原状回復で壁紙の劣化が考慮されるって本当？残存価値がなくなる？リアルな実情を原状回復専門業者が解説します

原状回復工事を実施する場合に一番問題となるのが壁紙の張替えです。引っ越しの時や日常のふとした瞬間に傷つけてしまい、退去の際に張り替えが必要になるケースが多くあります。今回は、現状回復の際の壁紙について紹介していきます。

また、こちらのページでは実際に弊社が作成している見積書を掲載しています。チェックポイントも合わせてご紹介していますので、ぜひこちらも合わせてご参照ください。

原状回復とは？

原状回復とは、入居できる状態に戻すことを指し、具体的な工事内容に関しては賃貸借契約書に記載されています。

この原状回復工事については、費用トラブルが多く発生しているため、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、原状回復工事に関しては、このガイドラインが基本的な考え方として参照されます。

このガイドラインによると、原状回復工事とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」であると定められています。

通常使用していたことで発生する損耗などについては、借主の負担で原状回復しなくても良いことがわかります。このことを踏まえて、壁紙の原状回復について説明していきます。

壁紙の張り替えは必須？

原状回復工事では、入居前の状態に戻すことが基本であるため、退去時に壁紙が傷ついていた場合には、張り替えをしなければならないと考えられますが、前述のとおり通常使用したことで発生した損耗については、張り替えなくてもよいとされています。

では具体的にはどのような場合に張り替えが必要で、どのような場合に張り替えが不要なのでしょうか。

張り替えが必要な場合

ガイドラインからすると、壁紙の張り替えが必要なのは「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」であることがわかります。

まず「故意」とは「意図的にわざと実施する」という意味で、室内で喫煙したことによりヤニが付着した場合や、DIYなどで壁に穴を開けた場合などを指します。

次に「過失」とは、わざとではなくても家具の搬出入などの際に角があたり傷つけた場合などがこれに当たります。

「善管注意義務違反」は、一般的・客観的に求められる程度の注意義務を怠ったことによる違反のことで、水漏れしていることを知りながら放置したことで壁紙や床が腐食してしまった、などが当たります。

「通常の使用を超えるような使用」については、通常の使用方法とは異なる方法で使用したことによる破損などのことで、耐荷重2kgの棚に5kgの物を置いたことで棚が破損してしまった、などが考えられます。

このように、賃借人に責任があると考えられるような場合には、一部例外を除き、退去の際に張り替え費用を支払う必要があると考えられます。

張り替えが不要な場合

一方で、退去時の張り替えが不要な場合としては、通常の使用で発生する損耗に関しては、張り替え不要と考えられています。

具体的には、日焼けや自然消耗、経年劣化など自然現象による変色や、通常使用で発生した電気ヤケや画びょうやピンの使用による穴、物件のグレードアップや入居者確保のために行うリフォームについては、賃借人に原状回復の義務がないと判断されることが多いです。

この場合には、オーナーや管理会社など賃貸人の負担で壁紙を張り替えるのが妥当であると考えられています。

なぜ、経年劣化や通常の使用による損耗が賃貸人の負担になるのかというと、自然損耗の原状回復費用については、賃料に含まれており、毎月原状回復費用を支払っているため、退去時の支払いは不要という考え方があるためです。

法定耐用年数について

一般的に家庭で使用する資産に関しては、使用することによりその資産価値が減少していきます。通常の使用でその品質が担保される期間(耐用年数)が定められており、これを超えて使用したあとに残る資産価値のことを残存価値(残存価額)といいます。

一般的に壁紙の耐用年数は6年となっており、張り替えてから6年使用した壁紙の残存価値(残存価額)は1円になると考えられています。

そのため、入居してから6年前後経ってから引越しする場合、壁紙の張り替えが必要になったとしても、費用は大家が負担するべき部分が多くなります。

ただし、タバコのヤニによる汚れやニオイがついていた場合に限っては、原状回復ガイドラインによると、入居者負担とされていますので、注意が必要です。

壁紙の張り替えについて

壁紙を張り替える場合は一部だけではなく基本的に全面に張り替えることになります。

キズが入っていたり、変色してしまっている部分だけ張り替えればいいと思うかもしれませんが、一部だけ張り替えた場合、張り替えなかった部分との境界が目立ちやすかったりします。

また、使用しているクロスと同じものが見つからず似たものを張り替えた結果として、色や模様の違いが目立ってしまったりする可能性もあるため、基本的に全面の張り替えになります。

張り替え費用

張り替え費用は、物件の広さ、使用する壁紙により大きく異なりますので、一概に費用を説明することが難しいです。

費用の内訳は、壁紙代＋工賃となります。壁紙台に関してはピンキリで量産品で安価なものは1㎡あたり800円～、高価なものになると1㎥当たり2,000円になるものもあります。また工賃に関しては、1日当たり1万円/1人程度であると考えてください。

まとめ

今回は、原状回復における壁紙の取り扱いについて説明してきました。きれいに使用しているつもりでも、いつの間にか日焼けや汚れがついてしまっていることもあるかと思います。

通常使用しているだけであれば、それほど気にする必要はありませんが、喫煙される方は要注意です。

退去費用が高すぎるときの対処法はYouTube動画でも解説しています!

このような動画は不動産会社さんにこそ多いですが、今回は原状回復業者としての視点から解説しています。賃貸物件の退去時には、退去費用を巡ってトラブルになることが多くあります。これから退去を考えられている方、今現在トラブル中！という方はぜひご参照ください。