店舗・テナントの原状回復はどこまで必要？基本的なルールと義務、範囲を解説いたします

店舗やテナントを構えている方は初めて退去するとき、原状回復について詳しく知らない方は多いと思います。原状回復は退去日までに行う必要があり、オーナーとのトラブルが多いのも事実です。

借主がどこまで対応しなければいけないのか、知識を知っておけばトラブルも回避できます。今回は原状回復の基本的な考えを紹介します。原状回復のルールや範囲をしっかり把握しておきましょう。

テナントの原状回復費用についてはこちらのYouTube動画でも解説しています！ぜひこちらもご覧ください。

店舗やテナントの原状回復とは

原状回復とは、退去する際に店舗やテナントを入居する前の状態に戻すことで、原状回復の後にオーナーに引き渡します。賃貸契約を交わし入居してから設置した設備や壁、床などをすべて撤去します。入居時の物件は下記のどちらかの状態だったかと思いますが、どちらも入居前と同じ状態にしなければいけません。

• スケルトン物件
• 居抜き物件

スケルトン物件はコンクリートが打ちっぱなしになっている状態で、壁や床なども何もありません。入居時は壁紙や床材から用意する必要がありますが、これらもすべてはがします。

反対に居抜き物件は、前の借主が設備や壁紙、床材などを残した状態のものです。借りるときは初期費用を抑えられるメリットがあり、入居当時のまま残して退去できるため、あまり原状回復の必要はありません。

原状回復は借主の義務

賃貸借契約書にも示されていますが、原状回復は借主の義務です。居住用賃貸物件と違い、店舗・テナントの場合は、借主が100％負担して工事を行わなければいけません。しかしながら、工事業者はオーナーの指定する業者に依頼することがほとんどです。こちらに関しては、後ほど詳しい内容を説明します。

また、こちらの記事では居抜き物件の原状回復に関して詳しく解説しております。こちらも合わせてご参照ください。

店舗やテナントはどこまで原状回復しなければいけない？

店舗やテナントの原状回復にはいくつかルールが決められています。借主がどこまで対応しなければいけないのか、範囲も含めてみていきましょう。

退去日までに原状回復しなければいけない

店舗やテナントの原状回復は、退去日までに完了させなければいけません。そのため、遅くとも工事は1ヵ月前に着工するといいでしょう。工事開始までにはオーナーとの打ち合わせや業者の見積もりなどで時間を取られます。

退去を決めた時点で早めに取り掛かるのがおすすめです。もしも退去日までに工事が終了していないときは、追加で賃料が発生する可能性があるので気をつけてください。

工事業者はオーナーに指定された業者が行う

店舗やテナントの原状回復は、ほとんどの場合、オーナーの指定業者に依頼します。物件はオーナーにとって大切な資産です。退去後も新しい借主に使ってもらうために、建物のことを良く知っている業者に依頼するとオーナーも安心です。

どの業者が指定されているかは、賃貸借契約書に記載されています。指定業者を変更したいときは、オーナーとの交渉で可能なこともあります。ただし契約後の変更は難しいため、かならず変更手続きを進める前に前にオーナーに相談してください。

原状回復ガイドラインは店舗やテナントには適用されない

居住用賃貸物件の原状回復には「原状回復ガイドライン」というルールが定められており、このガイドラインにのっとって原状回復範囲が決まります。しかし、店舗やテナントにはこのガイドラインは適用されません。

店舗やテナントの原状回復するときは、基本的に賃貸借契約書が全てです。そのため、借主は賃貸借契約書をしっかり確認しなければいけません。記載内容に漏れがないか、過剰な工事内容が含まれていないかチェックしてみましょう。

賃貸契約の特約により原状回復範囲は異なる

店舗やテナントの原状回復は不特定多数が利用し貸主が想定できない損耗が発生することも考えられます。そのため賃貸契約において、一般的な原状回復のルールとは異なる特約が設定される場合があります。

よくある特約としては、床材の張替え、天井材の張り替え、照明の交換などがあります。通常損耗の範囲が居住用賃貸物件とは違うことを理解し、こちらも賃貸契約書の原状回復特約の欄を確認しておきましょう。

ただし、基本的に店舗やテナントが行う原状回復は間借りした範囲のみ

店舗やテナントの原状回復はトラブルが多いことでも有名で、その理由の一つに工事範囲が含まれています。借主が原状回復する範囲は、物件を借りている部分だけです。その他の共有部分はオーナーが修繕するべき範囲です。

見積もりの中には、工事範囲に含まれていないトイレやエレベーター、通路などの共有部分も含まれていることもあります。仮に見積もりに含まれていた際はオーナーに申し出ましょう。

まとめ

店舗やテナントを借りる際、原状回復は借主が必ず行わなければいけません。原状回復は法律で決められた借主の義務です。ただし原状回復には範囲が決まっていますので、範囲外のものは工事対象外。見積もりをしっかり確認し適正な工事か確認してみましょう。

借主が気をつけたいことは、工事がいつまでに完了しなければいけないかです。余分な賃料を支払わないよう、余裕を持って工事日程を組んでください。

また、原状回復に関する節約術は、こちらのカテゴリページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。