【オーナー向け】抵当権（ていとうけん）とは？解体撤去工事は抵当権の有無に注意しましょう

家屋や建物を解体する際に注意しなければならないのは「抵当権」です。抵当権の有無によって建物の解体手続きなどが違ってきます。抵当権とは一体何なのか、抵当権が付いている建物の解体についてこの記事で解説します。

なお、こちらのページでは行政に関する手続きなどについての記事を解説しております。よろしければこちらも合わせてご参照下さい。

抵当権とは

借金などの債務を負担する際、その借金を担保するために所有している不動産を「抵当に入れる」ことがあります。「抵当に入れる」とは法的に言えば、その不動産に「抵当権」を設定するということです。

分かりやすく言い換えると、抵当権とは、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産等を他の債権者に先立って自己債権の弁済を受ける権利のことです。

住宅ローンでお金を借りた人が借金を返済しなかった場合、抵当権者はその権利を実行する事が出来ます。権利を実行することで、住宅ローンを借りていた借主の家や土地を競売にかけて、その買い手から支払いを受けてお金を受け取ることができます。

なお、抵当権について民法では以下のように明記されています。

抵当権が付いている建物を解体するには

抵当権が付いている建物はそのまま解体してはいけません。抵当権が付いた建物を壊すということは、抵当権者の権利を無断で奪うことになりますので、後々損害賠償請求をされる可能性があります。

そのため、抵当権が付いている建物の解体をするためには抵当権者に同意書を書いもらう必要があります。抵当権者が誰なのかを確認して同意を得ましょう。

住宅ローンの返済をする

抵当権者から解体の同意を得るためには、住宅ローンの完済しておくことが望ましいです。これは、住宅ローンを完済してしまえば抵当権の効力が生じることがなくなるからです。完済後に、抵当権の抹消手続きを行いましょう。

住宅ローンの返済が終わっていない時（終わらない時）

住宅ローンの返済が終わっていない時点で建物の解体をしなければいけない場合、まずはお金を借りている金融機関に相談しましょう。ローン完済前に建物の解体をすると、設定していたローンの担保がなくなるということなので無担保での借入が可能なように金融機関に承諾を得る必要があります。

しかし、無担保にすることは金融機関にとっても大きなリスクになるので原則禁止している金融機関が多いです。残債の額や滞りなく返済してくれる確証があれば、ローン完済前に抵当権の抹消を行ってくれることもあります。

解体前の抵当権抹消手続き

抵当権者から解体工事の同意書をもらったら、その建物と土地を管轄する法務局にて抵当権抹消登記申請の手続きを行いましょう。申請に期限はありませんが、抵当権者から同意書をもらったらなるべく早めに申請しましょう。

抵当権抹消手続きに必要な書類

抵当権の抹消手続きには以下の書類が必要です。申請書と登記免許税以外は、抵当権者から預かってくるものになります。

• 抵当権抹消申請書
• 登記にかかる登記免許税
• 登記原因証明情報
• 登記済証
• 会社法人番号と代理権限証明情報

解体後の滅失登記

建物の解体後は1ヵ月以内に滅失登記をしなければなりません。抵当権抹消時と同様に抵当権者の同意が必要になります。1か月内に登記しなかった場合、10万円以下の過料を支払わなければならないこともあるので気をつけて下さい。

抵当権付きの建物を解体した場合、抵当権者の同意書を添付して建物滅失届を管轄の法務局に提出すれば建物滅失登記申請は完了します。

滅失登記に必要な書類

• 登記申請書
• 解体業者の建物取毀証明書
• 解体業者の印鑑証明書
• 会社の資格証明書と抵当権者の同意書

まとめ

いかがでしたでしょうか。抵当権が付いている建物を解体する時には必要な手続きがいくつかあることを説明しました。解体工事をする前には必ずその建物の抵当権が付いているか確認しておきましょう。

抵当権の有無の確認やその後の抵当権抹消登記申請や滅失登記申請は、対象の建物の管轄をする法務局ですぐ確認・申請する事が出来ます。

解体工事についても、優良な業者へ依頼すると様々な相談に乗ってくれます。優良な解体業者の選び方に関しましては、こちらの記事一覧ページにてまとめております。こちらも合わせてご参照ください。