オフィスの原状回復における見積書の確認すべきポイント10選｜専門業者が詳しく解説します

オフィスを退去するにあたり、テナント側には原状回復工事を行う義務が生じます。しかし工事施工業者から上がってきた見積書を見ると思ったより高額で驚かれる方も少なくありません。

原状回復を担当するオフィスの移転担当者の多くは不動産に関する専門知識を持っておらず「まあこれぐらいかかるものかな」と受け入れてしまっているのが実情です。

そこで今回の記事では見積書を受け取ったら必ず確認しておきたい10個のチェックポイントについてまとめてみました！

また、ウラシコのYouTubeチャンネルでは、内装解体・原状回復工事など、退去費用の見積もり書の見方は動画でも解説しています！ぜひこちらも合わせてご参照ください。

また、こちらのページでは実際に弊社が作成している見積書を掲載しています。チェックポイントも合わせてご紹介していますので、ぜひこちらも合わせてご参照ください。

見積書を見るときに気をつけたいチェックポイント

ここから見積書を確認する際に気をつけるべきチェックポイントを、具体的に10に分けて解説していきます。

①：賃貸借契約書に適合した内容になっているか
②：見積書の面積が実際の工事面積と一致しているか
③：通常損耗に当たる工事が含まれていないか
④：共有部分の工事が含まれていないか
⑤：部分的な修繕で済むのに全面張り替えなどになっていないか
⑥：グレードアップ工事が含まれていないか
⑦：ムダな工事が含まれていないか
⑧：材料費や人件費が市場価格と大きく離れていないか
⑨：「●●工事一式」というような曖昧な表現がないか
⑩：その他原状回復の範囲を超える工事が入っていないか

チェックポイントその①：賃貸借契約書に適合した内容になっているか

見積書が届いたら、まず賃貸借契約書を確認し、原状回復について記載されているところをよく読みましょう。契約書には特約として「通常損耗については借主負担」や、「工事は指定された工事業者が行う」などの取り決めがある場合があるので、しっかり確認しておきましょう。

チェックポイントその②：見積書の面積が実際の工事面積と一致しているか

物件の契約面積は、実際の居住エリアよりも多めに算出されています。というのは、契約図面に記載されている面積は「壁芯計算」といって壁の中心を基準に測る方法で算出されていて、これは実際に使用されている居住面積（壁より内側の部分）より大きくなっています。

そのため見積書に載っている面積が契約図面の面積と同じになっている場合、実際の工事面積より多く見積もられている場合が多く、減額できる可能性があります。

チェックポイントその③：通常損耗に当たる工事が含まれていないか

契約書の特約条項などに「通常損耗についても借主負担」といった文言がない限り、通常損耗にあたる工事については借主が費用を負担する義務はありません。契約書をよく確認しておきましょう。通常損耗についてはこちらの記事で詳しく解説しております。こちらも合わせてご参照下さい。

チェックポイントその④：共有部分の工事が含まれていないか

見積書に本来原状回復の対象ではない部分（トイレやエレベーターホール、非常階段など）まで含まれていないでしょうか？契約書に特約がない限り、こうした部分の工事は義務の範囲外となるので、しっかり確認することが必要です。

チェックポイントその⑤：部分的な修繕で済むのに、全面張り替えなどになっていないか

天井や壁に穴があいている場合などはその部分を修繕すれば済むのに全面張り替え工事などとなっていませんでしょうか？貸主からすれば修理するついでに新しいものに替えてしまおうという意図があるかもしれませんが、原状回復の基準に照らせば不必要な工事と言えるので注意が必要です。

チェックポイントその⑥：グレードアップ工事が含まれていないか

原状回復工事の定義とは「入居時の状態に戻す事」です。しかし貸主の中には工事をしてもらうことを契機にクロスや空調などをより品質のいいものにしようと考える人もいます。

これらのグレードアップ工事は、原状回復の範疇を超えるため、借主が費用を払う義務はありませんので、貸主と交渉して削減するようにしましょう。

チェックポイントその⑦：ムダな工事が含まれていないか

原状回復工事は、夜間や土日に行うと費用が高くなることをご存じですか？もし夜間や土日に工事が行われるのであれば費用が高くなるので、平日の昼間の作業に変更できないか交渉してみる価値はあります。

その他、1回で済みそうな作業が2回以上に分けられていたり、作業内容と比べて工期が長すぎたり、作業人員の数が多すぎると感じられたら減額できる余地があります。工事内容をしっかり確認しましょう。

チェックポイントその⑧：材料費や人件費が市場価格と大きく離れていないか

見積書に書いてある材料費や人件費の単価は必ずチェックしておくべきポイントです。費用の相場は専門業者でないと把握しにくいところではありますが、法外な単価設定が行われていないかについてはよく確認しておく必要があります。

クロスやカーペットなどの材料費については、インターネット検索により、おおよその金額を把握することができます。見積書が届いたら工事の合計金額だけでなく、こうした個別の費用についてもしっかり確認するようにしましょう。

チェックポイントその⑨：「●●工事一式」というような曖昧な表現がないか

見積書では工事内容に「●●工事一式」などの曖昧な表現がよく使われます。見積書には作業名や材料費の単価、数量が明確に記載されていることが望まれます。工事内容が具体的に書かれているか、何を行うのかわからないような曖昧な部分がないか、業者にしっかり確認しましょう。

チェックポイントその⑩：その他原状回復の範囲を超える工事が入っていないか

解体・撤去工事には様々な工事が複合しています。気になる工事内容が合った場合は、必ず賃貸借契約書なども確認して原状回復の範囲について貸主と認識を一致させておきましょう。

まとめ

見積書が届いたら確認するべき10個のポイントをご紹介しました。見積書を正しく読み解けるようになるには、さまざまな分野の専門知識が必要になるので、難しいと感じられた方も多いのではないでしょうか？

オフィス移転担当者に不動産に関する知識が少なかったり、工事を行う原状回復施工業者が特約によってあらかじめ指定されていたりすると、どうしても工事費用は吊り上がりやすくなります。

見積書に書かれた工事金額について不満がある場合は原状回復の専門家に相談してみてください。見積書の改善点について借主側の視点から見た適切なアドバイスをしてくれるはずです。専門の相談先についてはこちらの記事で解説しておりますので、こちらも合わせてご参照下さい。