原状回復を拒否できる？管理会社・大家とのトラブル回避方法をこれまでの経験で解説します

賃貸物件の退去時に原状回復に疑問を感じて「拒否できるのか」と考えたことがありませんか。最近は、物価高騰や人件費高騰などを背景に、想定外の金額を請求されるケースが増えています。

しかし、中には支払う必要がない費用まで上乗せ請求されていることがあり、注意が必要な場合もあります。泣き寝入りせず、正しい知識をもとに対処していきましょう。

今回は、原状回復を拒否できるのかどうか、管理会社や大家とのトラブルを回避するにはどうすればよいか、原状回復業者のこれまでの経験から語らせていただきます。近々賃貸物件を退去する予定がある方は、ぜひ参考にしてください。

結論：ケースによっては拒否可能

原状回復については、「言われた通りにすべて支払わなければいけない」と思われがちですが、実際にはケースによっては拒否、あるいは減額交渉が可能です！

まず前提として、原状回復とは「借りた当時の状態に完全に戻すこと」ではありません。通常の生活で発生する経年劣化や自然損耗については、借主が負担する必要はないとされています。

実際の現場でも、「とりあえず全額請求されているが、内容を精査すると大幅に減額できた」というケースは多く見られます。

そのまま受け入れるのではなく、内容を一つ一つ確認し、根拠をもとに交渉するようにしましょう。悪徳な大家さんでは無い限り、大家さん側もスムーズな退去を臨んでいるはずです。

原状回復の意義とは

原状回復費用は原則として借り主が負担する必要がある

ここで一旦、原状回復とはなにかについて、簡単に抑えておきましょう。

賃貸物件の退去時には、原則として借り主が原状回復を行う必要があります。原状回復とは、賃貸契約開始時と同様の状態に戻すことです。たとえば、以下のように、日常の管理不足や故意によるものは、借り主が原状回復する責任を負います。

• 故意に付けた傷・汚損・破損した設備
• 掃除不足によるカビ・飲食物などの汚れの放置
• ペット飼育時のフローリングや壁紙の損傷
• タバコによるヤニ汚れや臭い・焦げ跡
• 故意に家具を引きずったことによるフローリングの損傷
• クギなどを使用したことによる壁の穴

ただし、以下のような内容については、通常の使用で生じたものと判断されるため、貸し主負担による原状回復となります。

• 家具を置いたことによるフローリングの跡
• ポスターやカレンダーを掲示したことによる壁のピン穴
• 冷蔵庫・テレビ裏の電気焼けによる黒ずみ
• 日焼けによる・壁紙の変色

 原状回復を拒否して退去した場合はどうなる？

借り主が行うべき原状回復を拒否して退去した場合、後日、書面を介して原状回復費用が請求されます。また、契約内容になっては、次の入居者が入れないなどの理由から、違約金も上乗せとなる場合があります。

また、拒否し続けると信用情報機関に情報が出回り、いわゆるブラックリストのような状態になってしまうこともあります。同じエリアの賃貸物件を契約しづらくなります。

さまざまなデメリットを考えると、原状回復すべきものはきちんと行ってから退去しましょう。最初に申し上げた通り、例え一度に払えない場合でもきちんと交渉することが重要です。

拒否できる具体的なケース

これまで多くのトラブルに対応してきた経験から、原状回復トラブルの中で「支払いを拒否できる可能性が高いケース」はある程度パターン化されています。ここはしっかり理解しておきましょう。

経年劣化・自然損耗の場合

まず最も代表的なのが、経年劣化や自然損耗に該当する場合です。

例えば、壁紙の日焼けや、時間の経過によるフローリングの色あせなどは、通常の生活をしていれば避けられない変化です。これらは入居者の過失ではなく、建物の性質上発生するものと判断されるため、借主が負担する必要はありません。

特に長期間住んでいた場合は、設備や内装の価値自体が下がっている（減価している）と考えられるため、「新品同様に戻す費用」を請求されるのは不適切です。このような請求については、十分に拒否・減額交渉が可能です。

通常使用による傷や汚れ

次に、日常生活の範囲内で生じた軽微な傷や汚れも、原則として借主負担にはなりません。

たとえば、家具を設置していたことによる床のへこみや、日々の生活の中でついてしまう軽い汚れなどは、「通常使用の範囲」として扱われます。これらを理由に修繕費用を請求されるケースは多いですが、基本的には貸主側の負担とされるべき内容です。

もちろん、故意や過失による大きな破損（物を落として床を割った、飲み物をこぼしてシミが残ったなど）は別ですが、あくまで「普通に生活していた結果」であれば、過度に負担する必要はありません。

ただし、タバコは一発でアウトです。よく問題になるヤニ汚れは臭いなどは「入居者の過失」とみなされるため言い逃れができません。

相場以上の過剰な請求

最後に注意したいのが、相場を大きく上回る過剰な請求です。

例えば、クロス張替えの単価が明らかに高すぎる場合や、一部の汚れだけで済むにもかかわらず「全面張替え」を強制されるケースなどは、適正とは言えません。本来であれば部分補修や最低限の施工で済む内容にもかかわらず、過剰な工事が含まれていることもあります。

このような場合は、複数社から見積もりを取る、内訳の詳細を確認するなどして、適正価格かどうかを見極めましょう。その見積書を大家さんへ提示して、根拠を持って指摘すれば、減額や内容変更に応じてもらえるケースも少なくありません。

原状回復を拒否する場合の正しい進め方

①請求内容をすみずみまで確認する

まず最初にやるべきはこれです。提示された費用は、必ず見積書や請求書の内訳を出してもらいましょう。「一式」と書かれている場合は、その中身を必ず細かく出してもらって確認してください。

また、やり取りは口頭ではなく、メールなど記録に残る形で進めてください。この時点で内訳を出したがらない、説明が曖昧な場合は少し注意が必要です。早めに疑って、電話などは録音をするなどしましょう。

②賃貸契約書・特約を確認する

次に、自分がどこまで支払う必要があるのかを確認します。チェックするのは、賃貸契約書の原状回復の条項や、クリーニング費用などの特約です。

特約があるからといって、必ず支払わなければいけないわけではありません。内容や状況によっては無効になる場合もあるので、しっかり見ておきましょう。

③原状回復ガイドラインと照らし合わせる

次に、その請求が妥当かどうかを判断します。ポイントはシンプルで、「普通に生活していて付くものかどうか」です。

通常損耗なのか、経年劣化なのか、それとも自分の過失なのか。この基準で見ていくと、不必要な請求が見えてきます。

④証拠（写真・動画）を整理する

入居時や退去時の写真、動画、やり取りの履歴などを整理しておきましょう。※入居費、退去時は必ず写真や動画を入念に撮りましょう。

証拠があるかどうかで、交渉の結果はかなり変わります。「もともとあった傷なのか」「どの程度の状態だったのか」を説明できるだけで、話が通りやすくなります。

⑤修正見積もりを再提出させる

ここまでやって、不当な項目を見つけたら、見積もりの出し直しを依頼します。

不要な項目を削る、単価を見直す、施工範囲を適正にする。この3点を調整するだけでも、金額が大きく下がることはよくあります。実際、この段階でかなり減額されるケースは多いです。

⑥合意がいつまでも取れない場合は第三者を入れる

話がいつまでもまとまらない場合は、第三者に相談します。消費生活センターや地方自治体の相談窓口などを頼るのも一つの手です。

第三者が入ることで、急に対応が柔らかくなるケースも珍しくありません。「消費者センターに相談しています」の一言は最終手段として活用しましょう。

⑦最終手段として支払い拒否・法的対応

ここまでやって明らかに不当な請求であれば、少額訴訟などの法的手段を検討することも可能です。法テラスなどを利用して弁護士に依頼します。

ただし、ここはあくまで最終手段です。ここまで来ると、基本的にもつれにもつれた状態であるため、基本は話し合いで解決することを優先しましょう。

その他の原状回復で管理会社や大家とのトラブルを避けるコツ

ここでは、原状回復で管理会社や大家とのトラブルを避けるコツをご紹介します。スムーズに退去するためにも、それぞれ参考にしてください。

賃貸契約時に原状回復に関する内容を確認しておく

まずは、賃貸契約時に原状回復に関する内容を確認しておきましょう。家賃や居住中の注視事項などは目を通していても、退去時の原状回復についてはほとんど読まない人が多いからです。

中には、こうした状況を逆手に取り、退去時の原状回復について貸し主に不利な条件を提示していることがあります。また、単なる誤字による記載ミスもあり得るため、契約するタイミングで細かくチェックしておくべきです。もしも不備が見つかったら、管理会社や大家に確認してもらい、必要に応じて訂正を依頼しましょう。

原状回復すべき点としなくてよい点を双方で確認する

退去時の立ち会いなどで、借り主と管理会社・大家で、原状回復すべき点としなくてよい点を双方で確認しておくことをおすすめします。すると、双方の認識をすり合わせることができ、退去後にトラブルを防ぐことが可能です。

本来なら借り主がやるべき内容なのに、自己判断でやらないまま退去すれば、管理会社や大家からクレームが来るのは当然です。また、借り主がやらなくてよい内容まで原状回復した場合は、こちらが損をしてしまいます。

普段から管理会社や大家とよい関係を築いておく

原状回復でトラブルになる場合、管理会社や大家とうまくコニュニケーションできていないケースも多く見られます。普段から何かと意思の疎通ができていれば、いきなりトラブルに発展することはありません。

よい関係が築けていれば、原状回復に関する不明な点も気軽に確認しやすく、また、双方の歩み寄りにより、平和に解決できるはずです。

国土交通省のガイドラインに沿っていることをアピールする

管理会社や大家と話し合うときは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿っていることを提示しましょう。賃貸物件の退去時によくある原状回復のトラブルを避けるべく、貸し主と借り主のどちらが負担すべきか、分かりやすく解説しています。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を提示することで、借り主側に法律の知識があることをアピールできるのもメリットです。管理会社や大家の一方的な主張が通用しないことが伝わると、こちらの要求をスムーズに受け入れてもらいやすくなります。

トラブルに発展した場合は第三者を間に入れること

万が一、トラブルに発展し、なかなか解決できない場合は、第三者を間に入れることをおすすめします。残念ながら、国道交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を提示しても、なお法外な原状回復費用を請求してくるケースもゼロではありません。

ここは、法律の専門家である弁護士によく相談して間に入ってもらうことがおすすめです。ひとまず、以下のような相談先を利用してみるとよいでしょう。

• 消費者ホットライン188（いやや）
• 日本賃貸住宅管理協会 

また、自治体でも独自の相談窓口を設置していることがあります。自治体の相談窓口では無料で法律の相談に応じてもらえることがあるので、調べてみてください。いずれにしても、トラブルを早期に解決するために、周囲に協力してもらうことが大切です。

まとめ

賃貸物件の退去時には借り主が原状回復するのが一般的であり、契約時に納得している場合は基本的に拒否できません。

賃貸物件の退去時にどこまで原状回復するかについては、賃貸物件の契約時に細かく内容が決められています。まずは、契約書を隅々まで読み、同意できなかったり疑問に感じたりすることがあったら、きちんと納得できるまで説明を受けましょう。

私たちウラシコでは、賃貸物件退去時の原状回復を数多くご依頼いただき、おかげさまで大変ご好評をいただいています。ご不明な点がありましたら、まずは、何なりとお申し付けください。