーニング
• エアコン内部の洗浄
• まだ使用できるコンロの交換 など

これらは次の入居者に住んでもらうための作業となるため、貸主が負担します。ただし、鍵に関しては、紛失や破損してしまっている場合、借手側の負担となるので注意してください。

④故意による汚れやキズは「借主負担」

不注意や、掃除を怠るなどの故意的な過失によって付いた汚れやキズは、借手が負担しなければなりません。以下がその一例です。

• 食べ物や飲み物をこぼして付いたシミ
• 引越し作業やその他運搬作業でついたキズ
• 油汚れやスス汚れ、結露の放置によるカビやシミ
• タバコによるヤニ汚れや臭い
• 落書きなどの壁紙の汚れ
• 壁に釘を打ち付けて家具を設置した釘穴（画鋲やピン程度の穴は除く）
• ペットがつけたキズや臭い
• 水回りの水垢やカビ

上記は借手の故意・過失によって起こるものと判断されています。退去立会いの前にできる限り掃除をして綺麗にしておきましょう。

⑤冷暖房や水道、雨漏りは「貸主負担」

2020年4月の改正で、冷暖房や水道、雨漏りなどのメンテナンスは「借手側がメンテナンス業者を手配しても、貸主側が費用を負担する」となりました。

管理会社へメンテナンスや交換を依頼しても、すぐに対応してもらえず、やむを得ず借主が自分で業者を手配し、その費用を負担することになってしまうというトラブルが多発していたことを受け、ガイドラインが改定されました。

緊急性がある場合に限り、借主の判断で業者を手配してよいとされています。ただし、無用なトラブルを避けるためにも、まずは貸主・管理会社へ一報を入れましょう。

⑥居住の経過年数と原状回復の負担割合に関して

原状回復ガイドラインでは、経年変化・通常損耗の原状回復費用は賃借人が支払う賃料（毎月の家賃）の中に含まれていると明記しています。

そのため、退去する際に借手が経年変化と通常損耗の原状回復費用を支払うと、二重で原状回復費用を支払うことになってしまいます。

原状回復ガイドラインでは、このような二重支払いを防ぐために、借手の入居年数が長いほど、経年劣化と通常損耗の負担割合を減らす方針を立てています。

例えば、壁紙（クロス）の耐用年数は6年と規定されています。つまり、6年以上その部屋に住んでいれば、壁紙の残存価値は無くなったとみなされ、原状回復費用は貸主負担となります。

アパート内装設備の耐用年数は？原状回復ガイドラインで設定されている基準を解説します

⑦賃貸借契約書の特約事項に関して

賃貸借契約書に記載されている「特約」は、貸主と賃借人が合意の上で決めているとみなされ、原状回復ガイドラインよりも強い効力を持ちます。

基本的に「特約」に関しては、従わなければならいということです。しかし、あまりにも理不尽な内容、借り手側に不利すぎる内容は、裁判で認められなかった事例もあります。

基本的に以下3つの要件が守られている場合、特約が有効とみなされます。

• 客観的に特約の必要性や理不尽でないことが認められ、合理的理由がある
• 賃借人が特約で決められた通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負うことを理解している
• 賃借人が特約の負担義務に同意している

理不尽な特約をつけられないように、部件契約時は注意しましょう。

⑧トラブルを未然に防ぐための入退去時の物件のチェック

賃貸は契約期間が長く、原状回復の損耗について貸主と賃借人との間でトラブルが起きやすいです。特に口頭やお互いの記憶しか証拠がない場合だと、トラブルが悪化しやすい原因になります。

入居時と退去時に、損耗がある部分の写真や動画を撮っておき、証拠を残すことをおすすめします。

さらにトラブルを防ぐには、損耗のチェックリストを活用して入居時に貸主と一緒に確認するのがおすすめです。原状回復ガイドラインでも「推奨チェックリスト」を公開しています。

原状回復ガイドラインで紹介されているチェックリスト（8ページ目）

入居者が原状回復ガイドラインを活用するためのポイント

原状回復ガイドラインを実際に活用するためのポイントをご紹介します。入居時、退去時に活用してスムーズな退去を実現にお役立てください。

①原状回復ガイドラインをよく読み、理解しておく

まずは原状回復ガイドラインで定められた内容をよく理解し、抑えておきましょう。賃貸契約時に覚えておいて損は絶対にありません。

またガイドラインの内容は年々更新されますので、退去前にもう一度読み返しておくことで万全です。

②賃貸契約書の「特約」がガイドラインに違反していないかチェック

入居時、退去時に賃貸契約書の原状回復に関する記載が、ガイドラインに違反していないかチェックしましょう。

原状回復ガイドラインの記載とかけ離れた契約となっている場合、原状回復ガイドラインを引き合いにだして管理会社や大家と交渉しましょう。

③退去前に損耗チェックリストをチェックする

前述の損耗のチェックリストを活用し、退去前に破損や汚れが無いかチェックしましょう。もしそこで補修が必要な箇所が見つかった場合は、貸主に素直に相談しましょう。

こちらから協力的な姿勢を見せることで貸主と良好な関係を保ったまま正しい対処ができます。

原状回復ガイドラインに関するよくある質問

最後に、ウラシコに寄せられる原状回復ガイドラインに関するよくある質問をご紹介いたします。以下のご相談は本当に多く寄せられます。

Q1.原状回復の金額のことで大家さんと揉めて話が進みません。

話が平行線を辿っている場合、専門機関に相談して話を進められることをおすすめします。一人で悩まずにプロに相談してアドバイスをもらいましょう。原状回復に関する相談先は消費者センターや行政の相談窓口などがあります。

Q2.ペットを一時的に飼ってしまい、クロスの全面張替えを請求されています。どうしたら良いでしょうか

残念ながらペットによって傷つけてしまった箇所がある場合は、修繕費用は借主負担になります。故意・過失・不注意による損耗とみなされてしまうからです。

またクロスは一部の修繕が難しい場合、基本的に全面張替えとなります。敷金からクロスの張替え費用等が差し引かれますが、足りない場合は追加請求となります。

Q3.ペット可の物件にも関わらず、クロスの全面張替えを請求されています。どうしたら良いでしょうか？

ペット可の物件の場合でも、特約の記載の有無に関わらず、通常を超える損耗と判断されるため、修繕費用は借主負担となります。

ペット可物件は退去費用が総じて高くなる傾向があるため、契約前に入念に確認しておきましょう。クロスだけではなく、爪とぎ傷・臭い・尿ジミなどでフローリングや天井の張替えも請求される場合があります。

Q4.部屋の中でタバコを吸っていてクロスの張替え費用を請求されました。どうしたら良いでしょうか？

残念ながら室内での喫煙による臭いやヤニ汚れがある場合、修繕費用は借主負担になります。故意・過失・不注意による損耗とみなされてしまうからです。

特にクロスに染み付いた臭いは取りづらく、全面張替えとなるケースが多いです。敷金からクロスの張替え費用等が差し引かれますが、足りない場合は追加請求となります。

Q5.退去時はどこまで掃除して返さないといけないですか？普通はどれくらいやりますか？

退去時は普段通りの掃除レベルで構いません。ただし家具や荷物を取り出した後はゴミは残さないようにしておきましょう。

ゴミがたくさん残っているとクリーニング業者が産業廃棄物として処分しなければならないため、処分費用が発生してしまいます。

Q6.退去時に提示された見積りが高すぎる気がします。どうしたらいいですか？

まずは、すぐにその場でサインする必要はありませんのでご安心ください。見積りが高すぎる場合は大家さんになぜ高いのかを確認し、原状回復ガイドラインを引き合いに出して交渉しましょう。

また見積り書の内容を原状回復業者のHPなどに記載されている料金を比較して、高い箇所がある場合は理由を確認しましょう。

Q7.敷金なしの物件を借りていて、退去時にハウスクリーニング代を請求されています。必ず支払わないといけない？

賃貸契約書の特約に退去時のクリーニング代の負担が明記されてる場合は、残念ながら支払わなければなりません。まずは賃貸契約書を確認しましょう。

記載がない場合、「必ず支払う」というルールはありません。ハウスクリーニングは「次の入居者のための準備」とみなされるため、明記がなければ本来は貸主負担です。

原状回復ガイドラインの重要ポイントまとめ

原状回復のガイドラインの重要なポイントを抽出し、わかりやすさを重視して解説してみました。改めて、重要ポイントは以下の通りです。

• 原状回復ガイドラインは、国土交通省が作成した退去時の費用負担を取り決めたガイドブック
• 賃貸借契約書の特約事項がない限り、借手は経年劣化の修繕費用を支払う必要なない
• 命に関わる緊急性のある設備のメンテナンスは、借手の判断で業者を依頼して貸主に請求してよい
• 賃借人の入居年数が長ければ長いほど経年劣化と通常損耗の負担が減る
• 原状回復の特約は、契約時の借り手側の理解と同意、負担の意思表示が必要

原状回復ガイドラインの取り決めは、借手が不利にならないように作られた重要なものです。上記のポイントを参考にして、理不尽な原状回復費用の負担を防ぎましょう。

また、原状回復工事に関するご相談は私たちウラシコへお気軽にご相談ください。自ら原状回復業者を見つけることで、中間マージン等がカットされ減額につながる可能性があります。

原状回復工事費用を下げるコツは、以下の記事でより詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

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