物件退去時の賃貸借契約書のチェックポイント！退去費用に関わる原状回復の確認箇所を工事業者目線で解説します

テナントやアパート、マンションなどの物件を借りるときには、賃貸借契約書が作成されます。賃貸借契約書は、物件の取り扱いに関するルールや決まりを賃貸人(貸主)が賃借人(借主)に通知するものですので、退去(契約解除)の時に従うべき定めも当然記載されています。

今回は、退去(契約解除)の時に確認すべき項目を紹介していきます。なお、本記事は、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」をもとに各項目について説明していくこととします。

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賃貸借契約書の内容

賃貸借契約書の冒頭には、以下に記す情報が視覚的にわかりやすい形で記載されることが多いです。

目的物

賃貸借契約の対象となる物件の所在地・物件名称(ビルやマンションなどの場合)・住戸部分の特定(ビルやマンションなどの階数や部屋番号)・備え付けの設備(トイレやお風呂の有無、貸与する鍵の本数など)・附属施設（駐車場や駐輪場の有無、駐車などの指定場所など）など

賃貸借期間

当該賃貸借契約が適用される期間

賃料等

賃料、共益費、支払期限、支払方法のほか、敷金や礼金がある場合にはその金額、別途駐輪場や駐車場の利用費がかかる場合にはその費用

賃貸人・賃借人の情報

賃貸人・賃借人の名前(法人の場合は法人名と担当者名)や住所(法人の場合は所在地)、連帯保証人がいる場合にはその名前と住所、家賃債務保証業者がいる場合にはその情報など

契約書の本文では、契約期間が終了した場合に契約解除になるのか、自動的に延長されるのか、使用目的(居住用か商用か)、共益費・敷金・礼金について、禁止行為、契約解除について(解約の申し入れ時期や賃貸人が契約解除を通告できる条件など)、特約の有無などが記載されています。

また、契約書に記載がない内容については、賃貸人と賃借人の協議によりどうするか決める旨が記載されていますので、物件の価値を上下させることについては、必ず賃貸人に確認する必要があります。

特約について

賃貸借契約において、賃貸人によって特約が付けられることがほとんどです。特約では、賃貸人があらかじめ賃借人との間で取り決めておきたい内容を記載することになっていますが、無制限になんでも追加できるわけではなく、一定の要件を満たしたものが有効と認められます。

また、特約を設定する場合には、曖昧な内容や表現を避け、当事者同士が誤解する恐れがないように注意する必要があります。わざわざ別で設定するわけですから、具体的な内容にしなければ意味がありません。

特約では、原状回復やクリーニング、具体的な禁止事項(楽器の使用やペットの飼育禁止など)、中途解約した場合の違約金、更新料や振込手数料の取り扱い、契約期間終了後の自動更新などが記載されることが多いです。

更新料に関しては、法律で定められているものではありませんので、特約に記載がない場合には有効になりません。

退去時に確認する項目

それぞれ確認すべき項目は以下のようになります。

契約の解除

賃借人が、賃料や共益費などの支払義務を履行せず滞納した場合や賃貸借契約書で禁止されている行為を実施した場合に、賃貸人は契約を解除できることが定められています。

万一、これに基づいて契約が解除された場合には、債務不履行による損害賠償請求される可能性もありますので、きちんと確認しておく必要があります。

また、賃借人が解約を申し入れる場合には、何日前までに申し入れを行わなければならないかも規定されています。また、既定の日数以降に解約を実施したい場合には、その日数分の賃料を支払うことで契約の解除ができるとされています。

例えば、30日前までに解約の申し入れをしなければならないが、30日分の賃料を支払うことで、直ちに契約を解除できます。

明渡し

契約の解除の申し込みを行い、契約の終了日が決まれば賃借人はそこまでに退去し物件を賃貸人に引き渡さなければなりません。

退去の際には、管理会社などによる退去点検が実施されることがほとんどですので、その日付もあらかじめ決めなければなりません。

アパートやマンションの場合には、この時に物件の状態を確認し、原状回復の必要個所を確認し、原状回復工事を行うこともあります。

その場合には、敷金から相殺された金額が返却されるか、原状回復費用が請求されることになります。

商用物件の場合には、この期日までに原状回復工事を完了させ、次の入居者が入居できる状態で明け渡さなければなりません。原状回復工事の範囲などについては、次項で決定されます。

万一、明渡し日までに工事や引っ越しが完了せず、次の入居者に影響が出る場合には、損害賠償請求などもあり得ますので、日程の管理はしっかりと行ってください。

明渡し時の原状回復

賃借人が負う原状回復義務が有効になる範囲が定められています。場合によっては、特約や別表で詳細が規定されていることもあります。

特に注意したいのが、アパートやマンションの場合に、特約で本来賃貸人が負うべきハウスクリーニングの費用が賃借人の負担になることが定められていることがあります。

特約の内容は著しく不当でない限り有効ですので、支払いに応じなければなりません。また、商用物件の場合、賃貸人との交渉次第で居抜き退去できる場合もありますので、交渉してみてください。

まとめ

今回は、退去時に確認すべき賃貸借契約書の内容を説明しました。基本的には契約時に宅建士から説明されますが、覚えていないと思いますので、契約書で確認してください。契約書に書いてある内容は基本的に覆ることはありませんので、注意してください。

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