不動産管理会社とは？役割と賃貸管理・建物管理の違いを徹底解説します

アパートやマンションを運営するとなると入居者の募集や審査、クレーム対応、物件の管理など、やるべきことが山ほどあり、楽なものではありません。

そこでオススメなのが不動産管理会社です。物件の管理から入居者への対応まで、アパートやマンションの運営に関する業務全般をお任せできます。

具体的に不動産管理会社ではどのような業務を行っているのかと、賃貸管理と建物管理の違いについて徹底解説します。

合わせて、不動産管理会社を選ぶときのポイントについても分かりやすくまとめたので、賃貸物件の運営を始めようと思っている方や、不動産管理会社へ依頼を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

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退去立会いの詳細は以下サービス照会ページでより詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。

不動産管理会社とは

不動産管理会社では、オーナーや大家に代わってアパートやマンションなど賃貸物件の管理を行います。

具体的な業務内容は以下の通りです。

・物件のメンテナンス、掃除

・入居者の募集、契約手続き

・家賃や共益費の集金

・クレーム対応

・退去手続き　など

業務内容は依頼先や契約内容によって異なりますが、一般的には上記のような物件管理や入居者対応を行ってくれます。

不動産管理会社へ業務を依頼する場合の費用相場は、一般的に家賃の5%〜10%程度です。ただし、契約内容や会社によっても費用の設定方法は異なるので、参考程度に考えておきましょう。

賃貸管理と建物管理の違い

賃貸管理と似た言葉として建物管理というものがありますが、何が違うのだと思っている方もいるでしょう。賃貸管理と建物管理では、業務内容が大きく異なります。

賃貸管理の仕事内容

賃貸管理では、基本的に部屋の管理や入居者への対応といった業務を行っています。具体的には以下のようなものです。

・入居者の募集

・入居希望者の選定、審査

・賃貸借契約の手続き

・家賃や公益費の集金

・クレーム対応

・退去時の立会い

・退去後の修繕工事手配　など

賃貸管理では、入居者に直接関わるような業務が多くあります。

建物管理の仕事内容

アパートやマンションなどの建物全体を管理するのが建物管理です。建物管理が十分にできている賃貸物件は、入居者が安心安全に暮らせるため、入居率の向上や契約継続が期待できます。

建物管理では、主に以下のような仕事を行っています。

・エントランスや駐車場などの清掃

・エレベーターや浄化槽など設備の定期点検

・建物や駐車場などの修繕

・管理組合の運営　など

定期的な点検や修繕は、建物を長持ちさせるためにも重要であり、無くてはならない業務の1つです。また、消防設備の点検や水質検査などの法律で義務付けられている点検も実施します。

不動産管理会社との契約方法

不動産管理会社との契約方法には、媒介契約と代理契約の2種類があります。それぞれメリットとデメリットがあり、契約方法によって依頼できる業務内容も異なるため、契約前に必ず確認が必要です。

どの程度の業務を依頼したいのか、予算はどのくらいか検討をしてみましょう。

媒介契約

入居希望者とオーナーが、契約を成立させるための仲介を行うのが媒介契約です。不動産管理会社が、オーナーと入居希望者との間に入り、トラブルなくスムーズに契約を進められるようサポートをしてくれます。

比較的低価格で依頼でき、依頼する業務内容に合わせて複数社と契約できるのがメリットです。しかし、入居者の選定や審査、契約業務など、入居者とのやりとりは基本的にはオーナーが行わなければなりません。

「一部の管理業務だけを任せたい」「費用をできるだけ抑えたい」といったオーナーにおすすめの契約方法です。

代理契約

代理契約では、オーナーの代理人として賃貸物件の管理業務全般を依頼できるようになります。代理契約を結んだ不動産管理会社には、契約締結権限が与えられるため、入居希望者との契約手続きを任せることが可能です。

ただし、入居者の選定や審査も管理会社が行うことになるため、オーナーの意向とは異なった入居者が入る可能性があります。

代理契約を結ぶ場合は、事前に物件の運営方針やどんな入居者を希望するか、考えを事前に伝えておくことが重要です。

不動産管理会社を選ぶときのポイント

不動産経営で失敗しないためには、不動産管理を安心して任せられる会社に依頼することが重要です。不動産管理会社を選ぶ時には、5つのポイントを押さえておきましょう。

担当者が信頼できる人か

不動産管理会社へ業務を依頼するとなると、アパートやマンション、入居者のことについて何度もやりとりを行うことになります。不信感のある相手とのコミュニケーションは難しく、安心して管理を任せることは困難です。

また、代理契約をした場合、入居者の選定も管理会社が行うため、オーナーの意に反した運営をされる可能性も考えられます。

トラブルや問題を発生させないためにも、信頼できる担当者や会社を選びましょう。

委託費用が適当か

不動産管理会社の費用相場は、一般的に家賃の5%〜10%です。委託費用が高すぎる場合や、安すぎる場合は注意をしましょう。家賃で収益を出したとしても、不動産管理費用が高額な場合は利益が減ってしまいます。

「サービス内容が良い」「コストパフォーマンスが高い」など、費用以上のメリットがあるのか検討が必要です。

反対に費用が安すぎる場合は、なぜ安いのかを確認しなければなりません。安心して依頼できる会社なのかを判断する材料にもなるため、費用が安すぎる場合は安い理由を考えてみましょう。

依頼できる業務範囲

不動産管理の業務範囲は会社によって異なります。依頼したい業務を引き受けてくれる不動産管理会社か事前に確認をしておきましょう。不動産管理全般を任せたいと思っていても、媒介契約のみの会社では一部の業務しか引き受けてもらえません。

どこまでの業務をオーナーがするのか、どの業務を任せたいのかを明確にしたうえで、対応してくれる会社を選びましょう。

入居率が高いか

入居率は、管理会社の集客力が現れます。入居率が高い会社は集客力が高く、安定して入居者を獲得できるため、空き部屋状態をほぼ作らずに済みます。

オーナーとしては、賃貸物件の空室をできるだけ減らし、家賃を得られる状態にしたいですよね。

入居者が増えない、空き部屋が続いているといった状況を作らないためにも、入居率90%〜95%を維持している不動産管理会社を選ぶようにしましょう。

物件の地域情報に詳しいか

物件があるエリアの雰囲気や治安、周辺施設や駅など、地域情報や特性に詳しい管理会社であれば、適切なターゲットに物件を紹介してくれるので、入居者を獲得しやすくなります。

物件を誰にでも紹介していると、入居した際のクレームや問題に繋がりかねません。反対に周辺の環境とマッチして適切なターゲットに物件案内をすることで、入居希望や契約継続に繋がりやすくなります。

空き部屋を作らないためにも、周辺環境に合った入居者を選ぶことが重要です。

まとめ

不動産管理会社とは何なのかに合わせて賃貸管理と建物管理の違いについて徹底解説しました。不動産管理会社は、アパートやマンションのオーナーに代わって物件や入居者の管理などを行います。

会社によって契約方法や業務範囲、費用が異なるため、オーナーの運営方針や予算に合った管理会社を選びましょう。

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