【中小企業・個人事業主向け】原状回復で節税はできる？税務上の扱いと計上方法の注意点

オフィスや店舗の移転や閉店など、こうしたタイミングで避けて通れないのが「原状回復」です。原状回復費用は数十万円から、場合によっては数百万円にのぼることもあるため、「思ったより高額で驚いた」という声をよく聞きます。

一方で、こんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

「原状回復で節税できるって本当？」 「解体業者に頼むと、節税の相談はできるの？」

実は原状回復費用は、正しく処理すれば大きな節税効果を生む費用なんです。今回は原状回復費用がどのように節税につながるのか、どんな計上方法に注意すべきかをウラシコの会計スタッフが分かりやすく解説します。

原状回復と節税の関係

原状回復とはどのような工事が該当する？

原状回復とは、賃貸物件を退去する際に「入居時の状態に戻すための工事」のことです。

具体的には以下のような工事が該当します。

• オフィスの間仕切り撤去
• 床材・壁紙の復旧
• 設備の取り外し
• スケルトン工事（内装をすべて撤去）

こうした原状回復工事の費用は建物の経年劣化を除いた場合、借主（事業者）が負担します。そして、この負担した費用は税務上「経費」として扱えるケースが多いんです。

なぜ節税になるのか？

結論から言うと、原状回復費用は一定の条件を満たせば「その年の経費」として計上でき、結果として節税につながります。この点をまず押さえておくことが大切です。

借主が原状回復費用を支払った場合の仕分け

借主が原状回復費用を負担する場合、その支出は「修繕費」または「固定資産除却損」の勘定科目で処理することが一般的です。また「特別損失」で処理することも可能です。

修繕費で処理する流れ

① 原状回復費用を支払う ② 修繕費として経費計上 ③ 利益が減る ④ 法人税・所得税が減る ⑤ 結果として節税になる

特に店舗やオフィスの退去時は、原状回復費用が数十万円から数百万円かかることも。こうした費用を一括で経費計上できるのは、経営者にとって大きなメリットです。

修繕費での仕訳

敷金・保証金から差し引かれた分も経費になる

さらに、入居時に貸主へ預けた敷金や保証金から原状回復費用が差し引かれた場合も、その差し引かれた金額を修繕費として計上できます。

「現金で支払っていないのに経費にできるの？」と思われるかもしれませんが、税務上は「敷金から差し引かれた＝あなたが負担した」と判断されるため、問題ありません。

たとえば、

• 敷金100万円を預けていた
• 原状回復費用50万円が差し引かれた
• 50万円が返金された

この場合、差し引かれた50万円を修繕費として計上できます。

敷金を預けたとき

預けた敷金から原状回復費用を支払った場合（残金は返金）

固定資産除却損で処理する場合

入居工事で取得し、建物や建物付属設備として資産計上しているもののうち、オフィス移転時などに新しい場所へ持って行かず廃棄する資産は、「固定資産除却損」としても処理できます。

建物付属設備に該当する主な例

• 配電盤、非常用発電設備などの電気設備
• 給水用タンク
• 空調設備
• 格納式避難設備
• 陳列棚やカウンター
• パーテーション

固定資産除却損の仕分け

例として「取得価額100万円、減価償却累計額70万円の空調設備を廃棄」したケース

固定資産台帳の記載例

特別損失として処理する場合

原状回復費用が高額な場合には、「特別損失」として処理する方法もあります。特別損失とは、通常の事業活動では発生しない、臨時の損失を指します。

たとえば、

• 工事費が敷金を大幅に上回った
• 入居時に施工した内装が未償却のまま撤去される
• スケルトン返しで大規模な撤去が必要になった

こうした場合、特別損失にすると企業の損益計算書にそのまま反映され、結果として節税効果が生じます。

特別損失の仕分け

特別損失で仕訳する場合の注意点

毎年多額の特別損失があると、金融機関からの信用に影響することもあります。特別損失として計上すべきかどうかは、税理士に相談しながら判断することをおすすめします。

修繕費と資本的支出の違いについて

ここが節税においてもっとも重要なポイントになりますので違いについて押さえておきましょう。

修繕費とは

• 資産価値を高める工事ではない
• 元の状態に戻す工事
• 経費にできる（節税効果が大きい）

資本的支出とは

• 資産価値を高める工事
• 機能を向上させる改良工事
• 資産計上→複数年にわたり減価償却（節税効果が薄まる）

同じ工事でも、解釈によっては資本的支出と判断されることがあります。

資本的支出と判断されやすいケース

以下のような工事は、修繕費として認められにくい可能性があります。

• 間取りを変更して以前より使いやすくした
• 旧設備より高性能な設備を導入した
• 店舗のデザインを大幅に刷新した

つまり、「元に戻す」ではなく「より良くする」と判断されると、資本的支出になってしまうんです。

迷ったときは国税庁のフローチャートが有効

国税庁が公開している「修繕費と資本的支出の区分」のフローチャートに当てはめると、判断がしやすくなります。

（出典：国税庁HP　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm）

修繕費と判断できるよう、以下を記録として残しておくことをおすすめします。

• 見積書や契約書に「原状回復費用」である旨を記載
• 工事内容の写真や記録

こうした証拠があれば、税務調査のリスクを大きく下げられます。

原状回復で節税できないケース

節税のメリットを最大限に活かすためには、「できないケース」も知っておく必要があります。

• 資本的支出と判断された工事
• 個人の居住用物件での通常損耗（事業利用でない場合）
• 見積書に「原状回復」と明記されていない
• 原状回復ではなく「設備のアップグレード」だった場合

税務では「何を目的とした工事か」が重視されます。そのため、原状回復の事実を示す書類を正確にそろえることが何より大切です。

まとめ

原状回復費用は、条件さえ満たせば大きな節税効果を生む費用です。株式会社ウラシコでは原状回復・内装解体に関するご相談、お見積りは無料で対応しております。ご不明点等ございましたら、私たちにお気軽にご相談ください。