【借主視点】内装解体・原状回復・スケルトン工事の違いとメリットデメリット

オフィスの退去や移転するときは、入居前の状態に復帰させる必要があります。その方法はいろいろありますが、おもに行われるのが「内装解体」「原状回復」「スケルトン工事」です。

どの方法にするかは、入居時の契約によって変わります。「内装解体」「原状回復」「スケルトン工事」の特徴と、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。トラブルを避けるためにも、工事内容を事前に把握しておきましょう。

原状回復の基礎知識はYouTube動画でも解説しています!

原状回復工事の基礎知識に関しましてはウラシコのYouTubeチャネル【ウラシコチャンネル】でも解説しています。この動画では10分でわかりやすく要点をまとめておりますので、ぜひご参照ください。

内装解体の特徴

内装解体とは、名前のごとくテナント内を空っぽにする状態のことです。壁や天井などはそのままの状態で構いません。内装解体の範囲は広く、すべての内装を解体するものもあれば、部分的に間仕切りを取り外すだけのものもあります。

基本的に内装解体するのは、テナントを退去するとき。そのため、これから説明する「原状回復」の一部として作業されることが多いです。

内装解体のメリット・デメリット

内装解体にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょう。ほかの作業に比べ、費用が比較的安く済むのが内装解体の特徴を表しています。

内装解体のメリット

内装解体は、テナント内部の機材を撤去する作業のため、天候に左右されないのが特徴です。ほかの作業に比べて簡単なこともあり

・工事費用が安く済む

・作業日程も最短2～3日

が大きなメリットです。

内装解体のデメリット

内装解体とはいえ、撤去作業が伴うことから騒音や振動は避けられません。隣接するテナントにもその影響が及ぶため、場合によってはトラブルになる可能性もあります。また作業中に出る廃棄物は、粗大ごみではなく「産業廃棄物」ゴミ処理する場合、処理代は高くなります。

原状回復の特徴

原状回復とは、テナントを退去するとき入居前の元の状態に戻す工事です。入居時にリフォームした壁紙や天井なども、元の状態に戻さなければいけません。

先ほどの内装解体はこの原状回復と同時に行われることがほとんど。内装解体と大きく違うのは、解体する内容です。原状回復はあくまでも「入居前の状態」になることが最終目標です。

原状回復のメリット・デメリット

原状回復のメリットはおもにオーナー側にあり、デメリットは借り手側に多いのが特徴。原状回復するときは、とくにデメリットの部分に気をつけてください。

原状回復のメリット

原状回復は入居前の状態に戻すため、室内がキレイな状態になります。キレイな室内だと、次の入居者も決まりやすく入居率の増加が期待できます。また、原状回復には物件のメンテナンスも兼ねているため、入居者が変わるたびにメンテナンスされるのがメリットです。

原状回復のデメリット

原状回復で気をつけたいのが工事内容です。本来の目的は「入居前の状態に戻す」こと。そのため、入居時に機材が置かれている状態で契約しても、退去時にはそれらの機材も撤去依頼されることがあります。

これは、次に説明するスケルトン工事に一部に当たります。この方法は、居抜き物件によくあるため、契約時にはどこまでの範囲を原状回復するのかしっかり確認してください。

また、施工業者もオーナー側で指定されることも多々あります。仮に取引先があったとしても、借り手側の思い通りにいかないことがあるので要注意です。

また、原状回復に関する節約術は、こちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

スケルトン工事の特徴

スケルトン工事は「内装解体＋原状回復」さらに構造体以外全部を解体する工事です。

イメージがつきやすいのが鉄筋コンクリート造の建物。この建物をスケルトン工事した場合、コンクリート打ちっぱなし状態になります。入居前の元の状態よりさらに多く解体するため、機材一式、壁紙や天井などクロスも全部はがします。

スケルトン工事のメリット・デメリット

スケルトン工事のメリットは、おもに入居時に感じる部分が多いのが特徴。良い施工業者を選ばないと、工事中のトラブルで思わぬ追加料金が生じることがあるので注意してください。

スケルトン工事のメリット

スケルトン工事を取り入れている物件は、入居時に大きなメリットがあります。内装がまっさらな状態なので、間取りやレイアウトを自由自在に設定可能。さらに建物の構造や状態も確認できるため、安心して利用できます。

スケルトン工事のデメリット

スケルトン工事は室内をむき出しの状態にするため、工事中に思わぬトラブルが起こることもあります。例えば、壁を壊してしまったり、傷をつけてしまったりすること。

万が一壊してしまうと、追加料品がかかります。スケルトン工事されたテナントは居抜き物件と違うため、内装や機材などの初期費用がかさむのがデメリットです。

まとめ：オーナーとの話し合いが大切

「内装解体」「原状回復」「スケルトン工事」は、どれも退去前にオーナーとの打ち合わせが必須です。

それぞれの工事内容を把握しておけば、退去時もトラブルは最小限に抑えられます。また、入居時にも契約内容を確認し、必要な工事だけ進めるよう心がけてください。

トラブルの相談先についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご参照ください。