10分でわかる！原状回復とは？賃貸物件退去時のポイントをベテラン社長が解説します！【YouTube動画あり】

こちらの記事では、ウラシコのYouTubeチャネル【ウラシコチャンネル】で解説した、原状回復工事の基礎知識の解説動画をまとめております。解体業者の目線で現場がどのように変わるのかわかりやすく説明していますので、ぜひも動画もご参照ください！

原状回復とは

原状回復とは、退去時と入居前の建物の状況を確認し、使用中に汚してしまった箇所や傷つけてしまった場所などを修復し、入居前の状況に戻すことをいいます。賃貸借物件の契約の際に用いられる言葉で、入居者は借りていた建物に対して退去時に原状回復の義務を負うことが定められています。

ここの原状回復に際して必要となるのが、内装解体工事です。原状回復を目的とした内装解体工事では、建物の損耗部分を撤去し、新しい部材に取り替える作業までが含まれます。この解体から内装、クリーニング、修繕までの一連の工事を原状復帰工事という場合もあります。

このとき、後で詳しく説明しますが、一部のみを解体する場合と、内装を一旦すべて取り払うスケルトン解体という手法が用いられます。

原状回復を行うときに抑えておかなければならないこと

原状回復を行う際、絶対に抑えておかなければ、ならないことは、原状回復の費用を、入居者と大家さんのどちらが払うのか、という点です。特にこの費用を誰が払うかでものすごくトラブルになりやすいので、ポイントを抑えておきましょう。

原状回復はトラブルが非常に多いので、国が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というガイドラインを定めています。

これによると、「住むことを目的とした建物」に関しては、通常損耗、経年劣化と呼ばれる損耗は、大家さん側が負担すること、特別損耗と呼ばれる損耗に関しては入居側が負担すること、とされています。それぞれ詳しく見ていきましょう。

原状回復の負担範囲

通常損耗とは

通常損耗は、その建物を普通に使用していてどうしても発生してしまう傷や痛みを指します。例えば、ベッドやテーブルの足部分の床の凹み、冷蔵庫をおいていてできた壁の電気やけなどです。これらは住んでいく上でどうしてもできてしまう損耗のため、大家さんが負担することとされています。

特別損耗とは

特別損耗とは、先程説明した、自然に発生する傷や汚れとは違い、入居者の過失などで発生する傷や汚れを指します。先程とは逆に、特別損耗と呼ばれる傷や汚れは入居側の負担となることが多いです。

特別損耗のわかりやすい例は、室内での喫煙によるクロスの黄ばみ、ものを落として床に大きな凹みを作ってしまった、引っ越しの際に家具でクロスに傷をつけた、などです。

また、損耗では無くとも、入居者が故意に建物に変化を加えた場合、入居者負担で退去時にもとに戻す義務があります。例えば、部屋を増やすためにパーティションを追加した、棚を壁に打ち付けた、などです。

原状回復ガイドラインの適応範囲

これらの原状回復のガイドラインは、あくまでも「住居を目的とした建物」に適応されることを抑えておきましょう。つまりオフィスやテナントなどの建物や部屋は、原状回復ガイドラインは当てはまりません！

住居以外の建物は、その使用方法がありとあらゆるため、基準が設定できないんですね。そのため、オフィスやテナントの賃貸契約では、100%入居者負担で原状回復を行う義務が定められている場合がほとんどです。

原状回復の工事内容

実は具体的な工事の内容は物件ごとに異なるため、明確に「この工事が必要」という基準づけが難しく、相場の策定ができない、オーダメイドの工事となっています。そのため、建物ごとに必要な工事内容が変わり、業者ごとに費用の振れ幅が大きいことでよくトラブルに発展しています。

クロスの張替え、ハウスクリーニングのみの場合もあれば、内装解体、床のはつり、分電盤の移設、ガス管の撤去、水道配管等など、場合によっては、設備の撤去も必要になります。他の解体工事と違い、その作業が多岐にわたることが原状回復工事の特徴です。だからこそ、これらをすべて一括で請け負ってくれる、原状回復に特化した業者に依頼することをオススメします。

解体業は壊すのがメインとなるため、粗い作業をする会社も少なくありません。だからこそ、次工程も考え、大家さんや次の入居様様用のリフォーム業者様等と綿密な打ち合わせを行い、スムーズに次工程へ移行できる作業をしてくれる専門業者を選びましょう。

スケルトンについて

原状回復でよく用いられる「スケルトン」について理解しておきましょう。スケルトンとは、建物の内装をすべて取り払い、コンクリートが打ちっぱなしになっていたり、配管がむき出しになっている状態の物件を指します。

賃貸契約では、退去時にスケルトンの状態にして返却する「スケルトン返し」が求められる場合があります。特にテナント契約でよくスケルトン返しが指定されていますね。

スケルトン返しでは、基本的に内装を取り払うだけで、クロスの張り替え等は求められません。しかし、内装をすべて取り払うスケルトン解体はコストも高いので、入居者側は特に注意しましょう。

原状回復トラブルを回避する３つのこと

これまで説明したとおり、原状回復は非常にトラブルが多い工事です。私もこれまでたくさんのトラブルに合ってきました…。私からトラブルを回避するためにもっとも大切なことを3つ、ご紹介します！

①賃貸借契約書のチェック

入居者、大家さんともに、入居時、退去時に「賃貸契約書」の内容をよく確認して、原状回復の負担範囲を明確にすり合わせて置くことです。

ほとんどの賃貸契約では、重要事項説明書、賃貸借契約書に「特約」を設けて原状回復の内容を定めています。大家さん側は入居時にこれらの説明を行う義務があります。ここでしっかりと双方で同意を取っておけば、退去時に揉めることを防ぐことができますね。

さらに退去時の立ち会い時にも賃貸契約書をもとに、大家さんと顔を合わせて範囲を確認することをおすすめします。

②現状の現場確認

入居時と退去時にには、すでに傷があるか否か、隅々までチェックしておきましょう。最近はスマホのカメラで日付つきの写真を残すことができるので、おすすめです。

後々の退去のときに、元々あった傷を「おたくが傷つけたんでしょう？」といわれることもありますので必ず証拠を残しておきましょう。

③信頼できる解体業者を選ぶ

先程申し上げたとおり、原状回復は普通の解体とは違い、様々な専門的な技術が複合した高度な解体作業が必要です。そのため、原状回復に特化した専門業者を選ぶことをおすすめします。

原状回復業者の選定

避けたほうがいい業者

①見積もりが安すぎる業者

相場からかけ離れた安すぎる見積もりを提示してくる業者にはご注意ください。破格な値段の見積もりには何らかの理由があります。重要なことは、安い理由を聞くことです。不鮮明な理由の場合、手抜き工事、不法投棄などの違法行為をされる場合があります。

②損害賠償保険未加入の業者

多くの業者は「請負業者損害賠償保険」に入っています。しかし、コスト削減のために未加入の業者もいます。このような業者が事故を起こした場合払うことができないので、「逃げる」が常套手段です。裁判まで発展し、施主に責任が問われる可能性もあります。

③現場での態度が悪い業者

残念ながら、解体工事業者には、社員教育を疎かにし、粗暴な態度を取る職人が在籍する業者もあります。当然、これらの態度は近隣の方へ迷惑をかけ、クレームに繋がります。それだけではなく、ゆるんだ意識は、作業の手抜き、思わぬ事故や怪我などにつながります。

優良業者の5つの特徴

逆に優良業者はこれから説明するものに当てはまるものにしたほうが良いので、解説します。

①担当者の対応が良い

電話や現場確認のときに、質問をいくつか投げかけ、担当者の対応を観察しましょう。愛想がよく、質問に誠実に答えてくれるスタッフがいる業者は、社員教育が行き届いています。こういった業者は、施工スタッフの態度もよく、丁寧に施工してくれるでしょう。

②自社一貫体制

解体工事は、不要な中間マージンが多重する、重層下請け体制も少なくありません。そこでおすすめな選び方が、自社一貫体制の会社に直接依頼することです。そうすることで費用の削減につながります。また、一貫体制の場合、責任の所在も明確でより安心です。

③法令を遵守

解体工事には、様々な許認可、資格が必要です。これらを取得し、法令を遵守している会社に依頼しましょう。多くの場合、ホームページ等で資格情報を提示しています。自身が依頼される工事の許認可を有しているか、きちんと確認しましょう。

④わかりやすい見積書

図面をもとに、現場管理者が現場確認を経て見積もりしてくれる業者を選びましょう。また、費用が明朗でわかりやすい見積書を発行してくれることも重要です。明朗な見積書は、適正価格だからこそ作成することができます。「〇〇工事一式300万」というような業者は絶対にやめたほうが良いですね。

⑤施工事例の掲載や口コミ

ホームページや口コミサイトで、どの工事が得意か、他のお客様はどのように感じたのか、などを確認しましょう。ただし、インターネットのレビューでは故意（嫌がらせ）に悪い内容を書いている方もいますので、全てを信用するべきではありません。レビューの詳細内容がしっかりしているなどを判断材料に検討すると良いと思います。

最後に

今回は原状回復について解説してみました。この他にも原状回復の節約術や、トラブル事例など、専門業者ならではのお得情情報を発信していますので、ぜひチャンネル登録をお願いします。

また、原状回復に関するご質問やご相談は無料で対応させていただいておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。もちろん！原状回復工事は私たちウラシコにお任せくだください！