原状回復はどこまで必要？一般的な賃貸契約で入居者が負担する範囲と義務について解説します

引っ越しなどで賃貸物件の退去が決まると、原状回復をどこまでやるべきか悩んでしまいますよね。

「床の傷や壁紙の穴は、入居者側で原状回復する義務があるのだろうか？」

「賃貸契約書を読んでみたけど、どこまで原状回復したらいいかよく分からない。」

多くの皆さんが、今、このような不安を抱えているのではないでしょうか？

今回は、賃貸物件を退去する予定がある方に向けて、アパートやマンションなどの一般的な賃貸契約での原状回復をどこまでやるべきかについて、具体的に解説します。退去時に思わぬ高額請求が来て慌てないよう、しっかり理解しておきましょう。

原状回復工事の流れについてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」の内容

まずは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」をチェックしてみましょう。ここでは、主な内容を簡単にご紹介します。

通常使用での傷や汚れは原状回復の義務なし

賃貸物件を通常使用しての傷や汚れは、入居者が原状回復を行う義務はありません。日常生活を送れば、まったく無傷・汚れなし、といったことは現実的に無理だからです。

たとえば、以下のような状態については、入居者が原状回復を行わなくてよいことになっています。

• 通常摩耗：日常生活を送る上で自然に付く傷や汚れ（壁紙に付いた画鋲やピンの穴など）
• 経年変化：時間の経過と共に見られる素材の劣化（畳や壁紙の日焼けによる変色など）
• そのほか：電化製品の使用による劣化（冷蔵庫やテレビの設置による背面の電気焼けなど）

故意・過失による傷や汚れは原状回復の義務あり

ただし、入居者の故意・過失による傷や汚れについては、原状回復を行う義務があります。故意・過失による傷や汚れは、入居者が注意していれば防げたものだからです。

たとえば、子どもやペットが付けてしまった傷や汚れです。また、掃除不足や誤った手入れによる傷や汚れなども、原状回復すべきといえます。具体的な例については、後ほど解説するので、参考にしてください。

賃貸契約書の「特約」で原状回復の義務が発生するケースも

ただし、不動産オーナーや不動産管理会社と結ぶ賃貸契約書の「特約」の記載によっては、本来なら入居者が自己負担しなくてよい状態でも、原状回復すべき場合があります。

たとえば、畳の表替えやエアコン（設備）のクリーニング代は、通常使用で消耗もしくは汚れるものなので、貸主（不動産オーナーや不動産管理会社）が負担すべきです。ただし、入居者が退去時に負担すべきと記載しているケースが多いので、確認してみてください。

基本的に特約で記載がある内容については、賃貸契約時に入居者が同意したものと判断されるため、原状回復を行う義務が発生することになります。

入居者による原状回復が必要な状態は？具体例を詳しく解説

ここでは、入居者による原状回復が必要な状態について、主な場所ごとに詳しく解説します。

床

床は、日常生活で最も傷や汚れが発生しやすい場所です。入居者が原状回復すべき状態については、以下を参考にしてください。

• 飲食物などをこぼしたことによる床や畳のシミ
• ペットなどによる畳や床のひっかき傷
• 模様替えや引っ越し作業、日常生活での椅子やテーブルなどの家具による引きずり傷

建具

建具に以下のような状態が見られる場合は、入居者による原状回復の対象になります。

• 無理な使い方をしたことによる、カギ・蝶番の破損
• クギ・ネジを打った穴
• 物をぶつけたことによる傷・破損
• ガラス部分の破損
• 花瓶の水や化粧品をこぼしたなどによる、故意・過失によるシミ
• 結露の放置などによるカビ

壁・天井

壁や天井で、入居者が原状回復すべき状態は以下のとおりです。

• タバコのヤニ汚れや付着した臭い
• 子どもの落書き
• ペットによるひっかき傷や剥がれ
• クギ・ネジを打った穴
• 結露の放置などによるカビ

なお、クギやネジを打った穴に関しては、数が多い、穴が大きいといった場合、下地ボードの交換が必要と判断されて、大がかりな原状回復が必要になることがあります。

設備

賃貸物件の設備についても、以下のような状態では、入居者が原状回復をすべきと判断されます。

• キッチン：レンジの油汚れ・シンクの水あか・換気扇や排水口の汚れなど
• 浴室：床やパッキン部分などのカビ・浴槽や水道周辺の水あか・鏡のうろこ汚れ・排水口の汚れなど
• トイレ：壁や床のカビ汚・壁や床のシミ汚れ・便器などに付着したカビや尿石汚れなど
• 洗面台：洗面ボウルや蛇口周辺の水あかやカビ、鏡のうろこ汚れなど

そのほか、備え付けのカギを紛失した、雑草の手入れを怠った（庭付き物件の場合）なども、入居者が原状回復にかかる費用を自己負担すべき場合があります。

また、エアコンなどの家電製品が備品である場合は、間違った使い方による故障も、原状回復すべきです。

入居者による原状回復が不要なパターンを紹介

賃貸物件を退去する場合、例外として入居者による原状回復が不要なパターンがあります。

例外パターン1：退去後に物件が取り壊しになる

建物が老朽化した、耐震性能が不十分などの理由で、入居者が退去後にすぐ取り壊しになる場合は、原状回復が不要になることがあります。この場合、貸主や不動産管理会社から、原状回復不要の通知が届くでしょう。

ただし、貸主や不動産管理会社から何も通知がない場合は、念のため、原状回復が不要であることを確認し、書面を取り交わしておくことをおすすめします。

例外パターン2：賃貸契約が「借主負担DIY型」

元々の賃貸契約が「借主負担DIY型」である場合は、退去時に入居者（借主）による原状回復が不要となるのが原則です。借主負担DIY型は、築古物件によく見られる契約パターンになります。

• 原則として貸主には入居前や入居後に修繕義務がなく現況のまま賃貸する（主要構造部分を除く）
• 入居者は自由にDIYできるが、すべての費用が自己負担になる
• 入居者がDIYした部分は、退去時に原状回復義務がない

原状回復費用は敷金や入居一時金などから差し引きされる

原状回復費用は、通常、入居時に支払った敷金や入居一時金などから差し引かれ、差額が残れば後日返金、足りない場合は請求されます。

最近は敷金や入居一時金が0円物件も増えていますが、「ハウスクリーニング代」として、入居時もしくは退去時に請求されるのが一般的です。

なお、ハウスクリーニング代として請求される場合は、退去時にどんなにキレイな状態であっても、家賃の1～2か月分程度を支払うことが多いでしょう。

不明な場合は自己判断せずに貸主や不動産管理会社へ確認を

国土交通省の原状回復ガイドラインでは貸主が負担すべきだから、賃貸契約書に記載していないからなどと、勝手に自己判断して原状回復を行わない場合、トラブルになる可能性があります。

少しでも不明な点があるときは、必ず貸主や不動産管理会社に確認しておきましょう。特に多いのが、入居開始時にすでにあった汚れや傷にも関わらず、退去時に原状回復費用を請求されるケースです。

思わぬトラブルを避けるためにも、入居開始時に気になる部分をすべて撮影しておく、貸主や不動産管理会社に報告しておくなどの対策が必要になります。

まとめ

アパートやマンションなどの賃貸物件を退去する場合、入居者が原状回復を行うのが一般的です。まずは、賃貸契約書の原状回復に関する記載をよく読んで、どこまでやるべきか理解しましょう。

今回ご紹介した内容は、一般的な判断基準なので、実際に入居者がどこまで原状回復すべきかは、個々の状況によります。

貸主や不動産管理会社とのトラブルを避けるためにも、賃貸契約書の原状回復に関する記載や国土交通省のガイドラインを理解すると共に、双方できちんと確認し、誤解がないようにしておきましょう。

原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。