事故物件オーナー様向け｜原状回復工事で注意すべきポイントとは？業者選びと原状回復作業の流れ

昨今、単身世帯は増加しており、一人暮らししていた高齢者がなくなっているのが、死後数日してから見つかるというケースが増加してきています。ここで問題となるのが、遺体が見つかった部屋の原状回復です。今回は、事故物件の原状回復に関して説明していきます。

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事故物件とは？

まず初めに、事故物件とは何なのかを確認します。自殺や他殺、病死、火災による焼死、不審死、事故死など人の死にかかわる事件があった賃貸不動産を「事故物件」と呼ぶことが一般的です。

法的な言葉を使用すれば、「心理的瑕疵のある物件」となります。「心理的瑕疵」とは、雨漏りすることやシロアリの被害があるなどの物理的欠陥はないが、当該不動産の契約に影響するような心理的抵抗を感じる重要事項のことを指します。つまり、「心理的瑕疵のある物件」とは、「知っていたら不動産契約をしていなかった」という事情がある物件だと考えることができます。

ここで注意したいのが、「事故物件＝心理的瑕疵のある物件」という定義は明言されていないということです。先に紹介したものは、これまでの判例などから導き出されたものです。

事故物件の告知範囲

2021年10月に国土交通省が制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では以下の場合に宅地建物取引業者に事故物件であることの告知義務はないとされ、逆に言えば、以下の場合以外には、宅地建物取引業者は告知する必要があると考えることができます。(「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」より抜粋)

①賃貸借取引及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合

②賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね3年が経過した場合

③賃貸借取引及び売買取引の対象不動産の隣接住戸又は借主若しくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合

以上のことから、自然死や不慮の事故死以外の死(自殺、他殺など)が発生した場合、特殊清掃が必要になる死が発生した場合には宅地建物取引業者は心理的瑕疵に関して告知義務があるとされています。

事故物件の原状回復

事故物件の原状回復義務

通常であれば、賃借人が原状回復義務を負うことになりますが、賃借人が死亡した場合には誰がその責任を負うことになるのでしょうか。賃貸借物件の契約者本人が死亡した場合、この賃貸借契約は相続放棄されない限り、室内の残留物の所有権、賃料の支払いや原状回復義務などすべてが相続人に相続されることになります。

また、相続人が存在せず、連帯保証人が存在する場合には連帯保証人が原状回復義務を負うとされます。これは連帯保証人が、「賃貸借契約にかかる一切の費用」について借主の代わりに支払い義務を負うとされているためです。

相続放棄され、連帯保証人がいないもしくは死去してしまっている場合には、原状回復義務を負うとされる人がいなくなりますので、賃貸人が原状回復しなければならなくなります。

事故物件の原状回復工事

通常の原状回復工事であれば、賃借人が入居時に発生させた損害を元の入居できる状態に戻すだけで事足りますが、殺人事件の現場になってしまい室内に血痕が飛んでいる場合や死後かなりの時間が経過し、遺体の腐敗が進み死臭や体液が漏れるなどの現象が発生している場合には、通常のハウスクリーニングだけでは完全に死臭などを取り除くことはできません。

このような場合には、原状回復工事を行う前に特殊清掃が必要になります。特殊清掃とは、特殊な薬品を使用して室内の消臭のほか、除菌や血痕や体液の処理などを行っていく清掃方法です。家財などに体液や血痕が染みついていたり、腐敗がかなり進み虫が大量発生していたりする場合には感染症対策の観点からも、適切な処理を行うことが重要です。

場合によってはリフォームが必要

特殊清掃を行い、クロスの張替えなど簡単な原状回復工事を行えば問題ないこともありますが、焼死して床などに燃え跡が残っている場合や特殊清掃を行っても床などにシミが残ってしまっている場合などにはリフォームが必要になります。

死亡した賃借人が直接的に影響を与えた場所のリフォームに関しては、賃借人の遺族や連帯保証人がその費用を請求することはできますが、一部リフォームに伴って部屋全体をリフォームしなければならなくなった場合にその全額を遺族や連帯保証人に請求することはできません。

賃借人が自殺した場合には損害賠償請求の対象になる

賃借人が自殺し、事故物件となってしまった影響で、賃料を減額せざるを得なくなった場合、その損害分を遺族や連帯保証人に請求できることになっています。家賃減額に伴う損害賠償請求の相場は、およそ「2～3年における賃料減額分の合計」であると考えられます。

この期間に関しては、国土交通省が制定したガイドラインの事故物件の告知義務が発生する期間が3年であることから考えられる期間となっています。

まとめ

今回は、賃貸借物件が事故物件になってしまった場合の原状回復とその費用負担に関して説明してきました。核家族化などの影響で高齢者の孤独死なども増加してきていますので、物件オーナー様は十分に注意しましょう。

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