アパートの｢大家｣｢管理会社｣｢仲介会社｣とは？賃貸契約や退去時の原状回復で押さえておきたい基礎用語解説

皆さんは、｢大家｣｢管理会社｣｢仲介会社｣という言葉の違いについてご存じでしょうか。店舗やアパート、マンションなどの賃貸物件を借りる場合に目にすることになる言葉ですが、具体的にどのような違いがあるのか混同してしまいがちです。

今回は、これらの言葉の違いについて、その役割や責任などを具体的に紹介していきます。

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｢大家｣｢管理会社｣｢仲介会社｣の役割一覧

まずはそれぞれの役割を一覧でまとめたのでこちらをご参照ください。

こうやってみると関係性がよくわかりますね！ここからはそれぞれの役割と責任を詳しく解説して参ります。

大家の役割と責任

「大家」とは、物件の所有者であり、個人の場合もあれば会社の場合もあります。ここでは、物件の所有者である「大家」が他社に物件を貸し出した場合の役割と責任について紹介していきます。「大家」の役割はいくつかありますが、代表的なものを紹介していきます。

建物の維持管理

アパートやマンション、ビルの場合には、玄関や廊下などの共用部分がありますので、この部分の清掃やメンテナンスなどの日常的な管理、エアコンや上下水道など室内設備の修理、退去時のルームクリーニング(商業物件の場合は対象外)などの建物を維持するにあたり必要な管理を実施しなければなりません。

ただし、退去時のルームクリーニングに関しては、賃貸借契約締結時のとくやくで賃借人負担とする旨の記述を追加していた場合は、この限りではありません。

入居者の管理

貸し出しを希望する物件を自身が利用していなかった場合、その物件は他社に貸し出されることが多いです。他社に貸し出すために、入居者の募集が必要になり、入居希望者が現れた場合には入居・更新・退去時の契約手続きが発生します。

また、家賃の回収・督促や退去時の敷金精算など当該物件の契約関連の手続きを実施する必要があります。詳しくは後述しますが、「大家」が個人の場合にはこれらのことをすべて自身で実施するのは困難であるケースが多いので、外部に委託したりすることもあります。

その他

上記で紹介した以外にも、老朽化してきた物件のリフォームや駐輪場・駐車場がある場合には使用料の回収、分譲マンションであれば管理費・修繕積立金等の回収など作業が発生することになります。

これらの作業を「大家」個人や法人が実施する場合には、相応の知識と時間が必要になりますので、現実的に難しい面もあります。そこで、これらの作業を「管理会社」や「仲介会社」に委託して賃貸運営を行うケースがほとんどです。

管理会社の役割と責任

「大家」からその役割を委託される会社の一つが「管理会社」です。「管理会社」とは、その名前の通り、大家から物件の管理を委託された会社のことです。

設備の修繕内容や入居状況など、大家と連絡を取りながら物件の維持・管理を行っていきますが、どこまでの役割を担うかは「大家」との管理業務委託契約の内容によりますが、代表的なものをいくつか紹介したいと思います。

入居者の管理

水漏れが起こった、お湯が出ない、エアコンが壊れたなどの設備のトラブルや、隣の部屋がうるさいなどといったクレームなど、管理会社が一次受けの窓口になってくれることでかなり負担が軽減されます。

もちろん、設備が壊れたなどの案件は、大家の判断などが必要になりますので、完全に任せきりというわけにはいきませんが、それでも負担が軽減されるのは間違いありません。

また、入居者からの苦情・要望は、対応が遅れると新たなクレームにつながる可能性があります。入居者の性格も人それぞれですし、クレームは一次対応、早期対応が重要になりますので、管理のプロである管理会社に対応してもらうと安心できます。

家賃の集金代行

大家に代わって管理会社が入居者から家賃を回収し、回収した家賃を大家へ送金するサービスです。入居者全員がきちんと毎月遅れず指定日までに家賃を支払ってくれれば問題ないのですが、中には滞納するケースもあります。

ひと口に「滞納する」といっても「うっかり支払いを忘れていた人」や「連絡があれば支払うが、連絡がなければ支払わない人」、「お金はあるが、更新料などに納得できず支払いたくない人」、「失業などで収入がなくなり、支払えない人」など事情は様々です。

契約内容によりますが、このような場合に、管理会社が大家に代わって入居者へ督促したり、滞納が長期化している場合や、滞納が常態化している場合などには、入居者に対して明渡し請求訴訟を起こしたりします。

建物の管理

管理会社は上記で紹介した内容のほかにも共用部分の定期清掃を入れたり、退去後の修繕を行ったり、設備の故障があれば対応したりします。管理会社によっては、入居率向上のために新しい設備の入れ替えを提案したり、リフォームの提案をするところもあります。

管理会社によっては、サブリース(転貸借)契約により、大家から不動産会社が一括借り上げを行い、貸主となって借主と契約を結ぶケースもあります。

仲介会社の役割と責任

「大家」からその役割を委託される会社の一つが「仲介会社」です。「仲介会社」とは、賃貸物件を探している人と、借り手を見つけてほしい大家・管理会社との間に入って物件を紹介し、契約に結び付ける会社のことを言います。

「住む部屋を借りたい」と思ったときに訪問する「不動産屋」がこれに当たるケースが多いです。

仲介会社が実施するのは主に入居者管理のうち、入居者の募集の部分になります。入居者募集の一環でどのようなことを実施するのかを紹介します。

インターネットなどへの広告掲載

最近では、インターネットの普及もあり、LIFULL HOME’S、SUUMOなどのWEBサイトであらかじめ物件を検索してから不動産会社へ問合せをしたり、内見や相談のために来店したりするケースが非常に多くなっています。

こうした物件情報には、家賃などの条件や間取り、室内写真、周辺施設などが掲載されています。こうした広告に載せるための間取り図の作成や室内の写真撮影も、仲介会社が実施しています。

物件の紹介・ご案内

WEBサイトなどを見て来店したお客様へ物件を紹介したり、現地へ行って内見の案内をしたりします。多くの場合、大家や管理会社から鍵を借りるなど、諸手配も仲介会社が行います。

賃貸物件を探しているのは個人だけでなく、社宅やテナント用の物件を探す法人もいるので、そういったケースの対応もしています。

契約の手続き

入居希望者に紹介した賃貸物件への入居にあたっての契約手続きも仲介会社が実施します。契約書・重要事項説明書などの書類作成や火災保険の手続き、大家・管理会社と連絡を取って鍵の手配をするなど、引渡しまでの役割を仲介会社が担います。

重要事項説明を管理会社が行ったり、鍵の引渡しは大家が行ったりするなどの要望があれば仲介会社が間に入り、入居者へ伝達することもありますが、多くの場合、不動産会社には宅地建物取引主任者(宅建)が常駐しており、重要事項の説明などを実施しています。

大家、管理会社、仲介会社のまとめ

今回は、大家、管理会社、仲介会社の違いとその役割について紹介してきました。管理会社、仲介会社は基本的に大家からその役割の一部を委託されて業務に当たっている会社であるということになります。

入居者からすると、入居時の説明などで誰に連絡するのかなどが通知されますので、その通りに対応していれば問題ありません。

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