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株式会社ウラシコ|愛知県名古屋市の原状回復工事業者

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【ここだけ読めばOK】原状回復のガイドラインの概要をわかりやすく解説します

「原状回復義務の内容をわかりやすく解説している記事ってないのかな」

「原状回復のガイドラインを見ても内容がよくわからない」

このように、原状回復の範囲を知りたくて調べてたけど、原状回復のガイドラインは細かすぎて頭に入ってこないという方は多いのではないでしょうか。この記事では、原状回復のガイドラインの重要なポイントを抽出し、わかりやすく丁寧に解説していきます。

原状回復は、賃貸住宅や店舗、事務所を退去する際に避けては通れない義務です。貸主・借手側のどちらが負担するかの原状回復の範囲を知らないと貸主のいいなりになって借手が原状回復の全てを負担することになってしまう可能性があります。

この記事を参考にして、借手の原状回復の範囲を明確にし、必要最低限の原状回復の負担で済むようにしましょう。また、原状回復費用についてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

原状回復のガイドラインとは?

原状回復のガイドラインとは?

原状回復のガイドラインは、賃貸契約の原状回復範囲で借手が不利にならないように定められたものです。民法(裁判所)の考え方を基に作られており、国土交通省が提供しています。

基本的に原状回復のガイドラインは、賃貸住宅の借手に適用されます。店舗や事務所などの賃貸契約には適用されません。

店舗や事務所などの不特定多数の人が頻繁に出入りする賃貸契約の場合は、原状回復のガイドラインを参考程度に取り入れるといいでしょう。原状回復のガイドラインの基本定義は以下になります。

  • 通常の使用による損耗や経年劣化は賃借人負担としない
  • 故意・過失・注意義務違反による汚れや傷、破損は賃借人負担とする
  • 通常の使用を超える使用の損耗や毀損は賃借人負担とする

上記3つ定義を基に原状回復の範囲やどちらが負担するのかを考える必要があります。

原状回復ガイドラインで重要なポイント

原状回復ガイドラインで重要なポイント

原状回復のガイドラインで重要な部分を抽出したのが以下8つです。

  1. 普通に暮らす中で発生した汚れ・キズなどの負担
  2. 建物の構造が引き起こす劣化と損耗の負担
  3. 次の入居者のための準備の負担
  4. 不注意によって付いた汚れ・キズなどの負担
  5. 居住の経過年数と原状回復の負担割合
  6. 賃貸借契約書の特約事項に関して
  7. トラブルを未然に防ぐ物件のチェック
  8. 冷暖房や水道、雨漏りの故障について

上記の抽出ポイントを頭に入れておくことで、原状回復のガイドラインの概要を抑えるとことができるでしょう。それでは、ひとつひとつ詳しく解説していきます。

①普通に暮らす中で発生した汚れ・キズなどの負担:貸主負担

畳の通常損耗

借手が普通に暮らしていて発生した汚れやキズなどは貸主の負担になります。以下のような例がこれに当てはまります。

  • 家具の設置による床の凹み
  • テレビ・冷蔵庫などの電気ヤケ
  • 直射日光による床や壁の変色
  • カレンダーやポスターなどを貼った画鋲やピンの跡
  • 設備機器の寿命による故障

賃貸借契約書の特約事項がない限り、上記のような場合は借主が原状回復費用を負担する必要がありません。

②建物の構造が引き起こす劣化と損耗の負担:貸主負担

建物の構造が引き起こす劣化

建物の構造上の問題で起こった畳や壁、床の変色、雨漏り、ガラスの亀裂などは、基本的に貸主の負担となります。雨漏りやガラスの亀裂などは、分かった段階で直ぐに伝える必要があります。長い期間放置して、悪化してしまうと借主負担となる場合があるので注意してください。

③次の入居者のための準備の負担:貸主負担

次の入居者のための準備の負担:貸主負担

次の入居者のための準備は貸主負担です。以下のものが例として挙げられます。

  • 鍵や網戸、畳などの交換
  • 部屋や内装のハウスクリーニング
  • エアコン内部の洗浄

上記3つは、次の入居者に長く住んでもらうための原状回復となるため、貸主がおこないます。鍵は紛失や破損してしまっている場合、借手側の負担となるので注意してください。

④不注意によって付いた汚れ・キズなどの負担:借主負担

借手の不注意によって付いた汚れやキズは借手自身が原状回復の費用を負担しなければなりません。以下が借手負担の一例です。

  • 食べ物や飲み物をこぼして付いたシミ
  • 引越し作業やその他運搬で付いたキズ
  • 油汚れやスス、結露の放置によるカビやシミ
  • タバコによるヤニ汚れや臭い
  • 落書きなどの壁紙の張り替え
  • ペットがつけたキズや臭い
  • 水回りの水垢やカビ

上記のようなものは借手の故意・過失によって起こるものと指定されています。

⑤居住の経過年数と原状回復の負担割合に関して

居住の経過年数と原状回復の負担割合に関して

原状回復のガイドラインでは、経年変化・通常損耗は賃借人が支払う賃料の中に含まれていると明記しています。そのため、退去する際に賃借人が経年変化と通常損耗を支払うと、二重に原状回復費用を支払うことになってしまいます。

経年劣化と通常損耗の二重支払いを防ぐために、原状回復のガイドラインでは、賃借人の入居年数が長いほど、経年劣化と通常損耗の負担割合を減らす方針を立てているのが現状です。

⑥賃貸借契約書の特約事項に関して

原状回復の特約

貸主と賃借人が合意の上で決めた特約に関しては、原状回復のガイドラインよりも強い効力を持ちます。基本的に原状回復の特約に関しては、従わなければならいということです。

しかし、あまりにも理不尽な内容である場合は、裁判で認められないこともあります。以下3つの要件が守られている時に特約が有効となります。

  • 客観的にみて特約の必要性や理不尽でないことが認められ、特約の合理的理由がある
  • 賃借人が特約で決められた通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負うことを理解している
  • 賃借人が特約の負担義務に同意している

上記3つ全てについてクリアしている場合において、原状回復の特約が認められるようになっています。理不尽な特約をつけられないように、3つの要件を覚えておきましょう。

⑦トラブルを未然に防ぐ物件のチェック

賃貸は契約期間が長く、原状回復の損耗について貸主と賃借人との間でトラブルが起きやすいです。記憶だけだと証拠がなくトラブルが悪化しやすい原因になります。

トラブルを防ぐには、貸主・管理会社は損耗・毀損のチェックリストを作成して入居時に賃借人と一緒に確認するといいでしょう。

一方、賃借人は入居時に損耗・毀損がある部分の写真を撮っておくなどして、証拠を残すことが重要です。万が一トラブルに発展しても、証拠があれば迅速な解決に繋がるでしょう。

⑧冷暖房や水道、雨漏りなどの故障について

冷暖房や水道、雨漏りなどの故障のメンテナンスについては、基本的に貸主が負担します。しかし、貸主や管理会社にメンテナンスや交換の依頼をしても直ぐに対処してもらえない場合があります。

2020年4月までは、冷暖房や水道、雨漏りなどのメンテナンスに関して、賃借人がメンテナンスの業者を手配した場合は賃借人が費用を負担するとなっていました。しかし、2020年4月の原状回復のガイドラインの改正で、賃借人がメンテナンス業者を手配しても費用が貸主負担となりました。

緊急性がある場合は、賃借人の判断で業者を手配していいということですね。トラブルを生まないためにもまずは、貸主・管理会社に一報を入れることを忘れないようようにしましょう。

まとめ

原状回復のガイドラインの重要なポイント

この記事では、原状回復のガイドラインの重要なポイントを抽出し、わかりやすく丁寧に解説してきました。この記事の重要ポイントは以下です。

  • 原状回復のガイドラインは、国土交通省が提供している民法を基に作られたもの
  • 賃貸借契約書の特約事項がない限り、賃借人は通常の使用や経年劣化の原状回復義務を負う必要がない
  • 建物の構造上の問題で起こった劣化や損耗は貸主負担だが緊急性のあるものは直ちに伝える必要がある
  • 賃借人の入居年数が長ければ長いほど経年劣化と通常損耗の負担が減る
  • 原状回復の特約は賃借人の理解と同意、負担の意思表示が必要
  • 原状回復を巡るトラブルを防ぐために、貸主は損耗・毀損のチェックリストを作成して入居時に賃借人と確認する
  • 命に関わる緊急性のある設備のメンテナンスは、賃借人判断で業者を依頼して貸主に請求してよい

原状回復のガイドラインの取り決めは、賃借人が不利にならないように作られた重要なものです。上記のポイントを参考にして、原状回復義務の範囲を理解し、理不尽な原状回復費用の負担を防ぎましょう。

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株式会社ウラシコのスタッフ

株式会社ウラシコは愛知県名古屋市の内装解体工事の専門業者です。東海3県を中心に年間1,500件以上の現場で、内装解体、原状回復、スケルトン解体、廃棄物撤去等を行っております。

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