店舗・オフィステナントのスケルトンリフォームとは？原状回復の専門業者が詳しく解説します

今回は、いま少しずつですが人気を博している「スケルトンリフォーム」について説明して行きます。スケルトンリフォームという言葉に聞き馴染みのない方も多いと思います。そこでスケルトンリフォームとはなんなのか、どれくらいの費用がかかるのか、メリットデメリットなどを詳しく説明していきます。

私達ウラシコは、内装解体から原状回復リフォームまでを一括して対応できる原状回復の専門業者です！解体事業だけではなく、店舗、オフィス、マンションのデザイン設計施工も対応させていただきます！店舗・オフィス・住宅のリフォーム、リノベーション、リニューアルは私達にお任せください！原状回復リフォーム工事部の詳細はこちら！

マンションがオフィスに変わるまでの様子をYouTube動画でも解説しています!

内装解体（スケルトン工事）のポイントを現場からお伝えします。一見何もないスケルトン状態でも、内装解体の施工ポイントやきめ細やかな技術の工夫があります。実際の現地調査の様子を動画でもお確かめください。

スケルトンリフォームとは？

聞いたことのない人も多いかと思いますが、スケルトンリフォームとは、建物の骨格（躯体）以外の全てを対象とした大規模なリフォームのことです。フルリフォームなどと呼ばれることもありますが、その名の通り内装や設備など全てに手を加えて、新築同然の状態にすることができます。

そもそもスケルトン（skeleton）とは、英語で骨格を意味し、不動産やリフォーム業界で使われるときには建物の内部や外部を解体して柱や梁、床といった建物の骨組みとなる躯体だけの状態を指します。

原状回復工事の際にもスケルトン工事（建物を骨組みだけ残してその他の造作を全て撤去する工事）がありますので、このイメージはつきやすいかと思います。

スケルトンリフォームの魅力

スケルトンリフォーム（フルリフォーム）はかなり大掛かりな工事ですが、建て替えや新築するよりも費用を抑えることができるのが魅力の一つでもあります。

また、代々受け継いできた店の老朽化が進み、内装や外装の耐久性を上げるために工事をしなければならないときに、昔ながらの柱や梁などはそのままで、壁や天井、外装を時代に合わせた形にしたり、あえて昔ながらのモダンな雰囲気にしたりすることもできます。

店舗を辞めて住居にすることも、店の内装や外装をスケルトンリフォームで一新することができますので、さまざまなニーズに答えることができます。

先祖代々受け継いでいるような場所で商売を行なっている場合には、歴史や思い出は残しつつ、次の世代にも引き継いでいけるように施（ほどこ）せるのはとても素敵なことではないでしょうか。

また、2階建ての2階が住居スペースで1階が店舗といったケースで、どちらかのスケルトン工事をすることも可能です。

スケルトンリフォームを検討する際の注意点

ここで注意が必要なのは、すべての建物がスケルトンリフォームできるとは限らないということです。リフォームを行おうとしている建物がスケルトンリフォームできるかどうか確信が必要です。

柱や梁などが腐食や白蟻の被害にあっており、骨格まで手を加えなければならなくなった場合には、それなりの費用がかかりますのでご承知おきください。

また、スケルトンリフォームできるとしても、ビルなどの入居物件の場合、使用資材の制限がある場合もありますので、こちらも十分確認してください。

スケルトンリフォームの種類

スケルトンリフォームには大きく分けて3つのパターンがあります。それぞれでどのような特徴があるのか見て行きましょう。どの工事を行うにしても、リフォーム業者ときちんと話し合った上で計画を立ててください。

内部のみスケルトン

外装などそのままで内装の工事を行う場合です。間取りの変更や水回りの位置変更など大掛かりな変更ができます。柱の増強や基礎への耐震工事、断熱材の追加などもできます。

外部のみスケルトン

内部の構造や装飾はそのままで、建物の外部のみ解体して作り直すリフォームです。外装の傷みがひどく、塗装や補強ではどうにもならない場合に行われます。外部だけ行うことは稀であまり行われません。

内外部のスケルトン

柱や梁などの建物の骨組みだけを残して、それ以外はすべて解体し、新たに作り替えたり刷新したりすることができます。建て替えができない場合などに多く行われる工事で、躯体を傷つけないように解体しなければならないため、人力での作業となり時間も費用もそれなりにかかります。

また、廃材が多く出てしまうこと、その分だけ新たに作らなければならないことも費用を高める要因となります。しかし、必ずしも全て壊して作り直さなければならないわけではありません。

外装の状態が良ければそのままの感じを生かしつつ、塗装を変えたり、窓を増やしたりすることでまた違った雰囲気を味わうことができます。

スケルトンリフォームの費用相場

費用に関しては、個別の案件ごとに変わってくるため一概にいくらとは言えませんが、過去の例を参考にすると、住居部屋からオフィスへの変更で約50万～、業態転換で飲食店を仕上げるのに約300万～程です。

オフィス関係のリフォームの場合、水回りの新設などが必要なく、内装もこだわる必要がないため費用が低めです。

一方飲食店の場合には、水回りの整備や防火設備の設置など様々な基準をクリアしなければならないため、費用が高めになっています。あくまでも目安になりますので、きちんとした費用はリフォーム業者に見積もりを依頼してください。

スケルトンリフォームの工事期間

解体する範囲やリフォームする範囲によっても変わってきますが、スケルトンリフォームの工事期間は内装だけの場合で約3ヶ月、外装までやるとなると約半年くらいが目安の期間となります。

個別のケースに関しては、各リフォーム業者によって変わってきますので、あくまで目安として参考にしてみてください。

工事期間が変動する要因として挙げられることが多いのが、工事を開始した後からリフォームの内容を変更したり、追加したりすることです。当初の予定よりも作業内容が多くなれば工事期間も長くなりますし、逆に作業を減らせば工事期間が短縮される可能性もあります。

着工後に多くの変更や追加を出すのはマナー違反ではありますが、せっかく作り替えるのであれば、より良いものにしたいと思うはずです。気分だけでコロコロ変更するのではなく、本当に望んでいるので有れば、しっかりと相談してみてください。場合によってはまだ変更が可能な場合も多々あります。

スケルトンリフォームのメリット

水回りの位置を変更できる

一般的に水回りは給排水管の変更をしなければならないため、なかなか変更することができません。しかし、スケルトンリフォームの場合には、この給排水管の位置変更も可能になるため、水回りの場所の変更も可能です。

ただ全てに共通して言えることですが、特に水回りの位置変更は大きな問題であるため、必ず貸主（オーナーや管理会社）の許可が必要です。

強度や快適性の向上

スケルトンリフォームを行うために一度解体することで、躯体が悪くなっていないか、危険な箇所はないかを確認することができます。もし危険な箇所があれば、補強を行うなどして耐震性を向上させることができます.

また、危険な箇所は劣化や防腐しやすい場所だと特定できるため対策を施すことができます。さらに、壁の中に断熱材を入れたり、床暖房に変えたりなど、快適に過ごせる空間づくりを行うことで、快適性も向上します。

リフォームの際の解体業者の選び方

結論から行くと、実際に依頼する工事を行うための技術をもち、かつ経験豊富で、長く続いている会社を選ぶのが、安心して工事を任せられる条件となります。なぜそうなるのかは次からで説明していきます。

技術力の高い信頼できる業者を選ぶ

スケルトンリフォームの場合には、解体と建設を両方行うことができる技術を持っていること、躯体を傷つけないように手作業で解体を行うことができるノウハウがあること、などこちらの要望をすべてかなえてくれる条件を持ち合わせた業者を選定する必要があります。

解体などは一見簡単そうに思うかもしれませんが、手作業での解体にはそれ相応の技術とノウハウが必要になります。実際にこちらが依頼するような工事の経験が豊富な業者にやってもらったほうが、少々費用が高くなっても安心して任せることができます。

長い間存続している業者を選ぶ

創業年数などが一つの指標になるかもしれませんが、長い間経営を続けていけるということは、人々からの信頼を勝ち取り、長い間支持してくれているリピーターのお客さんがいる可能性が高いです。

実際に信頼できる仕事をしていくことで、口コミなどでその評判が広まり、その結果自然と依頼が増え現在の地位を確立しているような場合もあります。

人々から支持されているということは、依頼通りの仕上げをしてくれて多くの人を満足させているということにつながります。信頼できる業者を選定するという意味では老舗の業者を探してみるのもいいかもしれません。

サービスが充実している業者を選ぶ

サービスと一言で言っても、事前の打ち合わせの際のヒアリングを受けてのリフォームの提案や工事中の進捗報告、保証、アフターサービスなど様々なサービスが考えられます。実際に信頼できる業者選定の一番の肝になるのが打合せの時の相手担当者の人となりだと思います。

こちらの要望をしっかりと汲み取り最適な方法を提案してくれる。この人になら任せてもいいと思えるような人に出会えるかどうかが依頼するかどうかを決める時に判断材料になります。

業者側の都合や意見を押し通してきたり、難しい用語を並べて説明されてまくしたてられるなど、こちらの話を全く聞かずに話を進めていくような担当者に任せたいとは思わないと思います。

また、リフォーム後のアフターケアがしっかりしているかどうかも重要です。工事の後すぐにはわからなかったが、しばらくして不具合が出た場合などにきちんと対応してくれるかどうかきちんと保証してくれるっかどうかも判断基準に加えてみてください。

解体業者の選び方に関しましては、こちらの記事一覧ページにてまとめておりますので、こちらも合わせてご参照ください。

スケルトンリフォームを行う際の注意点

リフォームの許可が必須

自己所有の物件である場合を除いて、多くの場合には賃貸借契約に基づき、建物を使用している場合がほとんどだと思います。もしそうであれば、工事をする前に貸主（オーナーや管理会社など）の許可が必要です。

スケルトンリフォームを行おうとしている建物は、いずれは貸主の元に戻りまた別の人に貸し出されることになります。

基本的には原状回復義務があるため、貸主が貸主に引き渡した時の状態に戻さなければなりませんが、一度スケルトンリフォームで水回りなどの場所を変え、再度戻すといった工事をすることで、将来的な使用に問題を生じさせる可能性もあります。

そうなった場合には貸主が自分で費用を出して対策をしなければなりません。また、工事をすることで躯体に悪影響が及ぶ可能性もあります。

そうなれば、貸主はかなりの被害を被ることになりますので、責任を追求されたら借主は免れることは困難でしょう。こういったトラブルを避けるためにも事前の承認が不可欠です。

スケルトンリフォームできる建物かどうか確認

先にも述べた通り、すべての建物でスケルトンリフォームできるとは限りません。もしできたとしてもなんらかの制限が加わる可能性もあります。具体例で言うと、ツーバイフォー工法（枠組壁工法）やプレハブ工法といった作り方をされた建物です。

柱や梁を使わずに壁の面で建物を支えているため、スケルトンリフォームをすることは可能ですが、その後の間取りの変更などは不可能です。

使用できる資材の制限

ビルなどに入居しているテナントの場合や特定の地域に住んでいる場合などに多いかもしれませんが、構造上の理由や場所的な制限などから使用できる資材が限られる場合もあります。

その時々によって使用できる資材が変わりますので、貸主側やリフォーム業者ときちんと相談した上でリフォームしていってください。

必ずしも新築より安いわけではない

先にも述べましたが、スケルトンリフォームは職人の手作業で行われる部分が多く、工事期間が長くなってしまうため費用が高くなります。店などの場合には、その期間営業はできませんが家賃は発生します。

また、躯体が損傷していた場合にはかなり大掛かりな補強工事などを強いられる場合もあります。要望をたくさん出すのはいいことかもしれませんが、その分だけ工事期間が長くなり、費用が高くなることを認識しておいてください。

安すぎる見積もりには要注意

相場を知るためにも見積もりを依頼するのはやってみたほうがいいかと思いますが、その中でも破格の安さの業者には要注意です。

実際に作業する現場の方たちに過剰な負担をかけていたり、粗悪な素材を使っていたり、何かしら安くなっている理由があります。もちろんきちんとした企業努力で安くなっていることもありますが、極端な見積もりの場合には特に詳細な内容を確認してください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「スケルトンリフォーム」について大まかな内容をお伝えしてきました。リフォームに際して特に必要となるのが、貸主(オーナーや管理会社など)の承認と信頼できる業者選定です。

この2点は確実に抑えてください。費用の問題などは、スケルトン工事の専門家に相談してください。きっといいアイデアを聞くことができるはずです。原状回復の流れについてはこちらのページで詳しく解説しています。ぜひこちらも合わせてご参照ください。